Antrag auf Baugenehmigung

In München werden Bauanträge bei der LBK eingereicht. Eine gesetzlich vorgeschriebene Form ist erforderlich, rechtliche Voraussetzungen sind einzuhalten.

Bauantrag und Verfahren

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Vollständige Unterlagen sind die Voraussetzung für rechtssichere Genehmigungsbescheide. Bei der Erstellung eines Antrags zu einem der verschiedenen baurechtlichen Verfahren sind daher viele Punkte zu beachten.

Änderung der BayBO zum 1. Februar 2021

Die wichtigsten Änderungen:
Ab sofort gelten in bestimmten Gebieten neue Abstandsflächen. Auch die Berechnung und Darstellung der Abstandsflächen hat sich geändert.
Für bestimmte Wohnbauvorhaben gilt die Genehmigungsfiktion.
Für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken wurde ein neuer Freistellungstatbestand geschaffen.
Die Änderungen sind in einer Synopse dargestellt.

Der Bauantrag

Bevor ein Bauantrag eingereicht wird, sind zunächst die rechtlichen Voraussetzungen zu klären.

Sind alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften beachtet?

Das öffentliche Baurecht gilt für alle baulichen Anlagen. Dazu gehören neben Gebäuden auch vermeintlich geringfügige Maßnahmen wie Terrassen, Zäune oder Mülltonnenhäuschen, aber auch Flächen für Kfz-Stellplätze oder für die Gastronomie.
Werden bauliche Anlagen als "Vorhaben" errichtet oder geändert sind die aktuell geltenden Vorschriften zu beachten. Änderungen in diesem Sinn sind auch Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten. Die Änderung der Nutzung in einem Gebäude ist ebenfalls eine Maßnahme, die dem öffentlichen Baurecht unterliegt, auch wenn keine baulichen Veränderungen geplant sind. Gesetzesgrundlagen sind die Bayerische Bauordnung und das Baugesetzbuch.

Baugesetzbuch (BauGB)

Das BauGB ist ein Bundesgesetz und regelt das Planungsrecht. Es ist Grundlage für Bebauungspläne, in denen die Art und das Maß der Nutzung auf einem Grundstück festgesetzt werden. Mit Baulinien und Baugrenzen wird festgelegt, wo auf einem Grundstück gebaut werden darf. In Gebieten ohne rechtskräftigen Bebauungsplan gilt die Grundregel, dass sich ein Vorhaben in die maßgebliche nähere Umgebung einfügen muss. Dies gilt sowohl für die Größe des Gebäudes als auch für dessen Nutzung. Besondere Regelungen gibt es zudem für den Außenbereich. Dort können Vorhaben nur in wenigen Ausnahmefällen zugelassen werden. Der Begriff Außenbereich ist definiert als Bereich außerhalb einer zusammenhängenden Bebauung.

Bayerische Bauordnung (BayBO)

Die BayBO regelt das Bauordnungsrecht. Dazu gehören verschiedenen Verfahren und Anforderungen an die Bauausführung. Sie ist ein Landesgesetz, daher können die Vorschriften einzelner Bundesländer voneinander abweichen.

Gemeindliche Satzungen und Verordnungen

Gemeinden können eigene Satzungen und Verordnungen zu bestimmten Themen erlassen. Die Stadt München hat davon Gebrauch gemacht.

Münchner Stadtrecht

Weitere Einschränkungen

Eine Baugenehmigung wird „unbeschadet der Rechte Dritter“ erteilt. Privatrechtliche Vereinbarungen, Grundbucheintragungen oder Abstandsflächenübernahmen für Nachbargebäude können eine Bebauung einschränken. Ebenso können einer Genehmigung öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, die im Verfahren nicht zu prüfen sind. Die Erfordernis weiterer Genehmigungen oder Erlaubnisse ist im Vorfeld zu prüfen.

Genehmigungspflicht

Für Baumaßnahmen wie Neubau, Erweiterung oder Umbau ist in der Regel eine Baugenehmigung durch die Untere Bauaufsichtsbehörde erforderlich.
Für bestimmte verfahrensfreie Vorhaben muss kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden. Alle öffentlich-rechtlichen Vorschriftenmüssen eigenverantwortlich eingehalten werden.

Die Bayerische Bauordnung regelt die Aufgaben und Pflichten von Personen, die an einem Bauvorhaben beteiligt sind.

Bauherr

Bauherr*innen sind verantwortlich gegenüber der Baubehörde. Sie tragen die Verantwortung, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Verfügen sie nicht selbst über die erforderliche Sachkunde, müssen sie geeignete Fachkräfte beauftragen. Ist im Antrag nichts anderes vermerkt, sind sie Ansprechpartner für die Behörde. An sie richten sich die Bescheide und Verfügungen der LBK.

Vertretung des Bauherrn

Bauherr*innen können sich vertreten lassen. Die Vertretung hat die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber der LBK.

Bauherrenwechsel

Wechseln die Bauherr*innen, so geht die Verantwortung auf die neue Person über. Dies ist der LBK unverzüglich in Textform mitzuteilen. Ändern sich Kontaktdaten der am Verfahren beteiligten Personen, sollte das ebenfalls rechtzeitig der LBK bekanntgegeben werden.

Entwurfsverfasser

Bauvorlagen müssen von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser*innen erstellt und unterschrieben sein. Sie  sind verantwortlich für die Planung, die Übereinstimmung der verschiedenen Planunterlagen und die Vollständigkeit der Nachweise.
Ist im Antragsformular angekreuzt, dass Verhandlungen mit den Entwurfsverfasser*innen geführt werden sollen, wendet sich die LBK an diese, ausgenommen sind Bescheide und Verfügungen.

Unternehmer

Unternehmer*innen sind verantwortlich für die ordnungsgemäße Ausführung und den sicheren Betrieb der Baustelle. Sie achten auf die richtige Verwendung der Bauprodukte und kümmern sich um die entsprechenden Nachweise. Sie müssen über die für ihre Arbeit erforderliche Sachkenntnis und Erfahrung verfügen.

Prüfsachverständige

Prüfsachverständige mit entsprechender Qualifikation werden durch die Bauherr*innen beauftragt. Sie prüfen und bescheinigen in ihrem jeweiligen Fachbereich die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Anforderungen, soweit dies gesetzlich vorgesehen ist.

Nachbarn

Bauherr*innen bzw. deren Bevollmächtigte müssen die Bauzeichnungen und den Lageplan allen Eigentümer*innen von Nachbargrundstücken, beziehungsweise allen Erbbauberechtigten zur Zustimmung vorlegen. Im Bauantrag ist anzugeben, ob die Nachbar*innen zugestimmt haben.
Nachbar*innen sind:

  • Eigentümer*innen von Grundstücken, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen – auch so genannte Punktnachbarn, also wenn Grundstücke lediglich an einer Ecke zusammentreffen und sonst keine Grenze gemeinsam verläuft.
  • Eigentümer*innen weiterer Grundstücke, die durch das Bauvorhaben in ihren schutzwürdigen Belangen beeinträchtigt werden können. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Abstandsfläche die Straßenmitte überschreitet oder wenn bei geringer Straßenbreite Tiefgaragenzufahrten die Bewohner*innen gegenüberliegender Gebäude beeinträchtigen könnten.

Nachbarschaftliche Unterschrift der Deutschen Bahn (DB)
Bauvorhaben im Bereich von Gleisen und Leitungsanlagen der DB erfordern Sicherheitsvorkehrungen, um Gefahren sowohl für Leib und Leben als auch für die öffentliche (Bahn-) Verkehrssicherheit auszuschließen. Daher ist eine nachbarschaftliche Unterschrift der DB bei allen Bauvorhaben in unmittelbarer bzw. nachbarschaftlicher Nähe zu Bahnanlagen frühzeitig einzuholen.

Voraussetzung für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit sind vollständige Unterlagen und die Verwendung der aktuell gültigen amtlichen Formulare. Soll aus bestimmten Gründen auf Bauvorlagen verzichtet werden, muss dies im Vorfeld mit der LBK abgestimmt sein. Nach der Gesetzeslage gilt ein Antrag automatisch als zurückgezogen, wenn fehlende Antragsunterlagen nicht innerhalb einer von der LBK gesetzten Frist nachgereicht werden (Rücknahmefiktion). In der Regel beträgt diese Frist zwei Wochen. Mit der Rückgabe werden Kosten für bereits geleistete Prüfungen erhoben.

Die Vollständigkeit der Unterlagen ist unabhängig vom Verfahren zu gewährleisten.

Bauanträge können per Post zugesandt oder persönlich im Beratungszentrum bzw. in der zentralen Posteingangsstelle abgegeben werden. Die Anträge werden zentral erfasst und vom Antragsbüro auf formale Vollständigkeit geprüft. Fehlende Unterlagen werden nachgefordert oder der Antrag zur Vervollständigung zurückgegeben. Der Eingang wird bestätigt und die Unterlagen an das zuständige Team weitergeleitet. Weitere Unterlagen können vom Genehmigungsteam nachgefordert werden.

Verfahrenspflichtige Änderungen zu einem Bauantrag können bis zur vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens beantragt werden. Als Änderungen zu einem Bauantrag gelten nur Umplanungen, die Inhalt bzw. Betreff sowie den Gebäudekörper des Erstantrages im Wesentlichen unverändert lassen.
Die Unterlagen sind, wie bei einem Neuantrag, mit dem amtlich vorgeschriebenen Bauantragsformular einzureichen. Auf dem Formular ist der Betreff des Erstantrags, die Baufallnummer sowie gegebenenfalls das Genehmigungsdatum des Erstantrags anzugeben. Zur Prüfung sind alle Unterlagen einzureichen, die durch die Änderungsplanung betroffen sind. Änderungen sind schriftlich zu erläutern.

Anlage zum Änderungsantrag

Für bestimmte Wohnbauvorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gilt eine Genehmigungsfiktion. Das bedeutet, dass in der Regel nach spätestens drei Wochen und drei Monaten das Vorhaben als genehmigt gilt, wenn den Antragsteller*innen nicht vor Fristablauf eine Entscheidung der LBK zugegangen ist. Die Fiktionsfrist von drei Monaten beginnt dabei drei Wochen nach Vorliegen der vollständigen Bauantragsunterlagen bei der Baugenehmigungsbehörde. Der Eintritt der Genehmigungsfiktion wird schriftlich bescheinigt. Für Bauherr*innen besteht die Möglichkeit auf die Genehmigungsfiktion zu verzichten. Dafür genügt die Textform, z. B. als E-Mail.

Verschiedene Genehmigungsverfahren

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Für genehmigungspflichtige Vorhaben sieht die Bayerische Bauordnung unterschiedliche Prüfungsverfahren vor.

Verschiedene Verfahren

Eine umfassende Prüfung des Antrags durch die LBK wird nur bei sogenannten Sonderbauten durchgeführt. Dies sind Anlagen, Gebäude oder Räume, die von vielen Menschen oder Personengruppen mit besonderem Schutzbedürfnis genutzt werden, aber auch Gebäude mit gefährlicher Nutzung oder von besonderer Größe.
Beispiele für Sonderbauten sind: Krankenhäuser, Schulen, Tageseinrichtungen für Kinder, Gebäude mit Nutzungseinheiten zur Pflege oder Betreuung von alten Menschen oder Menschen mit Behinderung, Hochhäuser oder Gaststätten mit mehr als 40 Gastplätzen. Sonderbauten sind in Artikel 2 BayBO aufgezählt.

Genehmigungspflichtige Vorhaben die kein Sonderbau sind, werden im Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft. Hier sieht der Gesetzgeber eine stark eingeschränkte Prüfung durch die Behörde vor. Die Behörde prüft lediglich das Planungsrecht, die Einhaltung der Abstandsflächen und der örtlichen Bauvorschriften der Gemeinde sowie beantragte Abweichungen. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 sowie bei Mittel- und Großgaragen prüft die Behörde den Nachweis des vorbeugenden Brandschutzes, wenn dies durch die Bauherr*innen beantragt ist.

Die Änderung einer Nutzung ist dann genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen. Auch ohne Baumaßnahmen kann das der Fall sein, wenn z. B. durch die Umnutzung Grundlagen für die Stellplatzberechnung oder die Einstufung in der Sonderbauregelung geändert werden. Aber auch, wenn das Vorhaben planungsrechtlich neu zu beurteilen ist.

Der Vorbescheid ist ein spezielles Instrument aus der BayBO, mit dem einzelne wichtige Fragen im Vorfeld eines Bauantrags verbindlich geklärt werden, um für wesentliche Teile eines Vorhabens Planungs- und Investitionssicherheit zu erhalten.

Wann ist ein Vorbescheid sinnvoll

Ein Vorbescheid empfiehlt sich, wenn ermittelt werden soll, ob ein Vorhaben auf einem Baugrundstück planungsrechtlich zulässig ist und die Rahmenbedingungen nur durch eine vertiefte behördliche Prüfung festgestellt werden können. Ebenso kann ein Vorbescheid sinnvoll sein, wenn geklärt werden soll, ob weitreichende Befreiungen von planungsrechtlichen Festsetzungen erteilt werden können oder das Vorhaben mit nachbarlichen Belangen vereinbar ist.
Positive Aussagen im Vorbescheid binden die Bauaufsichtsbehörde im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren. Voraussetzung ist, dass die Genehmigungsplanung nicht oder nur geringfügig von den Fragen und Darstellungen des Vorbescheids abweicht.
Mit erteiltem Vorbescheid ergeht keine Erlaubnis für einen Baubeginn.

Beratung

Erfolg und die weitere Planungssicherheit hängen im Wesentlichen davon ab, wie zielgerichtet die Fragen formuliert werden. Vor Antragstellung sollte eine Abstimmung mit der LBK erfolgen. Erfahrene Mitarbeiter*innen im Beratungszentrum erteilen Informationen zu den planungsrechtlichen Vorgaben für das Baugrundstück, die als Grundlage für eine vorhabenbezogene Planung dienen. So können ggf. Ziele abgestimmt sowie Formulierungen von Fragen präzisiert oder ergänzt werden.

Antragsunterlagen

Die erforderlichen Bauvorlagen sind in der Bauvorlagen­verordnung festgelegt. Der Antrag kann in der Regel nur von einer bauvorlageberechtigten Person gefertigt werden, die fachkundig qualifizierte Pläne und erforderliche Unterlagen erstellt. Der Antrag auf Vorbescheid muss neben den allgemeinen Bauvorlagen alle Unterlagen enthalten, die zur Beantwortung der einzelnen Fragen nötig sind. Beschreibungen allein können ungenau oder missverständlich sein. Daher sind Planunterlagen, die den Inhalt der Fragen aussagekräftig darstellen, unverzichtbar.
Alle Formulare, Pläne und sonstigen Unterlagen sind mit den notwendigen Unterschriften zu versehen. Diese sind in der Regel von Antragsteller*innen, den bauvorlagerechtigten Entwurfsverfasser*innen, bei Baugemeinschaften von allen Beteiligten zu leisten. Vollmachten müssen ausreichend bestimmt und original unterschrieben sein.

Übersicht der Antragsunterlagen

Fragestellung

Die Fragen müssen sich auf das konkrete Vorhaben beziehen und im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren Prüfungsgegenstand sein.

  • Einzelne Fragen sind so zu formulieren, dass sie unmissverständlich sind und mit Ja oder Nein beantwortet werden können.
  • Fragen zu Abweichungen und Befreiungen sind einzeln aufzuführen. Warum von einer Vorschrift abgewichen oder befreit werden soll ist zu begründen.
  • Die Darstellungen in den Planunterlagen sind auf die Fragen abzustimmen. Fragen, die ohne Plandarstellung nicht beurteilt werden können, werden nicht beantwortet.
  • Planinhalte, die über die gestell­ten Fragen hinausgehen, werden nicht geprüft und können daher auch nicht von der Bindewirkung erfasst werden.
  • Vorhaben im Vereinfachten Verfahren nach Art. 59 BayBO werden nur eingeschränkt geprüft. Daher können in einem solchen Vorbescheidsverfahren auch nur Fragen beantwortet werden, die sich im Rahmen dieses eingeschränkten Prüfumfangs bewegen.
  • Wird im Antrag keine zu beantwortende Frage gestellt, gilt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des genannten Vorhabens als Gegenstand der Anfrage.

Beispiele für zulässige Fragen

Art der Nutzung

  • Nach § 34 BauGB:
    Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorgese­hen: (...) (siehe auch Betriebsbeschreibung).
    Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung als (...) gemäß § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?
  • Festsetzung nach Bebauungsplan:
    Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als Nutzung (...) fest. Für das Vorhaben ist folgende Nutzung vorge­sehen: (...)
    Kann für das Vorhaben eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans hinsicht­lich der Art der Nutzung als (...) in Aussicht gestellt werden?
    Beispiel für eine Begründung: Die Befreiung ist nach unserer Auffassung städtebaulich vertretbar, weil (...)

Maß der Nutzung

  • Nach § 34 BauGB:
    Ist das Vorhaben hinsichtlich dem Maß der Nutzung mit einer Grundfläche (...) und einer Firsthöhe (...) planungsrechtlich zulässig?
  • Festsetzung nach Bebauungsplan:
    Der Bebauungsplan Nr. (...) setzt als maximal zuläs­sige GRZ (...) fest. Für das Vorhaben ist eine GRZ von (...) vorgesehen.
    Kann für das Vor­haben eine Befreiung wegen Überschreitung der im Bebauungsplans Nr. (...) festgesetzte GRZ um (...) in Aussicht gestellt werden
    Begründung: (...)

Überschreitung von Baulinien und Baugrenzen
Jede Art der Befreiung ist einzeln abzufragen.

  • Das Vorhaben überschreitet die nördliche Baulinie um (...) m.
    Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baulinie durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt werden?
    Begründung (...).
  • Das Vorhaben überschreitet die südliche Bau­grenze um (...) m.
    Kann für das Bauvorhaben eine Befreiung wegen Überschreitung der Baugrenze durch Bauteil (...) um (...) m in Aussicht gestellt wer­den?
    Begründung: (...).

Abstandsflächen

  • Das Vorhaben unterschreitet die Mindestabstands­fläche zum Nachbargrundstück Flurstücksnummer (...) um (...) m.
    Kann für das Bauvorhaben eine Abweichung von Art. 6 BayBO wegen der Nichtein­haltung von Abstandsflächen zum Nachbargrund­stück Flurstücknummer (...) in Aussicht gestellt werden?
    Begründung: (...)

Baumfällungen

  • Kann eine Genehmigung für die Fällung der nach der Baumschutzverordnung geschützten Bäume Nr. (...) gemäß Baumbestandsplan in Aussicht gestellt werden?
    Begründung: (...).

Beispiele nicht zulässiger Fragen

Fragen, die entweder zu allgemein formuliert oder über den Prüfumfang der Bauaufsichtsbehörde hinausgehen sind unzulässig.

  • Ist das Vorhaben genehmigungsfähig/zulässig?
  • Welche GFZ ist zulässig?
  • Welche Nutzungen sind möglich?
  • Gibt es Vorschriften, die dem Vorhaben entgegenstehen?
  • Sind die Vorschriften zu (...) eingehalten?
  • Einzelfragen zum Brandschutz, da diese nur anhand eines gesamtheitlichen Brandschutzkon­zepts geprüft werden können
  • Fragen zu Grundstücksteilungen
  • Fragen zu Themen, für die im Baugenehmigungs­verfahren keine Prüfung vorgesehen ist, wie Fragen mit zivilrechtlichen Inhalten

Varianten der Bebauung

Ein Vorhaben kann in verschiedenen Varianten abgefragt werden. Dabei ist zu bedenken, dass Varianten die Bearbeitung oft unnötig erschweren und damit dem Ziel eines schnellen Vorbescheids entgegenstehen können. Die LBK behält sich vor, die Zahl der Varianten zu beschränken.

Planungsänderungen während des Verfahrens

Ein Änderungsantrag im Vorbescheidsverfahren ist nicht zulässig.

Nachbarbeteiligung

Auf Antrag kann von einer Beteiligung der Nachbar*innen im Ein­zelfall abgesehen werden. Der Bescheid entfaltet dann keine Bindewirkung gegenüber den Nachbar*innen. Die LBK kann einem solchen Antrag nur stattgeben, wenn eindeutig keine nachbarschützenden Vorschriften betroffen sind.
Im Zweifel empfiehlt sich daher immer, die Nachbar*innen einzubinden. Nachbar*innen sind an ihre Zustimmung gebunden, wenn sie im Vorbescheidsverfahren die Plan­unterlagen unterschrieben haben. Nachbar*innen, die nicht zugestimmt haben, können gegen die Entscheidung der Baubehörde klagen.
In jedem Fall sind die Eigentümer*innen der benachbarten Grundstücke mit Namen und Adresse anzugeben.

Dauer des Verfahrens

Je vollständiger und aussagekräftiger die Unterlagen, desto schneller kann die Bearbeitung abgeschlossen werden. Unvollständige Unterlagen oder Angaben führen zu Fragen und damit zu Verzögerungen. Im Verfahren beteiligt die LBK andere betroffene Stellen. Deren Stellungnahmen werden abgeglichen und gegebenenfalls in den Entscheidungsgremien des Referats für Stadtplanung und Bauordnung behandelt.

Kosten

Die Gebühr orientiert sich an den Baukosten. Sie ist auf maximal 2.500 Euro begrenzt. Werden verschiedene Varianten abgefragt, wird je Variante eine Gebühr bis zur maximalen Höhe erhoben, wenn es sich um nicht geringfügige Unterschiede handelt.

Geltungsdauer

Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag um jeweils zwei Jahre verlängert werden. Bei der Verlängerung wird der Sachverhalt erneut überprüft, insbesondere, wenn sich in der Zwischenzeit Rechtsvorschriften geändert haben.

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 BayBO kommt in folgenden Fällen in Betracht:

  • im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn gemäß den Festsetzungen gebaut wird
  • im unbeplanten Innenbereich bei der Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben.

Es besteht keine Wahlmöglichkeit. Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ist durchzuführen, wenn das Bauvorhaben alle Voraussetzungen dafür erfüllt. In diesem Fall kann bereits einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der LBK mit dem Bau begonnen oder die Nutzung des Gebäudes geändert werden. Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich.
Trotzdem sind auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren Bauvorlagen nach der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) einzureichen. Ebenso muss die Bauvorlage- und Nachweisberechtigung vorliegen.
Ist nach Ablauf von vier Jahren nicht mit dem Bau begonnen worden, muss das Verfahren rechtzeitig vor dem beabsichtigten Baubeginn erneut durchgeführt werden.

Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Voraussetzung 1: Kein Sonderbau
    Die bauliche Anlage, die errichtet, geändert oder deren Nutzung geändert werden soll, ist kein Sonderbau. Sonderbauten sind in Art. 2 Abs. 4 BayBO aufgelistet.
  • Voraussetzung 2: Geltung eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans
    Das Vorhaben muss sich im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans befinden.
    www.muenchen.de/bebauungsplan
  • Voraussetzung 3: Handwerkliche oder gewerbliche Bauvorhaben sind nicht ausgeschlossen
    Im maßgeblichen Bebauungsplan ist ein beabsichtigtes handwerkliches oder gewerbliches Bauvorhaben nicht von der Freistellung ausgeschlossen.
  • Voraussetzung 4: Das Vorhaben muss den Festsetzungen des Bebauungsplans oder des Vorhabens- und Erschließungsplans in allen Teilen entsprechen.
    Sobald eine Ausnahme oder Befreiung erforderlich ist, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig.
  • Voraussetzung 5: Örtliche Bauvorschriften sind eingehalten
    Das Vorhaben muss den örtlichen Bauvorschriften ohne jede Abweichung entsprechen.
  • Voraussetzung 6: Erschließung ist gesichert
    Die im Bebauungsplan vorgesehene Erschließung (Straße, Grundstücksentwässerung etc.) muss gesichert sein.
  • Voraussetzung 7: Einhaltung von Größen und Abständen im Bereich von Störfallbetrieben
    Die Baumaßnahme betrifft nicht die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung folgender baulicher Anlagen im Einwirkungsbereich von Störfallbetrieben:
    • Schaffung von Wohnraum mit einer Größe von mehr als 5.000 m² Bruttogrundfläche
    • öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, die der gleichzeitigen Nutzung von mehr als 100 Personen dienen.
  • Voraussetzung 8: Eine Erklärung der Stadt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, ist nicht erfolgt.
    Die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahrens wird in der Regel dann verlangt, wenn städteplanerische Überlegungen zur Änderung des Bebauungsplanes bestehen, in dessen Umgriff das Vorhaben liegt, wenn ein Verdacht auf Altlasten vorliegt oder sonstige Gründe für ein Genehmigungsverfahren sprechen.
  • Voraussetzung 9:  Keine vorläufige Untersagung
    Eine vorläufige Untersagung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wird in der Regel dann ausgesprochen, wenn zu befürchten ist, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens beabsichtigte städtebauliche Planungen in diesem Gebiet unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würden.

Voraussetzungen für eine Genehmigungsfreistellung bei Dachgeschossausbauten

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren tritt nur dann an die Stelle des Baugenehmigungsverfahrens, wenn alle nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Voraussetzung 1: Kein Sonderbau
    Die bauliche Anlage, die errichtet, geändert oder deren Nutzung geändert werden soll, ist kein Sonderbau. Sonderbauten sind in Art. 2 Abs. 4 BayBO aufgelistet.
  • Voraussetzung 2: Erschließung ist gesichert
    Die Erschließung (Straße, Grundstücksentwässerung etc.) muss gesichert sein.
  • Voraussetzung 3: Nähe zu einem Störfallbetrieb
    Das Bauvorhaben liegt nicht im Einwirkungsbereich von Störfallbetrieben.
  • Voraussetzung 4: Denkmalschutz
    Es handelt sich nicht um eine Baumaßnahme an einem Einzelbaudenkmal, im Ensemble oder an einem Gebäude, dass an ein Denkmal angebaut ist.
  • Voraussetzung 5: Einfügen
    Das Vorhaben fügt sich gemäß § 34 BauGB in die nähere Umgebung ein.
  • Voraussetzung 6: Eine Erklärung der Stadt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, ist nicht erfolgt
    Die Durchführung eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens wird in der Regel dann verlangt, wenn besondere bauordnungs- oder bauplanugsrechtliche Konfliktlagen vorliegen, z. B. schwere Beurteilbarkeit oder Betroffenheit vieler Interessen oder sonstige Gründe, die für ein Baugenehmigungsverfahren sprechen.
  • Voraussetzung 7:  Keine vorläufige Untersagung
    Eine vorläufige Untersagung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wird in der Regel dann ausgesprochen, wenn zu befürchten ist, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens beabsichtigte städtebauliche Planungen in diesem Gebiet unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würden.

Verantwortung der Beteiligten

Das Genehmigungsfreistellungsverfahren ermöglicht einen raschen Baubeginn. Diese Erleichterung bedeutet aber nicht, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften gebaut werden darf. Die Vorlage der Unterlagen an die LBK dient nicht zur Prüfung, ob die Voraussetzungen für das Freistellungsverfahren vorliegen. Dort wird lediglich festgestellt, ob Untersagungsgründe vorliegen.

Die Beteiligten müssen deshalb selbst auf die Einhaltung aller Vorschriften achten. Insbesondere muss geprüft werden, ob für das Vorhaben weitere Genehmigungen nach anderen Vorschriften erforderlich sind. Letztendlich verantwortlich sind die Bauherr*innen.

Liegen die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nicht vor, handelt es sich um einen "Schwarzbau", auch wenn das Genehmigungsfreistellungsverfahren durchgeführt wurde. Es muss dann mit der Anordnung zur Einstellung der Bauarbeiten und weiteren Maßnahmen (z. B. Beseitigungsanordnung, Wiederherstellungsanordnung oder Nutzungsuntersagung) gerechnet werden. Darüber hinaus droht ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro.

Wird mit dem Bau oder der Nutzungsänderung begonnen, ohne dass die nach anderen Vorschriften erforderlichen Genehmigungen eingeholt wurden, droht in der Regel ein Bußgeldbescheid.

Bauvorlagen

Die erforderlichen Bauvorlagen sind mit dem vorgeschriebenen Bauantragsformular bei der LBK einzureichen. Es gelten keine Unterschiede zum Baugenehmigungsverfahren. Da keine Baugenehmigung erteilt wird, sind Baumschutz und Denkmalschutz gesondert mit den zuständigen Behörden abzuklären.

Soll der Antrag weiter als Bauantrag behandelt werden, falls die Stadt die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens erklärt, ist dies im Antragsformular anzukreuzen.

Nachbarn

Spätestens mit Einreichen der Bauvorlagen bei der LBK sind die Eigentümer*innen der benachbarten Grundstücke von dem Bauvorhaben zu benachrichtigen. Eine umfassende und frühzeitige Information der Nachbar*innen liegt im Interesse der Bauherr*innen. Damit können mögliche Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Bautechnische Nachweise

Auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren müssen bautechnische Nachweise geprüft oder bescheinigt sein. Werden Nachweise durch die Baugenehmigungsbehörde geprüft, sind die Unterlagen dort frühzeitig einzureichen. Mit dem Bau darf nicht ohne die entsprechenden Bescheinigungen oder Freigaben begonnen werden. Sofern der Brandschutznachweis durch die LBK geprüft werden soll, wird im Genehmigungsfreistellungsverfahren ein eigener Bescheid erteilt.

Anzeigen zum Baufortschritt

Der Ausführungsbeginn bzw. die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten müssen der LBK mindestens eine Woche vorher schriftlich angezeigt werden.

Die Nutzung des Gebäudes darf erst aufgenommen werden, wenn es sicher benutzbar ist, frühestens nach dem in der Anzeige der beabsichtigten Nutzungsaufnahme genannten Zeitpunkt. Die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung muss der LBK mindestens zwei Wochen vorher schriftlich angezeigt werden. Eine vorzeitige Aufnahme der Nutzung kann mit Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Mit einer Teilbaugenehmigung können bestimmte Maßnahmen schon vor der Baugenehmigung durchgeführt werden. Voraussetzung ist, dass bereits ein vollständiger Bauantrag eingereicht wurde und die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens grundsätzlich geklärt ist.

Folgende Unterlagen sind erforderlich, um eine Teilbaugenehmigung zu beantragen:

  • formloser Antrag mit den Unterschriften von Bauherr*innen und Entwurfsverfasser*innen
  • detaillierte Auflistung der Maßnahmen: z. B. Aushub der Baugrube, Einbringen der Fundamente, Errichtung der Kelleraußenwände
  • detaillierte Darstellung Teilbaumaßnahmen: z. B. Baugrube mit Abböschung, Streifenfundament mit Aushub
  • Angabe der Baukosten der Teilbaumaßnahmen

Bestimmte Abgrabungen fallen nicht unter die BayBO, sondern sind in einem eigenen Gesetz, dem Bayerischen Abgrabungsgesetz BayAbgrG, geregelt.

Eine Abgrabung im Sinn des BayAbgrG liegt vor, wenn:

  • die Erdoberfläche durch Senkung des Bodenniveaus künstlich verändert wird,
  • die Veränderung von Dauer ist und
  • die Abgrabung eine eigenständige Bedeutung und Funktion hat, also nicht Voraussetzung für ein Bauvorhaben ist bzw. nicht unmittelbar in Zusammenhang mit einem Bauvorhaben steht.

Für Abgrabungen mit mehr als 500 m² Fläche oder einer Tiefe von mehr als 2 m ist ein Verfahren durchzuführen.

Das BayAbgrG gilt auch für Aufschüttungen, die unmittelbare Folgen von Abgrabungen sind (Aushub, Abraum) und dem Abgrabungsbetrieb dienende Gebäude und Nebenanlagen.

Zuständige Behörde ist in München ebenfalls die LBK.

Bei der Beseitigung (Abbruch) von Gebäuden wirkt sich der Umfang der Beseitigung erheblich für die Art des Verfahrens aus.
Es ist zu unterscheiden, ob eine bauliche Anlage vollständig oder nur teilweise beseitigt wird. Je nachdem ist der Abbruch anzuzeigen oder ein Bauantrag zu stellen.

Teilweise Beseitigung

Die teilweise Beseitigung eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage ist in der Regel baurechtlich genehmigungspflichtig, da es sich dabei um eine bauliche Änderung eines bestehenden Gebäudes handelt. Hierfür ist ein Bauantrag zu stellen.

Vollständige Beseitigung

Die vollständige Beseitigung von Gebäuden kann bei folgenden Anlagen verfahrensfrei erfolgen:

  • verfahrensfreie Vorhaben nach Artikel 57 BayBO
  • freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 1 und 3
  • sonstige Anlagen (keine Gebäude) mit einer Höhe bis zu zehn Meter

Im Übrigen ist die beabsichtigte Beseitigung von Anlagen mindestens einen Monat zuvor bei der LBK anzuzeigen.

Beseitigung von Stellplätzen

Sind in den abzubrechenden Gebäuden oder baulichen Anlagen Stellplätze für andere Bauvorhaben nachgewiesen, so ist im Vorfeld eine Abstimmung mit der LBK erforderlich. Andernfalls besteht das Risiko eines Baueinstandes oder einer Wiederherstellungsverfügung.

Weitere Genehmigungen und Erlaubnisse

Bevor nach Ablauf des Monats mit der Beseitigung des Gebäudes begonnen werden kann, müssen unabhängig von der Beseitigungsanzeige weiterere Genehmigungen oder Erlaubnisse in eigener Verantwortung geklärt sein.

Dies gilt auch für die verfahrensfreie Beseitigung von baulichen Anlagen.

Beginn der Arbeiten zur Beseitigung

Der Beginn der Abbrucharbeiten ist eine Woche im Voraus der LBK anzuzeigen.

Baubeginnsanzeige

Bei nicht freistehenden Gebäuden sind mit der Baubeginnsanzeige Nachweise über die Standsicherheit vorzulegen:

  • bei Gebäuden der Gebäudeklasse 2:
    Die Standsicherheit des Gebäudes bzw. der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, muss von einem Tragwerksplaner bestätigt sein.
  • bei sonstigen, nicht freistehenden Gebäuden:
    Die Standsicherheit des Gebäudes bzw. der Gebäude, an die angebaut ist, muss durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt sein.

Vor und während der Abbrucharbeiten ist neben dem Schutz der Bäume auch auf geschützte Tiere besondere Rücksicht zu nehmen.

Freischankflächen auf öffentlichem Grund sind baugenehmigungspflichtig, wenn deren Fläche über 40 m² hinausgeht. Gleiches gilt für Wirtsgärten auf privatem Grund.

Darunter fallen Freischankflächen und Wirtsgärten,

  • die erstmals eine Fläche von 40 m² überschreiten und daher genehmigt werden müssen,
  • die bereits größer als 40 m² sind und erweitert werden sollen.

Zur Fläche zählen alle Bereiche, in denen Tische und Sitzmöglichkeiten aufgestellt werden, sowie die notwendigen Zwischenräume.
Freischankflächen setzen einen zugehörigen genehmigten Betrieb voraus.
Für die Nutzung des öffentlichen Grunds ist eine Sondernutzungserlaubnis erforderlich. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben wird diese Erlaubnis stets widerruflich mit der Baugenehmigung erteilt.
Bauanträge, die ausschließlich Freischankflächen betreffen, sind zunächst bei der zuständigen Bezirksinspektion einzureichen und werden von dort zur Genehmigung an die Lokalbaukommission weitergeleitet.

Für genehmigungspflichtige Wirtsgärten ist der Antrag bei der Lokalbaukommission einzureichen.

Freischankflächen und Wirtsgärten bis 40 m² sind verfahrensfrei, müssen dennoch alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten.

Flyer Freischankflächen und Wirtsgärten - Information zur Bauantragstellung

Antrag für Freischankflächen auf öffentlichem Grund

Antrag für Wirtsgärten auf privatem Grund

Mobilfunkanlagen sind nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) verfahrensfrei, wenn bestimmte Größen nicht überschritten werden:

  • Antennenhöhe bis 10 m und zugehörige Versorgungseinheit bis
    10 m³ im Innenbereich
  • Antennenhöhe bis 10 m und zugehörige Versorgungseinheit bis
    10 m³ im Außenbereich

Die Höhe einer geplanten Mobilfunkanlagen auf Dächern bemisst sich ab der Oberfläche des Daches. Bei freistehenden Mobilfunkanlagen bemisst sich die Höhe ab der Geländeoberfläche.

Mobilfunkanlagen mit einer Höhe zwischen 10 m und 30 m im Innenbereich, bzw. zwischen 15 m und 30 m im Außenbereich unterliegen dem vereinfachten Genehmigungsverfahren.
Ab einer Höhe von 30 m ist ein Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten durchzuführen.

Zu beachten ist, dass auch bei nach BayBO verfahrensfreien Mobilfunkanlagen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden müssen. Es können andere Erlaubnisse und Genehmigungen sowie im Bauplanungsrecht Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich sein.

Informationsblatt über die Anforderungen zu den Verfahren und Antragsunterlagen

Für bauliche Anlagen, die technisch geeignet ist, wiederholt an wechselnden Orten aufgestellt und zerlegt zu werden ist ein besonderes Zulassungsverfahren vorgeschrieben. Typischerweise sind das Zelte, Fahrgeschäfte, Bühnen und Toilettenwagen.

Weitere Informationen zu Fliegenden Bauten

Baugenehmigungsverfahren

Mappe offen

Nicht alle Vorhaben werden vom Genehmigungsteam alleine entschieden. Bei schwierigeren Fällen oder bei Fragen mit grundsätzlichem Klärungsbedarf werden verwaltungsinterne Entscheidungsgremien beteiligt.

Übersicht

Dienstbesprechung der Abteilung (DB)

Besprechung der zuständigen Abteilung (Baubezirk), an der auch Kolleg*innen der Stadtplanung und der Unteren Naturschutzbehörde teilnehmen. Sie findet wöchentlich statt. Entschieden werden Grenzfälle und
Befreiungen bis zu einem bestimmten Umfang.

Sitzung Heimatpfleger, Landesamt für Denkmalpflege und LBK (HDS)

In den gemeinsamen Sitzungen des Heimatpflegers der Landeshauptstadt München mit dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege und dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung werden Bauvorhaben beraten, die für die Stadtgestaltung von Bedeutung sind. Zugleich wird die nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz erforderliche Beteiligung sichergestellt. Beraten werden Vorhaben an Denkmälern oder in der Nähe bedeutender Denkmäler sowie Bauvorhaben in den Bereichen von Ensembles.

Amtskonferenz (AKO)

Sie ist das wesentliche Entscheidungsgremium im Baugenehmigungsverfahren unter Vorsitz der Hauptabteilungsleitung der LBK. Hier wird über Vorhaben mit besonderem Klärungsbedarf, z. B. im Außenbereich oder über weitgehende Befreiungen und Abweichungen mit Auswirkung auf den Städtebau entschieden. Dabei werden die entsprechenden Fachstellen beteiligt. Die Belange der Gemeinde werden von den Hauptabteilungen Stadtplanung und Stadtentwicklungsplanung vertreten.

Dienstbesprechung Einzelhandelsgroßprojekte (DB – EHG)

Die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben ab einer bestimmten Größenordnung der Verkaufs- bzw. Geschossfläche werden in der DB-EHG behandelt. Die Abstimmung erfolgt zusammen mit Vertreter*innen der betroffenen Hauptabteilungen und des Referats für Arbeit und Wirtschaft.

Besprechung der Hauptabteilungsleitungen (HALEI)

Sie ist das höchste Entscheidungsgremium im Referat für Stadtplanung und Bauordnung unter Vorsitz der Stadtbaurätin. Vertreten sind hier unter anderem die Leitungen der vier Hauptabteilungen und die Vertreter*innen des für das Referat für Stadtplanung und Bauordnung zuständigen Stadtrats. Hier werden besonders bedeutsame Vorhaben behandelt.

Kommission für Stadtgestaltung (KfStG)

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Weitere Genehmigungen und Erlaubnisse

Stapel bunt klein

Unabhängig vom Genehmigungverfahren ist darauf zu achten alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten.

Genehmigungen und Erlaubnisse nach anderen Vorschriften sind rechtzeitig einzuholen. Ansonsten muss mit der Anordnung eines Baueinstandes oder mit anderen verwaltungsrechtlichen Maßnahmen gerechnet werden. Daneben kann bei Verstößen ein Bußgeld verhängt werden. Der Bußgeldrahmen beträgt bis zu 500.000 Euro.

Es ist die Aufgabe der Bauherr*innen oder der beauftragten Fachleute zu prüfen, ob im Einzelfall für das konkrete Vorhaben weitere Genehmigungen oder Erlaubnisse erforderlich sind. Die nachfolgende Aufzählung ist nicht abschließend.

Weitere Genehmigungen und Erlaubnisse

Wird öffentlicher Straßengrund über den Gemeingebrauch (Gehen, Fahren, Parken) hinaus genutzt und handelt es sich dabei (noch) nicht um eine Veranstaltung, liegt eine Sondernutzung vor.

Bauen auf öffentlichem Grund

Beispiele in Zusammenhang mit Bauvorhaben sind Stufen, Rampen, Eingangsüberdachungen oder Balkone, die im innerstädtischen Bereich in den öffentlichen Gehweg ragen, aber auch Werbeanlagen oder Freischankflächen vor Gaststätten. Eine solche Sondernutzung bedarf der Erlaubnis.

Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis

Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis sind in den Richtlinien für Sondernutzungen an den öffentlichen Straßen der Landeshauptstadt München (Sondernutzungsrichtlinien ) geregelt.

Sondernutzungsgebühren

Die Sondernutzung öffentlichen Straßenraums ist kostenpflichtig. Die Gebührenabrechnung erfolgt durch das für die Sondernutzungsbelange zuständige Referat. Unabhängig von der Baugenehmigung ergeht ein zusätzlicher Bescheid über die jährlich zu entrichtenden Sondernutzungsgebühren. Die Gebühren werden entsprechend der Satzung über die Gebühren für Sondernutzungen auf öffentlichen Straßen in der Landeshauptstadt München (Sondernutzungsgebührensatzung ) erhoben.

Sondernutzung und Baugenehmigungsverfahren

Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben, die auch eine Sondernutzungserlaubnis benötigen, erfolgt eine einheitliche Entscheidung durch die LBK im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Der Bauantrag beinhaltet gleichzeitig den Antrag auf Erteilung der Sondernutzungserlaubnis.

Sondernutzung ohne baurechtliches Verfahren

Ist für das geplante Vorhaben kein Baugenehmigungsverfahren erforderlich, wird die Sondernutzungserlaubnis direkt beim KVR beantragt. Dies gilt für verfahrensfreie oder von der Genehmigung freigestellte Vorhaben.

vollständig unterirdische Inanspruchnahmen

Bei Bauvorhaben, die den öffentlichen Straßengrund unterirdisch beanspruchen, ist der Abschluss eines zivilrechtlichen Gestattungsvertrags mit dem KVR notwendig. Vor Baubeginn ist beim Baureferat TZ5 ein Erinnerungsverfahren durchzuführen und ohne Einwände abzuschließen.

Baustellen müssen grundsätzlich auf Privatgrund eingerichtet werden. Die Nutzung von öffentlichem Straßengrund für die Einrichtung von Baustellen steht nur in Ausnahmefällen zur Verfügung und bedarf als Sondernutzung einer Erlaubnis.

Für Baumaßnahmen insbesondere in Innenstadtbereichen und vergleichbar dicht bebauten Stadtvierteln ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem Mobilitätsreferat (MOR) sinnvoll. Anträge für Baustelleneinrichtungen auf öffentlichem Grund sind mit ausreichender Vorlaufzeit zu beantragen.

Mobilitätsreferat

In München ist der Antrag zur Genehmigung der Entwässerungspläne nicht mit dem Bauantrag, sondern gesondert bei der zuständigen Münchner Stadtentwässerung (MSE) einzureichen. Die Genehmigung nach der städtischen Entwässerungssatzung erfolgt durch einen eigenen Bescheid.
Für die gesicherte Erschließung eines Grundstücks muss ein Anschluss von Schmutzwasser an den städtischen Kanal möglich und die Niederschlagswasser-bewirtschaftung gemäß Entwässerungssatzung außerhalb der städtischen Kanalisation gewährleistet sein.
Zur Grundstücksentwässerung wird vor Bauantragsstellung eine frühzeitige Abstimmung mit dem Erschließungsbüro der MSE empfohlen.

Münchner Stadtentwässerung

Werden bei der Durchführung des Vorhabens Gehölze (Bäume und Sträucher) im Geltungsbereich der Baumschutzverordnung entfernt, zerstört oder verändert, kann eine diesbezügliche Genehmigung erforderlich sein. Dies gilt auch bei Einwirkungen auf den Wurzel- und Kronenbereich.

Baumschutzbehörde

Liegt das Vorhaben in einem Naturschutzgebiet, in einem Landschaftsschutz­gebiet, im Bereich eines geschützten Landschaftsbestandteils oder eines Naturdenkmals, ist eine Genehmigung nach Naturschutzrecht erforderlich.

Untere Naturschutzbehörde

Die Beseitigung oder Veränderung eines Baudenkmals bedarf der Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG). Die Erlaubnis ist auch dann erforderlich, wenn Bauvorhaben in einem Ensemble liegen oder Anlagen in der Nähe von Baudenkmälern errichtet, verändert oder beseitigt werden und sich dies auf Bestand oder Erscheinungsbild eines der Baudenkmäler auswirken kann.
Um Nachforderungen, Umplanungen und damit zeitliche Verzögerungen zu vermeiden, wird empfohlen die Antragsunterlagen frühzeitig vor Antragstellung abzustimmen.

Untere Denkmalschutzbehörde

Wird mit einem Bauvorhaben geförderter Wohnraum beantragt, wird empfohlen die Antragsunterlagen frühzeitig im Vorfeld mit der Bewilligungsstelle im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III abzustimmen. Dadurch können Nachforderungen, Umplanungen und damit zeitliche Verzögerungen vermieden werden.

Liegt das Vorhaben in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kann eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 14 Abs. 2 BauGB erforderlich sein.
Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung

Liegt das Vorhaben in einem Gebiet, für das eine Veränderungssperre gilt, kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 BauGB erforderlich sein. Der Antrag kann formlos beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Abteilung Stadtplanung, eingereicht werden.

Bei Bauvorhaben in unmittelbarer bzw. nachbarschaftlicher Nähe zu Bahnanlagen ist eine Unterschrift der DB frühzeitig einzuholen.

DB - Kontaktdaten für Bayern

Sobald Wohnraum oder Teile von Wohnungen für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgenutzt, langfristig ausschließlich als Ferienwohnung vermietet, ganz oder teilweise beseitigt werden oder über einen längeren Zeitraum leer stehen sollen, ist eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung erforderlich.
Dies gilt auch für bereits zweckentfremdete Wohnungen, für die diese Genehmigung bisher nicht eingeholt wurde.

Liegt das Vorhaben im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, so müssen Beseitigungen, Änderungen und Nutzungsänderungen von Wohnraum nach dieser Satzung genehmigt werden. Zuständig für die Genehmigung ist das Sozialreferat.
Bei baugenehmigungspflichtigen Vorhaben muss der Antrag zusammen mit dem Bauantrag bei der LBK eingereicht werden.

Bei einem Eingriff in das Grundwasser, z. B. durch Baugrubenverbau mit Spundwand, Bohrpfahl, etc. sowie bei einer Bauwasserhaltung ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich.

Tiefgaragen

Lüftungsöffnungen von Tiefgaragen sollen zu Aufenthalts- und Spielbereichen, bzw. zu Fenstern von Aufenthaltsräumen einen ausreichend großen Abstand einhalten. Die Empfehlung des Referates für Klima- und Umweltschutz (RKU) liegt hierfür bei 4,5 m. Alternativ ist ein geringerer Abstand möglich, sofern durch eine Immissionsprognose der Jahresmittelwerte analog der in der VDI 2053 (Ausgabe 01-2004) erwähnten Verfahren nachgewiesen werden kann, dass die vorhandene Grundbelastung an NOx und Feinstaub (PM 10) am nächstgelegenen Immissionsort nicht um mehr als 3% erhöht wird. Der brandschutzbedingte Abstand von 2,50 m darf dabei nicht unterschritten werden.
Wasserdurchlässige Böden dürfen in Tiefgaragen nur dann eingebaut werden, wenn der Abstand zum höchsten Grundwasserstand mindestens 1 m beträgt. Die dann zu verwendenden Flächenbeläge müssen über einen baurechtlichen Eignungsnachweis als wasserreinigende Flächenbeläge verfügen (ausgenommen Wohnhäuser mit weniger als 100 Stellplätzen). Das Merkblatt "Wasserwirtschaftliche Anforderungen an Tiefgaragen mit flüssigkeitsdurchlässigem Bodenbelag" in der aktuellen Fassung ist zu beachten.

Heizöllagerung

Die Lagerung von wassergefährdenden Stoffen muss ab der Gefährdungsstufe B angezeigt werden. Bei Heizöl und Diesel trifft dies ab einem Lagervolumen von 1 m³, bei Altöl ab einem Volumen von 0,22 m³ zu. Beim Einbau von Lagerbehältern ab 10 m³ ist zusätzlich eine Baugenehmigung erforderlich.  
Öltanks sind außerhalb des Bauraumes, im sogenannten Vorgarten nicht zulässig.

Bei der Planung sind die Größe der Müllbehälter und deren Standplatz mit dem Abholsystem des Abfallwirtschaftsbetriebs München (AWM) abzustimmen.

Abfallwirtschaftsbetrieb München

In München dürfen Entscheidungen der Bauaufsichtsbehörde, welche die Sicherheit und Ordnung des Straßenbahn- und U-Bahnbetriebs betreffen können, nur im Einvernehmen mit der TAB getroffen werden. Das betrifft alle Bauvorhaben, die sich in einem Korridor von ca. 30 m ab Außenkante des U-Bahn-Bauwerks (z. B. Tunnelröhre) befinden, sowie Vorhaben auf Baugrundstücken, die an Straßenbahnlinien angrenzen.

Mit den Bauantragsunterlagen sind zusätzliche Unterlagen in zweifacher Ausfertigung erforderlich:

  • Eingabepläne (Schnitt und Lageplan), in denen der Verlauf der Straßenbahn- und U-Bahntrasse ersichtlich ist. Eventuelle Gründungsmaßnahmen sowie der Verlauf der Trassen sind im Schnitt darzustellen.
  • Art des Baugrubenverbaus
  • Im Einzelfall kann ein Gutachten erforderlich sein, wenn z. B. direkt an dem vorhandenen U-Bahn-/Straßenbahnbauwerk Spundwände erforderlich sind.

Auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben oder Baustelleneinrichtungen auf privatem oder öffentlichem Grund darf die Sicherheit und Ordnung des Straßenbahnbetriebs nicht beeinträchtigt werden.

Abstimmungen im Vorfeld werden empfohlen.

SWM als Betreiberin der U-Bahn und Straßenbahnlinien
Telefon: 089 2191-0

Technische Aufsichtsbehörde bei der Regierung von Oberbayern

Hinweis zu Buslinien
Ist eine Buslinie des MVV betroffen, wird eine Abstimmung mit den SWM vor Baubeginn dringend empfohlen.
Bereits bei der Bauantragsstellung ist darauf zu achten, dass in den Eingabeplänen bestehende Bushaltestellen eingezeichnet sind und bei der Planung von Grundstückszufahrten berücksichtigt werden.

Informationsblatt zur Bauantragsstellung bei Bauvorhaben in der Nähe von U-Bahnen und Straßenbahnen

Bauvorlagen

Bauantrag

Inhalt und Umfang

Antragsunterlagen und die Bezeichnung des Vorhabens müssen eindeutig sein. Bei Änderungen im Bestand ist zu beachten, dass nur Bereiche beurteilt werden, die Gegenstand einer genehmigungspflichtigen Maßnahme sind. Für alle anderen Bereiche wird vorausgesetzt, dass sie rechtmäßig erstellt wurden und somit dem Bestandsschutz unterliegen. Für nicht betroffene Teile können daher keine nachträglichen Abweichungen beantragt und erteilt werden.

Mehrere Gebäude oder mehrere Grundstücke

Sind mehrere Gebäude auf einem Grundstück geplant, können diese in einem Antrag eingereicht werden. Ist eine spätere Grundstücksteilung beabsichtigt, bietet es sich an, für jedes Gebäude einen eigenen Antrag zu stellen. Eine gemeinsame Tiefgarage wird einem Haus zugeordnet. Bei einer nachträglichen Grundstücksteilung müssen auch nach der Teilung Abstandsflächen, Feuerwehrzufahrten und planungsrechtliche Festsetzungen eingehalten sein. Erstreckt sich ein Bauvorhaben über mehrere Grundstücke, können in der Regel Vorschriften der BayBO, die sich auf Grundstücksgrenzen beziehen, nicht mehr eingehalten werden und komplizierte Abweichungen und Gunddienstbarkeiten sind notwendig. Das betrifft vor allem Abstandsflächen oder Brandschutzvorschriften. Daher wird dringend empfohlen, vorab die Grundstücksteile zu verschmelzen. Unter Umständen kann die LBK die Verschmelzung verlangen.

Formulare und Unterlagen

  • Bauantrag und Abgrabungsantrag
  • Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs gemäß Anlage 2 der BauVorlV
  • Baubeschreibung
  • Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme, wenn Abstandsflächen auf ein Nachbargrundstück fallen
  • Statistik der Baugenehmigungen oder des Bauabgangs
  • Beseitigungsanzeige

amtliche Formulare

  • Amtlicher Lageplan vom GeodatenService der Stadt München
  • Bauzeichnungen, einschließlich Lageplan mit dem geplanten oder betroffenen Gebäude
  • Betriebsbeschreibung bei Gewerbe und anderen Nichtwohnnutzungen
  • Anlagen zur Baubeschreibung, wie Berechnung der Kfz- und Fahrradabstellplätze
  • Brandschutznachweis, wenn Prüfung durch LBK beantragt ist bei Sonderbauten, Gebäuden der Gebäudeklasse 5, Mittel- und Großgaragen
  • Standsicherheitsnachweis
  • wenn die Prüfung vor der Genehmigung erfolgen soll
  • Baumbestandserklärung,
  • gegebenenfalls mit Fällungsantrag und Baumbestandsplan
  • Freiflächengestaltungsplan
  • Antrag auf Abweichung, Befreiung oder Ausnahme
  • Beschreibung der Änderungen bei Änderungsanträgen

Bestimmte öffentlich-rechtliche Verfahren werden im Rahmen eines damit verbundenen Bauantragsverfahrens behandelt und damit zum Bestandteil der Baugenehmigung. Dazu gehören:

  • Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG)
  • Genehmigungen nach dem Naturschutzrecht
  • Sondernutzungserlaubnis nach dem Bayerischen Straßen- und Wegegesetz (BayStrWG)
  • Genehmigung für Maßnahmen im Bereich einer Erhaltungssatzung  - § 173 BauGB
  • Genehmigung aufgrund einer Sanierungssatzung  - 145 BauGB
  • Anträge auf Befreiung nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Darüber hinaus sind für bestimmten Vorhaben über die Anforderungen der BauVorlV hinaus weitere Bauvorlagen gesetzlich vorgeschrieben bei:

  • Versammlungsstätten nach der Versammlungsstättenverordnung (VStättV)
  • Beherbergungsstätten nach der Beherbergungsstättenverordnung  (BStättV)
  • Verkaufsstätten nach der Bayerischen Verkaufsstättenverordnung (BayVkV)

Geregelt ist dies in der jeweiligen Sonderbauverordnung. In diesen Fällen sind dem Bauantrag die Unterlagen beizulegen, die zur Beurteilung dieser Vorhaben notwendig sind.

Bauantragsformulare

Formulare zum Bauantrag

Für das Baugenehmigungsverfahren sind amtliche Formulare vorgeschrieben. Für eine einheitliche und unkomplizierte Vorlage von Nachweisen und Berechnungen stellt die Lokalbaukommission eigene Formulare zur Verfügung.
Zu den Formularen

Bauvorlagen im Detail

Mit dem verbindlichen Formular des Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr können verschiedene Verfahren beantragt werden.
Hier finden Sie Erläuterungen zum Ausfüllen.

  • Antrag auf Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung für genehmigungspflichtige Vorhaben und Werbeanlagen.

  • Antrag auf Abgrabungsgenehmigung

Bestimmte Abgrabungen fallen nicht unter die BayBO, sondern sind in einem eigenen
Gesetz, dem Bayerischen Abgrabungsgesetz (BayAbgrG), geregelt.

  • Änderungsantrag zu einem beantragten / genehmigten Verfahren

Eine Änderung zu einem bereits eingereichten Vorhaben (laufendes Verfahren) oder zu einem bereits genehmigten Vorhaben ist so lange möglich, wie das Verfahren bei der LBK noch nicht abgeschlossen ist. Abgeschlossen ist ein Verfahren dann, wenn nach der Fertigstellung alle erforderlichen Unterlagen und Nachweise vorliegen und keine sonstigen Restarbeiten durch die LBK gefordert sind. Bei einem Änderungsantrag ist das Aktenzeichen des zuletzt eingereichten Antrags anzugeben.

  • Antrag auf  Vorbescheid

Mit dem Antrag auf Vorbescheid können vor einem Baugenehmigungsverfahren wichtige Fragen zu einem Vorhaben verbindlich geklärt werden.

  • Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren

In Bereichen, in denen ein Bebauungsplan die planungsrechtliche Zulässigkeit regelt, können bestimmte Vorhaben vom Genehmigungsverfahren freigestellt werden. Auch bei der Änderung und Nutzungsänderung von bestehenden Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Bereich des § 34 BauGB findet die Genehmigungsfreistellung im Sinne von Art. 58 Abs. 2 BayBO Anwendung.
Wird in diesen Fällen nicht angekreuzt, dass die Vorlage als Bauantrag weiter behandelt wird, werden die Unterlagen zurückgegeben, falls ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist.

1. Entwurfsverfasser

Entwurfsverfasser*innen sind verantwortlich für die Planung, die Übereinstimmung der verschiedenen Planunterlagen und die Vollständigkeit der Nachweise. Sie müssen grundsätzlich persönlich unterschreiben.

Der Umfang der Bauvorlageberechtigung und der Berechtigung zum Erstellen von bautechnischen Nachweisen ist in der BayBO festgelegt. Die Bauvorlageberechtigung ist zusammen mit dem Bauantrag beziehungsweise dem Antrag auf Vorbescheid oder der Anzeige einer Genehmigungsfreistellung nachzuweisen.

2. Bauherr

Bauherr*innen sind verantwortlich gegenüber der Baubehörde. An sie richten sich alle Bescheide der Lokalbaukommission.

  • Vertretung des Bauherrn

Die Vertretung hat die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber der Behörde wie Bauherr*innen. Wird eine Vertretung benannt, ist zusätzlich eine ausreichend formulierte Vollmacht beizulegen, die von beiden Parteien unterschrieben ist. Bei juristischen Personen ist immer eine Vertretung anzugeben. Dies ist in der Regel die Person, die nach außen zeichnungsberechtigt ist. Treten mehrere Personen als Bauherr*in auf, wird empfohlen, eine Person als Vertretung zu benennen. Dies erleichtert den weiteren Verfahrensablauf. Die Bauaufsichtsbehörde kann in diesem Fall auch verlangen, dass eine Person als Vertretung benannt wird.

3. Baugrundstück

Die Aktenverwaltung der LBK erfolgt nach Straße und Hausnummer, beziehungsweise Flurnummer des Baugrundstücks. Bei der Angabe ist auf die korrekte Schreibweise der Straße zu achten.

  • Bestehende Dienstbarkeiten/Abstandsflächenübernahme

Dienstbarkeiten auf einem Baugrundstück können das beantragte Vorhaben wesentlich beeinflussen. Das gleiche gilt bei übernommenen Abstandsflächen für benachbarte Gebäude. Dienstbarkeiten sind aus dem Grundbuch ersichtlich. Für Abstandsflächenübernahmen wird bei der LBK kein zentrales Verzeichnis vorgehalten. Im Zweifelsfall kann dies aus den jeweiligen Hausakten der Zentralregistratur der LBK entnommen werden.

4. Nachbarbeteiligung

Bauherr*in bzw. deren Bevollmächtigte müssen die Bauzeichnungen und den Lageplan allen Eigentümer*innen von Nachbargrundstücken, beziehungsweise allen Erbbauberechtigten zur Zustimmung vorlegen. Nachbar*innen sind:

  • Eigentümer*innen von Grundstücken, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzen – auch so genannte Punktnachbarn, wo Grundstücke lediglich an einer Ecke zusammentreffen und sonst keine Grenze gemeinsam verläuft.
  • Eigentümer*innen weiterer Grundstücke, die durch das Bauvorhaben in ihren schutzwürdigen Belangen beeinträchtigt werden können. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Abstandsfläche die Straßenmitte überschreitet oder wenn bei geringer Straßenbreite Tiefgaragenzufahrten die Bewohner*innen gegenüberliegender Gebäude beeinträchtigen könnten.

Im Bauantrag sind die Namen und Anschriften der Nachbar*innen sowie die Flurstücksnummern des jeweiligen Grundstücks anzugeben. Darüber hinaus ist zwingend anzugeben, ob die Nachbar*innen zugestimmt haben oder nicht. Es sind alle Eigentümer*innen eines Grundstücks aufzuführen. Nachbarn, die im Antragsformular genannt sind, aber nicht zugestimmt haben, erhalten einen Abdruck des Bescheids. Daher ist unbedingt die vollständige Anschrift im Antragsformular anzugeben. Diese haben die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Zustellung des Baugenehmigungsbescheides Klage gegen die Genehmigung zu erheben. Wird versäumt, Nachbar*innen zu beteiligen, besteht auch nach Ablauf dieses Monats keine Rechtssicherheit, da die gesetzlich vorgeschriebene Zustellung nicht durchgeführt werden konnte. Erhalten Nachbar*innen verspätet Kenntnis von einem Bauvorhaben, so beginnt die Klagefrist für diese erst, wenn sie von dem Vorhaben Kenntnis erlangen.
Für Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterschreibt in der Regel die bevollmächtigte Hausverwaltung. Deren Unterschrift gilt jedoch nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer*innen. Im Antragsformular ist daher immer die vollständige Adresse der bevollmächtigten Hausverwaltung anzugeben, da ihr regelmäßig ein Abdruck des Bescheides zugesandt wird. Für die ordnungsgemäße und gesetzeskonforme Zustellung des Bescheids ist bei Wohnungseigentümergemeinschaften zusätzlich an alle jeweiligen Eigentümer*innen separat zuzustellen. Die entsprechenden Adressdaten sind vorzulegen.

  • Antrag auf Absehen von der Nachbarbeteiligung bei einem Antrag auf Vorbescheid

Im Vorbescheidsverfahren kann die Behörde auf die Nachbarbeteiligung verzichten, wenn nachbarrechtliche Belange durch das Vorhaben nicht berührt sind. Die LBK rät aufgrund der Bebauungsdichte in München davon ab, da mit nachbarlichen Klagen zu rechnen ist. Ein Vorbescheid ohne Nachbarbeteiligung würde nicht die notwendige Rechtssicherheit für die späteren Verfahren gewährleisten.

  • Antrag auf Nachbarbeteiligung durch öffentliche Bekanntmachung

Wenn eine bauliche Anlage geplant wird, bei der damit zu rechnen ist, dass ein größerer Kreis von Nachbar*innen sich gefährdet, benachteiligt oder belästigt fühlen könnte, kann auf Antrag ein besonderes Nachbarbeteiligungsverfahren durchgeführt werden. Diese Möglichkeit ist frühzeitig mit der LBK zu klären.

  • Verpflichtende Öffentlichkeitsbeteiligung

Befindet sich das Bauvorhaben in der Nähe eines Störfallbetriebes und erfüllt die Voraussetzungen gemäß Art. 66a Abs. 2 Satz 1 BayBO ist eine Öffentlichkeitsbeteiligung verpflichtend durchzuführen. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgt im Amtsblatt der Landeshauptstadt München, den örtlichen Tageszeitungen sowie auf geeigneten Internetseiten. Auskunft, ob ein Vorhaben im Einwirkungsbereich liegt, erteilt das Beratungszentrum der LBK.

5. Vorhaben

Aus der Bezeichnung des Vorhabens muss eindeutig erkennbar sein, um welche Nutzungsart es sich handelt, so dass eine Zuordnung zu den Begriffen der Baunutzungsverordnung erfolgen kann.

  • Gebäudeklasse

Die Angabe der Gebäudeklasse ist wichtig für die Einstufung des Verfahrens sowie für die bautechnischen Anforderungen und Nachweise.

Übersicht der Gebäudeklassen

  • Sonderbau

Die Sonderbauten sind in Art. 2 BayBO aufgeführt. Dies sind Anlagen, Gebäude oder Räume, die von vielen Menschen oder Personengruppen mit besonderem Schutzbedürfnis genutzt werden, aber auch Gebäude mit gefährlicher Nutzung oder von besonderer Größe. Ist das Gebäude als Sonderbau einzustufen, ist anzugeben welcher Ziffer des Artikel 2 BayBO das Vorhaben zugeordnet wird.

  • Mittelgarage/Großgarage

Je nach Einstufung der Garage werden unterschiedliche Anforderungen nach der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) gestellt. Die Klassifizierung erfolgt nach der Nutzfläche in Kleingarage bis 100 m², Mittelgarage bis 1000 m² und Großgarage über 1000 m² Nutzfläche. Nutzfläche ist die Summe aller Einstellplätze und der Verkehrsflächen. Dabei werden bei Doppelparkern beide Ebenen angerechnet. Inwieweit Zu- und Abfahrtsrampen mitzurechnen sind, lässt sich aus dem Gesetzestext nicht entnehmen. Nach der aktuellen Kommentierung werden sie in der Regel nicht auf die Nutzflächen angerechnet. Im Zweifelsfall gibt das Beratungszentrum der LBK darüber Auskunft.

  • Brandschutznachweis

Zu jedem Bauvorhaben ist in der Regel ein Brandschutznachweis zu erstellen. Bei Sonderbauten, Mittel- und Großgaragen sowie bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 muss dieser Nachweis entweder durch die LBK oder durch Prüfsachverständige geprüft werden. Die Entscheidung, durch wen die Prüfung erfolgen soll, liegt bei den Bauherr*innen.

  • Arbeitsstätte mit höherem Gefährdungspotential

Wird mit dem Bauantrag eine Arbeitsstätte beantragt, für die ein höheres Gefährdungspotential besteht, ist eine zusätzliche Fertigung mit den entsprechenden Unterlagen einzureichen. Die Prüfung des Arbeitsschutzes ist nicht Bestandteil eines Baugenehmigungsverfahrens. Die LBK leitet die zusätzlichen Unterlagen an das zuständige Gewerbeaufsichtsamt weiter.

  • Abstandsflächen- / Abstandsübernahme

Sollen sich Abstandsflächen des Bauvorhabens auf ein anderes Grundstück erstrecken, ist mit dem Formular zur Zustimmung der Abstandsflächenübernahme eine schriftliche Zustimmung der jeweiligen Nachbar*innen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erforderlich.

  • Ausnahme, Befreiung, Abweichung

Das öffentliche Baurecht berücksichtigt, dass unter bestimmten Umständen Vorschriften nicht eingehalten werden können. Ausnahmen sind bereits in der jeweiligen Vorschrift vorgesehen und werden dort eigens benannt. In der Regel betrifft dies Bebauungspläne.
Darüber hinaus können Befreiungen erteilt werden, wenn planungsrechtliche Vorschriften aus dem BauGB nicht eingehalten werden können.
Sind Vorschriften aus der BayBO betroffen, spricht man von Abweichungen. Dies gilt auch für Vorschriften, die auf Grundlage der BayBO erlassen wurden, zum Beispiel Verordnungen oder städtische Satzungen.
Befreiungen und Abweichungen müssen stets schriftlich beantragt und ausreichend begründet werden. Nur in diesem Fall und wenn sie mit nachbarrechtlichen Belangen vereinbar sind, darf die Bauaufsichtsbehörde zustimmen. Die LBK bietet dazu ein eigenes Formular an.

  • Denkmalschutzrechtliche Erlaubnis

Änderungen an einem geschützten Einzelbaudenkmal dürfen nur mit einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis durch die Untere Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden. Sofern zugleich eine Baugenehmigung beantragt ist, wird diese Erlaubnis zusammen mit der Baugenehmigung erteilt. Der entsprechende Fall ist im Bauantragsformular anzukreuzen. Mit dem Bauantrag sind weitere Unterlagen und Angaben für die Untere Denkmalschutzbehörde einzureichen. Im Einzelfall können weitere zusätzliche Unterlagen durch die Untere Denkmalschutzbehörde gefordert werden.

  • Vorbescheid

Sofern im Vorfeld des Bauantrags bereits ein Vorbescheidsverfahren durchgeführt wurde, ist dies anzugeben.

6. Bei Antrag auf Vorbescheid

Ein Vorbescheidsverfahren dient zur rechtssicheren Klärung bestimmter Fragen im Vorfeld eines Bauantrags. Die Fragen müssen sich auf das Vorhaben beziehen und unmissverständlich formuliert sein. Wird im Antrag keine zu beantwortende Frage gestellt, gilt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens als Gegenstand der Anfrage.

7.  Anlagen

Neben dem korrekt ausgefüllten und unterschriebenen Antragsformular kommt den Anlagen und Plänen eine entscheidende Bedeutung zu. Nur wenn sie vollständig und korrekt sind, ist eine zügige Prüfung im Verfahren möglich. Mit Ausnahme des Standsicherheitsnachweises sind bei der LBK alle Unterlagen zusammen mit dem Bauantrag einzureichen. Das Nachreichen einzelner Unterlagen ist nicht möglich.
Die LBK beteiligt betroffene Dienststellen und Behörden gleichzeitig im Verfahren. Deshalb muss eine ausreichende Anzahl von Fertigungen vorhanden sein.

10. Vollmacht

Sofern an dieser Stelle Entwurfsverfasser*innen bevollmächtigt sind, Verhandlungen mit der Behörde zu führen, wird die LBK zur Klärung von Fragen zunächst auf diese Personen zugehen. Diese Bevollmächtigung ersetzt nicht eine formelle Unterschrifts- oder Empfangsvollmacht. Diese sind gesondert zu erteilen.

11. Unterschriften

Mindestens die ersten beiden Fertigungen aller Unterlagen müssen unterschrieben sein.
Ohne gültige Unterschrift kann der Antrag aus formalrechtlichen Gründen nicht bearbeitet werden und wird in der Regel zurückgegeben.

  • Bauherr*in und Vorlageberechtigte unterschreiben: Anträge, Berechnungen, Pläne und gegebenenfalls  bautechnische Nachweise
  • Sachverständige unterschreiben die von ihnen gefertigten Unterlagen

 

Das verbindliche Formular des Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr liefert wichtige Daten für die Bearbeitung und Entscheidung im Baugenehmigungsverfahren. Die Angaben werden Bestandteil der Baugenehmigung.

Berechnungen und Mengenangaben müssen nachvollziehbar sein.
Zur Beurteilung von gewerblichen Nutzungen und anderen Nichtwohnnutzungen im Genehmigungsverfahren ist eine formlose Betriebsbeschreibung beizulegen, aus der die Art des Betriebs bzw. der Einrichtung, die Öffnungszeiten, die Zahl der Beschäftigten oder die Auswirkung auf die Nachbarschaft hervorgeht. Bau- und Betriebsbeschreibung sind auch Grundlage bei der Beteiligung weiterer Dienststellen.

1. Bauherr

Angaben wie im Bauantragsformular

2. Baugrundstück

Angaben wie im Bauantragsformular

3. Vorhaben

Die Bezeichnung des Vorhabens wird hier entsprechend dem Bauantragsformular angegeben.
Neben der Gebäudeklasse und der Einstufung als Sonderbau sind an dieser Stelle noch weitere Angaben erforderlich:

  • Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe ist ein Kriterium für die Einstufung der Gebäudeklasse und bestimmte Anforderungen der BayBO. Gebäudehöhe ist nach Definition der BayBO das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel. Zu beachten ist, dass hier nicht nur tatsächliche Aufenthaltsräume maßgeblich sind, sondern auch solche Räume, die geeignet sind, später dazu ausgebaut zu werden.

  • Einzelbaudenkmal/Ensemble

Handelt es sich um ein Einzelbaudenkmal, bzw. um den Teil eines denkmalgeschützen Ensembles, dann ist neben der Baugenehmigung eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich. Diese wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft und erteilt. Zusätzliche Unterlagen sind in Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde mit dem Bauantrag einzureichen.

  • Teile des Baues

Hier sind Angaben zu den Aufbauten und der Beschaffenheit der einzelnen Bauteile zu machen, sofern diese nicht in den Plänen dargestellt und angegeben sind. Ist für das Bauvorhaben ein Brandschutznachweis erforderlich, müssen die Angaben zu den Bauteilen mit denen im Brandschutznachweis übereinstimmen.

4.  Vorhaben mit besonderen Anforderungen

  • Wohngebäude gem. Art. 48 Abs. 1 BayBO

Die Anzahl der barrierefreien Wohnungen ist nach Artikel 48 Absatz 1 BayBO zu ermitteln. Die Wohnungen sind in den Plänen zu kennzeichnen.

  • Öffentlich zugängliche bauliche Anlage

Bereiche in öffentlich zugänglichen baulichen Anlagen, die dem allgemeinen Besucher- und Benutzerverkehr dienen müssen in den Plänen deutlich erkennbar dargestellt sein. Ebenso ist durch entsprechende Vermaßung nachzuweisen, dass die Anforderungen der DIN 18040 Teil 1 eingehalten sind.

  • Bauliche Anlage / Einrichtung gem. Art. 48 Abs. 3 BayBO

Sind mit dem Vorhaben Nutzungen beantragt, die eine Barrierefreiheit der Gesamtanlage bzw. -einrichtung erforderlich machen, ist die Einhaltung der Anforderungen nach DIN 18040 in den Plänen darzustellen.

  • Verkaufsstätte

Für Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 2.000 m² haben, gelten die Vorschriften der Bayerische Verkaufstättenverordnung (BayVkV).

  • Berechnung der Flächen von Verkaufsräumen und Brandabschnitten
  • Berechnung der erforderlichen Breiten von Ausgängen aus den Geschossen ins Freie oder in Treppenräume notwendiger Treppen
  • Verlauf und Länge der Rettungswege, einschließlich ihres Verlaufs im Freien sowie Angabe der Ausgänge und Art der Türen
  • Sprinkleranlagen sowie die sonstigen Feuerlöscheinrichtungen und Feuerlöschgeräte
  • Brandmeldeanlagen; Alarmierungseinrichtungen
  • Sicherheitsbeleuchtung und Sicherheitsstromversorgung
  • Rauchabzugsvorrichtungen und Rauchabzugsanlagen
  • Rettungswege auf dem Grundstück und Flächen für die Feuerwehr
  • Barrierefreie Kfz-Stellplätze

Für Vorhaben, die unter die BayVkV fallen sind gegebenenfalls zusätzliche Angaben erforderlich und im Brandschutznachweis darzustellen.

  • Versammlungsstätte

Dazu gehören beispielsweise Theater, Kinos, Gaststätten, Aulen und Versammlungsräume in Schulen oder Bürogebäuden, wenn die Räume mehr als 200 Personen fassen und für Veranstaltungen bestimmt sind. Vorschriften und Anforderungen werden in der Versammlungsstättenverordnung (VStättV) geregelt.

  • Standsicherheitsnachweise für dynamische Belastungen
  • Angaben zu sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen, wie Sicherheitsstromversorgung, Sicherheitsbeleuchtung, Einrichtungen zur Rauchableitung, Lüftungsanlage, Feuerlöscheinrichtungen, Brandmeldeanlage, Alarmierungsanlage
  • Verlauf der Rettungswege, auch im Freien
  • Anordnung der Sitz- und Stehplätze, einschließlich der Bühnen-, Szenen- oder Spielflächen
  • Die Bestuhlungs- und Rettungswegepläne sind rechtzeitig vor Nutzungsaufnahme zur Genehmigung bei der Branddirektion in 5-facher Ausfertigung vorzulegen. Sind mehrere Nutzungsvarianten vorgesehen (Stehplätze, Reihenbestuhlung, Möblierung mit Tischen und Stühlen), ist für jede Variante ein eigener Plan vorzulegen.
  • Barrierefreie Bereiche und Besucherplätze für Personen mit Rollstuhl
  • gegebenenfalls weitere Maßnahmen zur Barrierefreiheit, wie z. B. eine induktive Höranlage für
  • hörgeschädigte Menschen
  • Barrierefreie Kfz-Stellplätze
  • Nachweis von Toilettenräumen basierend auf der Höchstbesucherzahl

Für Vorhaben, die unter die VStättV fallen sind gegebenenfalls zusätzliche Angaben erforderlich und im Brandschutznachweis darzustellen.

  • Gaststätten

Für Gaststätten gelten ab entsprechender Größe die Vorschriften von Versammlungsstätten. Unabhängig davon ist für alle Gaststätten eine Betriebsbeschreibung mit nachfolgende Angaben erforderlich.

  • Art der Gaststätte  - z. B. Speiselokal, Café oder Vergnügungsstätte wie Diskothek
  • der voraussichtliche Einzugsbereich - nur für das benachbarte Gebiet oder für einen größeren Raum
  • Öffnungszeiten
  • Zahl der Gastplätze
  • Freischankflächen
  • Darstellung der öffentlich zugänglichen Bereiche mit Nachweis über die Einhaltung der Anforderungen zur Barrierefreiheit
  • Konzessionspflicht aufgrund Alkoholausschank
    In diesem Fall werden die Anforderungen zur Barrierefreiheit vom Kreisverwaltungsreferat im Rahmen der Erteilung einer Konzession geprüft.

Die Angaben dienen, neben der Prüfung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen, im Wesentlichen zur Beurteilung, ob der Betrieb an der vorgesehenen Stelle planungsrechtlich zulässig ist.

  • Beherbergungsstätten

Die Beherbergungsstättenverordnung (BStättV) gilt für Betriebe mit mehr als 30 Gastbetten. In den Bauantragsunterlagen ist darzustellen:

  • Angaben zu sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen, wie Sicherheitsstromversorgung, Sicherheitsbeleuchtung, Alarmierungseinrichtungen, Brandmeldeanlage, Brandfallsteuerung Aufzug
  • Verlauf der Rettungswege im Freien
  • Anzahl und Art der Personen, welche die bauliche Anlage nutzen
  • Nachweis der Barrierefreiheit:
    Angabe der barrierefreien Zimmer,
    Darstellung der öffentlich zugänglichen und gebäudespezifischen barrierefreien Bereiche mit Darstellung der Bewegungsflächen und der Durchgangsmaße,
    Darstellung des Zugangs von der öffentlichen Verkehrsfläche und Erreichbarkeit der Kfz -Stellplätze für Menschen mit Behinderung

Diese Vorschriften hinsichtlich der Sicherheit sind zu beachten, da Gäste in der Regel keine Kenntnis über die Örtlichkeit besitzen.

  • Arbeitsstätten mit höherem Gefährdungspotential

Wird ein Vorhaben mit einer Arbeitsstätte mit höherem Gefährdungspotential beantragt, ist eine zusätzliche Fertigung mit den entsprechenden Unterlagen einzureichen. Die LBK leitet die zusätzlichen Unterlagen an das zuständige Gewerbeaufsichtsamt weiter.

5. Feuerungsanlagen und Brennstofflagerung

Die Angaben können für die Abnahme der Anlagen durch die bevollmächtigten Bezirksschornstein-feger*innen erforderlich sein. Die LBK prüft diese technischen Angaben der geplanten Anlage im Genehmigungsverfahren in der Regel nicht.

6. Stellplätze

Die Anzahl der Kfz-Stellplätze richtet sich nach der Stellplatzsatzung der Stadt München (StplS). Daneben gibt es eine eigene Satzung für Fahrradabstellplätze (FabS). Als Nachweis können die Formulare der LBK oder eigene Berechnungsunterlagen verwendet werden. Stellplätze und Fahrradabstellplätze sind in den Plänen darzustellen.

7. Kinderspielplatz

Wird ein Gebäude mit vier oder mehr Wohnungen beantragt, muss nach BayBO ein ausreichend großer Kinderspielplatz errichtet werden. Das gilt auch, wenn bei einem Bestandsgebäude mit einem Antrag die Anzahl der Wohneinheiten auf mehr als drei erhöht wird sowie wenn mehr als drei Wohneinheiten Antragsgegenstand sind. In der Regel ist für diese Vorhaben auch ein Freiflächengestaltungsplan vorzulegen. Dort ist der Kinderspielplatz darzustellen. Die Größe ist abhängig von der beantragten Wohnfläche. Eine entsprechende Berechnung ist vorzulegen.
Eine Ablösung von der Herstellungspflicht ist in der Stadt München im Regelfall nicht möglich.

8. Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl / Baumassenzahl

Die Angaben sind dann erforderlich, wenn sich das Vorhaben im Bereich eines Bebauungsplans mit entsprechenden Festsetzungen befindet. In diesem Fall sind gesonderte, nachvollziehbare Berechnungen beizulegen. Ist das Vorhaben nach § 34 BauGB zu beurteilen, sind diese Angaben in der Regel entbehrlich.

9. Wohnfläche / Gewerbliche Nutzfläche

Die Gesamtwohnfläche ist beispielsweise erforderlich für die Berechnung der Fahrradabstellplätze nach der FabS. Das Verhältnis Wohnfläche zu gewerblicher Nutzfläche kann eine Rolle spielen im Bereich von Bebauungsplänen oder bei der Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens im Baugebiet nach BauNVO.

10. Abbaufläche

Angaben dazu sind nur bei Antrag auf Abgrabung relevant.

11. Baukosten

Für jeden baurechtlichen Bescheid werden Gebühren erhoben. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Kostengesetz (KG) und dem Kostenverzeichnis (KVz) bzw. der städtischen Kostensatzung (KostenS).

In der Regel werden die Gebühren prozentual anhand der Baukosten ermittelt. Daher sind die Baukosten je m³ umbautem Raum anzugeben. Bei mehreren Bauteilen (Haus A, B, Tiefgarage, etc.) sind die Kosten und der umbaute Raum getrennt nach den einzelnen Bauteilen anzugeben. Die Baukosten setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Maßgeblich sind die Kosten (einschließlich Umsatzsteuer), die am Ort der Bauausführung zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zur Vollendung des zu genehmigenden Vorhabens erforderlich sind. Einsparungen durch Eigenleistungen, wie Material und Arbeitsleistungen, sind dabei nicht zu berücksichtigen.

Die Baukosten beinhalten folgende Kostengruppen nach DIN 276:

  • Kostengruppe 300 – Baukonstruktion
  • Kostengruppe 400 – technische Anlagen
  • Kostengruppe 500 – von der Baugenehmigung erfasste Außenanlagen
  • Kostengruppe 620 – von der Baugenehmigung erfasste Kunstwerke zur künstlerischen Ausstattung des Bauwerks und der Außenanlagen und
  • Kostengruppe 700 – Baunebenkosten im Sinn der DIN 276-1 „Kosten im Hochbau“, Ausgabe 12.2008, soweit sie sich auf das von der Genehmigung erfasste Bauvorhaben beziehen;
    nicht anzugeben sind: die Finanzierungskosten nach Kostengruppe 760 und die Kosten für Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen nach Kostengruppe 771.

Die LBK prüft die Kosten in der Regel auf Grundlage von aktuellen statistischen Erhebungen.

Soweit die Gebühren nicht anhand der Baukosten ermittelt werden, z. B. bei Nutzungsänderungen, richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Verwaltungsaufwand und der Bedeutung der Angelegenheit für die Antragsteller*innen.
Bei der Erteilung von Ausnahmen, Befreiungen und Abweichungen richtet sich die Gebühr nach dem Wert des Nutzens, der durch die Ausnahme, Befreiunge oder Abweichung in Aussicht steht.
Auch in diesen Fällen ist die Angabe der Kosten bzw. der Kostenersparnis notwendig.

13. Unterschriften

Die Baubeschreibung muss 2-fach unterschrieben sein. Ohne gültige Unterschrift kann der Antrag aus formalrechtlichen Gründen nicht bearbeitet werden und wird in der Regel zurückgegeben.
Dabei unterschreiben Bauherr*in oder deren Vertretung wie auch die Entwurfsverfasser*innen.

Der Amtliche Lageplan (Auszug aus dem Katasterwerk) ist ein wichtiger Bestandteil für die Planung von Gebäuden. Es gibt ihn in verschiedenen Varianten:

Kartenausschnitt aus der Stadtgrundkarte

Sind lediglich Maßnahmen im Gebäudeinneren geplant (zum Beispiel innere Umbauten, Ausbau des Dachgeschosses, reine Nutzungsänderung), genügt in der Regel ein aktueller Auszug aus der Stadtgrundkarte im Maßstab 1:1.000 mit Kennzeichnung des Grundstücks und des betroffenen Gebäudes sowie eine Zusammenstellung der Eigentümer*innen der angrenzenden Nachbarflurstücke, einschließlich deren Adressenangaben aus dem Liegenschaftskataster. Dasselbe gilt bei bestimmten Vorhaben wie dem Abbruch von Gebäuden oder der Errichtung von Werbeanlagen.
Bei der Bestellung der Stadtgrundkarte ist die Variante mit eingetragenen Baulinien und Baugrenzen zu wählen.

Amtlicher Lageplan ohne Angaben des Baureferats

Die vereinfachte Ausgabe des Amtlichen Lageplans ist bei Aufstockungen und geringen Erweiterungen (z. B.  Wintergärten) ausreichend. Sie enthält folgende Angaben:

  • Bauflurstück (Eigentümer, Lage, Flurstücksnummer, amtliche Fläche, Stadtbezirk, Angaben aus der Abteilung II des Grundbuchs)
  • Eigentümer*innen der Nachbarflurstücke
  • Aktueller Auszug aus der Stadtgrundkarte im Maßstab 1:1.000
  • Planungsrechtliche Festsetzungen zum Baugrundstück
  • Hinweise zu Denkmalschutz
  • Planfeststellungen
  • Legende zu den Karten
  • Bei Bedarf und auf Antrag (und Zusatzgebühr) die Angabe zum vermutlichen Höchstgrundwasserstand HW 1940
  • Bei Bedarf und auf Antrag (und Zusatzgebühr) die Angabe amtlicher Höhenfestpunkte
  • Bei unterkellerten Anbauten ist im Amtlichen Lageplan zusätzlich der Grundwasserstand (HW) eintragen zu lassen. Dieser ist auf die Bauzeichnungen entsprechend zu übertragen.

Amtlicher Lageplan mit Angaben des Baureferates

Dieser Lageplan wird bei allen Neubauten sowie bei Anbauten im planungsrechtlichen Außenbereich benötigt. Zum oben genannten Inhalt sind zusätzlich Informationen enthalten:

  • Vermutlicher Höchstgrundwasserstand HW 1940
  • Amtliche Höhenfestpunkte
  • Allgemeine Situation der Entwässerung
  • Höhen angrenzender oder geplanter Straßen und Gehwege
  • Widmung der angrenzenden Straße zur Beurteilung der wegemäßigen Erschließung

In München wird er vom GeodatenService München (städtisches Vermessungsamt) ausgestellt.

Bei Neubau, Anbau oder bei Neuerrichtung von Kfz-Stellplätzen, also bei allen Maßnahmen, bei denen ein vorhandener Baum betroffen sein kann, müssen Angaben darüber gemacht werden, ob schützenswerter Baumbestand vorhanden ist und ob eine Erlaubnis zur Fällung von Bäumen beantragt wird. Dies gilt auch, wenn zum Beispiel durch die Baustelleneinrichtung Baumbestand gefährdet sein könnte. Ist schützenswerter Baumbestand vorhanden, sind Baumbestandspläne mit dem Bauantrag oder dem Antrag auf Vorbescheid vorzulegen. Die naturschutzrechtliche Genehmigung wird zusammen mit der Baugenehmigung erteilt.

In Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde sind mit dem Bauantrag zusätzliche Unterlagen einzureichen:

  • ein zusätzlicher Plansatz
  • Fotodokumentation der Bereiche bzw. Bauteile, die durch die beabsichtigten Baumaßnahmen betroffen sind (z. B. Fassaden, Dächer, Dachstuhl, Treppenraum, Innenräume, Fenster und Türen, Fußböden)
  • detaillierte Beschreibung der vorhandenen sowie der neuen Konstruktionen und Materialien, damit die Auswirkungen auf die historische Substanz beurteilt werden können
  • deutliche Kennzeichnung von Bestand und Neubau
  • Dachtragwerk in Grundriss und Schnitten

Die Unterrichtung nach dem Bundesstatistikgesetz dient der Erfassung der Bautätigkeit und liefert wichtige Daten für die Planung in den Gebietskörperschaften für Wirtschaft, Forschung und den Städtebau. Daher verpflichtet das Gesetz zur Vorlage von vorgeschriebenen Formularen für die Bautätigkeitsstatistik.

Erhebungsbogen zu Baugenehmigung und Bauabgang

Die Formulare sind bei folgenden Vorhaben dem Bauantrag beizulegen:

  • bei Neubau
    zusätzlich: das Ergänzungsblatt zur Erfassung der Energieversorgung
  • bei Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude
  • bei Änderung des Nutzungsschwerpunkts zwischen Wohn- und Nichtwohnbau
    zusätzlich: Abgangsbogen

Darüber hinaus sind die Formulare erforderlich bei Abbruch und im Genehmigungsfreistellungsverfahren. Es ist darauf zu achten, dass für jedes Gebäude eigene Erhebungsunterlagen erforderlich sind. Das gilt auch für identische Reihen- oder Doppelhäuser.

  • Bauantragsformular
  • Amtlicher Lageplan im Original ohne Angaben des Baureferates jedoch mit Angabe zum vermutlichen Höchstgrundwasserstand HW 1940 vom GeodatenService München (Vermessungsamt).
  • Baubeschreibung mit folgenden Inhalten
    • Zweck der Abgrabung und Nachweis der Eigenständigkeit (keine vorbereitende Maßnahme für ein sonstiges Bauvorhaben)
    • die geplante Wiederverfüllung
    • Darstellung des Bauablaufs
    • Angabe der Abgrabungsfläche, des Aushubvolumens und der Baukosten
    • Angaben zur Abgrabungskante bzw. Art des Verbaus
  • Bei Altlastenverdacht Vorlage eines Altlasten-Gutachtens und Angabe der zukünftigen Nutzung
  • Bauzeichnungen (in der Regel 8-fach)
    • Lageplan 1:1.000
    • Grundriss (in geeignetem Maßstab)
    • Schnitte (mit Darstellung des Höchstgrundwasserstandes HW 1940)
  • Baumbestandserklärung,
  • Baumbestandsplan (4-fach) mit Baumliste, Darstellung der Abgrabungsfläche und des gesamten Grundstücks einschließlich eines mindestens 5 Meter breiten Bereiches der Nachbargrundstücke und des Straßenbereichs.
  • Verbauarbeiten oder Böschungen, die nicht der DIN 4124 entsprechen
  • Nachbarbeteiligung
    Die Nachbarn sind wie im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Im Antragsformular ist anzugeben, ob die Nachbarn zugestimmt haben.

In den Plänen sind alle erforderlichen Maße anzugeben: Abmessungen der Abgrabung, Höhenkoten der verschiedenen Ebenen, Angabe von Böschungswinkel, Abstände zu den Nachbargrundstücken und zu bestehenden baulichen Anlagen.

Mit der Baubeginnsanzeige ist die Bescheinigung Standsicherheit I über die Verbauarbeiten der LBK vorzulegen.

Nach Abschluss der Verbauarbeiten ist die Bescheinigung Standsicherheit II  - ordnungsgemäße Bauausführung der LBK vozulegen.

Die Beseitigung ist mindestens einen Monat vorher mit dem vorgeschriebenen Formular anzuzeigen. Die für die Beseitigung eines Baudenkmals, eines Gebäudes im Bereich von Bodendenkmälern oder im Ensemblebereich erforderliche denkmalschutzrechtliche Erlaubnis muss gleichzeitig mit diesem Vordruck beantragt werden.
Folgende Unterlagen sind vorzulegen:

  • Anzeigeformular (2-fach). Wichtig ist die genaue Bezeichnung des Vorhabens, die Gebäudeklasse sowie die bisherige Nutzung,
  • Lageplan im Maßstab 1:1.000 mit Kennzeichnung des Grundstücks und Darstellung der betroffenen Gebäude. Ein Kartenausschnitt aus der Stadtgrundkarte ist ausreichend.
  • Erhebungsbogen für den Bauabgang.

Bei der Beseitigung von Gebäuden, die mit anderen, nicht verfahrensfreien Gebäuden aneinandergebaut sind, muss die Standsicherheit des angrenzenden Gebäudes während und nach der Beseitigung durch qualifizierte Tragwerksplaner*innen bestätigt werden. Bei Gebäudeklasse 4 und 5 sowie Sonderbauten ist die entsprechende Bescheinigung durch Prüfsachverständige erforderlich.

Bauzeichnungen

Zeichnung

Eindeutige und vollständige Darstellungen in den Plänen sind Voraussetzung für eine rechtssichere Genehmigung. Das Baugenehmigungsverfahren schließt eine spätere Bauüberwachung ein. Um zu belegen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, sind auch in einem Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren alle erforderlichen Angaben darzustellen. Sollten die Pläne dadurch im Maßstab 1:100 unübersichtlich werden, können in Absprache mit der LBK Ergänzungs- oder Detailpläne beigelegt werden. Fehlende Angaben, führen zu Rückfragen und Nachforderung und damit zu einer erheblichen Verzögerung der Verfahren.

Bauzeichnungen - Anforderungen

Der Maßstab für Bauzeichnungen beträgt 1:100, für den Lageplan 1:1.000. Die Darstellungen in den Plänen müssen den gängigen Symbolen für Architekturzeichnungen entsprechen, bestehende Bauteile sind schwarz darzustellen. Für den Lageplan gelten die Symbole und Schraffuren aus der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV).
Bei der Bemaßung sind, gemäß Art. 2, Abs. 6 BayBO, Fertigmaße anzugeben.

  • Die Pläne sind auf DIN A4-Format ohne Heftrand gemäss DIN 824-C zu falten und nur einseitig zu beschriften
  • Die Planbeschriftung muss nach der Faltung außen liegen und darüber die Hälfte der DIN A4-Seite frei bleiben. Dieser Platz wird für die Plannummer- und den Genehmigungsstempel benötigt. Folgenden Angaben sind erforderlich: Baugrundstück (Straße, Hausnummer), Vorhaben, Antragsteller*innen, Planinhalt und Angabe der Fertigung.
  • Die erste Fertigung wird rot, die zweite blau, die dritte grün und die weiteren werden schwarz unterstrichen
    Die erste Fertigung verbleibt in der LBK, die zweite geht mit dem Genehmigungsstempel zurück an die Antragsteller*innen. Zusätzliche Fertigungen dienen der Beteiligung weiterer Stellen.
  • Die Bezeichnung des Vorhabens auf dem Plankopf muss mit den Angaben im Antragsformular übereinstimmen.
  • Zusammengeklebte, an- oder überklebte Planunterlagen sind nicht zulässig.
  • Mindestens die ersten beiden Fertigungen der Bauzeichnungen sind von den Antragsteller*innen und Entwurfsverfasser*innen zu unterschreiben.
  • Unterschriften sind im Original zu leisten. Kopierte, an- oder aufgeklebte Unterschriften sind nicht zulässig.

Wird mit dem Bauvorhaben geförderter Wohnraum beantragt, sind dafür weitergehende Anforderungen und Angaben der Grundrissdarstellungen zu beachten. Die Antragsunterlagen sind hierbei frühzeitig mit der Bewilligungsstell im Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III abzustimmen.

Nach Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) ist der Lageplan auf der Grundlage des Auszugs aus dem Katasterwerk zu erstellen. Dies ist die Stadtgrundkarte des GeodatenService München.

  • Maßstab 1:1000 mit Darstellung der Baulinien
  • Umgriff: ausreichend groß mit Darstellung der benachbarten Grundstücke (mindestens 50 m)
  • Kennzeichnung des Baugrundstücks durch Umstrichelung
  • Kennzeichnung des betreffenden Gebäudes (kreuzweise diagonal)
  • Kennzeichnung von Gebäuden, die beseitigt werden sollen (auskreuzen)

Der Lageplan ist, wie die übrigen Bauzeichnungen, von Antragsteller*innen und Entwurfsverfasser*innen zu unterschreiben.

Der Lageplan muss nach der BauVorlV folgende Angaben enthalten:

  • die katastermäßigen Flächen, Flurstücksnummern und die Flurstücksgrenzen des Baugrundstücks sowie der benachbarten Grundstücke
  • die im Grundbuch geführte Bezeichnung des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke mit den jeweiligen Eigentümerangaben
  • die geplante bauliche Anlage unter Angabe der Außenmaße, der Dachform und der Höhenlage des Erdgeschossfußbodens zur Straße
  • die Höhenlage der Eckpunkte des Baugrundstücks und der Eckpunkte der geplanten baulichen Anlage mit Bezug auf das Höhenbezugssystem (NHN2016)
  • die Aufteilung der nicht überbauten Flächen unter Angabe der Lage und Breite der Zu- und Abfahrten, der Anzahl, Lage und Größe der Kinderspielplätze, der Stellplätze und der Flächen für die Feuerwehr
  • Diese Angaben können im Erdgeschoss- und im Freiflächengestaltungsplan erfolgen.
  • die Abstände der geplanten baulichen Anlage zu anderen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und auf den benachbarten Grundstücken, zu den Nachbargrenzen sowie die Abstandsflächen
  • die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und den benachbarten Grundstücken mit Angabe ihrer Nutzung, First- und Außenwandhöhe, Dachform und der Art der Außenwände und der Bedachung
  • die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen mit Angabe der Breite, der Straßenklasse und der Höhenlage mit Bezug auf das Höhenbezugssystem (NHN2016)
  • die Festsetzungen eines Bebauungsplanes für das Baugrundstück über die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen
  • Baudenkmäler einschließlich Ensembles sowie geschützte Teile von Natur und Landschaft auf dem Baugrundstück und auf den Nachbargrundstücken
  • Leitungen, die der öffentlichen Versorgung mit Wasser, Gas, Elektrizität, Wärme, der Telekommunikation und der öffentlichen Abwasserentsorgung dienen sowie Rohrleitungen, die dem Ferntransport von Stoffen dienen; zudem deren Abstände zu der geplanten baulichen Anlage
  • Hydranten und andere Wasserentnahmestellen für die Feuerwehr
  • Aufstellflächen für die Feuerwehr
  • Haltestellen des öffentlichen Personen-Nahverkehrs sowie Kfz-Parkflächen im Bereich von Zufahrten oder Feuerwehrzufahrten
  • die Abstände der geplanten baulichen Anlage zu oberirdischen Gewässern
  • den Maßstab und die Nordrichtung

Zur Übersichtlichkeit empfiehlt es sich in der Regel einen Teil der Angaben in gesonderten Plänen darzustellen. Soweit möglich, erfolgen die Angaben im Erdgeschossgrundriss sowie im Freiflächengestaltungsplan. Für die Darstellung von geschütztem Baumbestand ist in München immer zusätzlich ein Baumbestandsplan erforderlich.

Darzustellen sind:

  • genaue Nutzung der Räume (die alleinige Bezeichnung „Zimmer“ ist nicht ausreichend), sowie die Nutzflächen
  • bei Büronutzung innerhalb einer Wohnung die Angabe, ob es sich um eine gewerbliche oder private Nutzung handelt
  • Treppen, mit Angabe von Steigungsverhältnis und Laufrichtung
  • barrierefreie  Wohnungen, Zugänge und Bereiche in öffentlich zugänglichen Gebäuden, mit Angabe der erforderlichen Maße sowie Darstellung der Bewegungsflächen nach DIN 18040
  • Aufzugsschächte, Aufzüge und die nutzbaren Grundflächen der Fahrkörbe von Personenaufzügen
  • Lichte Öffnungsmaße der Türen sowie Art und Anordnung an und in Rettungswegen
  • bei angrenzenden Gebäuden die Anschlüsse und den Grenzverlauf
  • Abstellräume und Flächen für Fahrräder, Kinderwagen und Mobilitätshilfen (leicht erreichbar)
  • bei Flachdächern die Dachaufbauten und die Bereiche mit Begrünung
  • Räume für die Aufstellung von Feuerstätten unter Angabe der Nennleistung sowie der Räume für die Brennstofflagerung unter Angabe der vorgesehenen Art und Menge des Brennstoffes
  • Abgasanlagen
  • Installationsschächte,  -kanäle und Lüftungsleitungen, soweit sie raumabschließende Bauteile durchdringen
  • Räume für die Aufstellung von Lüftungsanlagen
  • Schnittführungen, gekennzeichnet mit A-A, B-B, 1-1 oder 2-2
  • Dachtragwerk bei einem Einzelbaudenkmal

Grundriss Erdgeschoss

Mit dem Grundriss des Erdgeschosses sollten folgende Angaben dargestellt werden, wenn dies nicht bereits aus anderen Plänen ersichtlich ist:

  • nach Möglichkeit das gesamte Grundstück, zumindest die angrenzenden Freiflächen
  • Baulinien und Baugrenzen
  • Lage der geplanten baulichen Anlagen auf dem Grundstück mit Maßangaben
  • Stellplätze, Fahrradabstellplätze, Fahrgassen
  • Feuerwehrzufahrten und -zugänge sowie Aufstell- und Bewegungsflächen mit deren Maßen
  • Stellplätze mit einer fortlaufenden Nummerierung
  • Zahl und Standort der Abfallbehälter
  • Vorhandene und geplante Geländehöhen über NHN2016 an den Eckpunkten des Grundstücks, des Gebäudes und der Tiefgarage
  • alle unterbauten und versiegelten Flächen
  • Abstandsflächen und deren Maße
  • Haltestellen des öffentlichen Personen-Nahverkehrs sowie Kfz-Parkflächen im Bereich von Zufahrten oder Feuerwehrzufahrten

Darzustellen sind:

  • Wandhöhe im Sinn des Artikel 6 Absatz 4 BayBO
  • Dachhöhen und Dachneigungen
  • Kamin- und Firsthöhen
  • Anschnitt der vorhandenen und der geplanten Geländeoberfläche
  • Höhenlage des Erdgeschossfußbodens mit Bezug auf das Höhenbezugssystem (NHN2016)
  • Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der geplanten oder natürlichen Geländeoberfläche
  • lichte Raumhöhen
  • Verlauf der Treppen und Rampen mit ihrem Steigungsverhältnis
  • Anschlüsse an angrenzende Gebäude, an deren Fundamente, die Höhenverhältnisse zu diesen Gebäuden und den Grenzverlauf
  • Gründung der geplanten baulichen Anlage und, soweit erforderlich, die Gründung anderer baulicher Anlagen
  • Höchstgrundwasserstand (HW 1940)
  • bei Tiefgaragen ein Rampenschnitt mit Angabe der Durchfahrtshöhen und der Steigungen; bei gekrümmtem Verlauf die Abwicklung
  • Dachtragwerk bei einem Einzelbaudenkmal

Darzustellen sind:

  • alle erforderlichen Ansichten unter Angabe der Farben und der Baustoffe
  • bei angrenzenden Gebäuden mindestens zwei Fensterachsen der Nachbargebäude
    (Liegt das Vorhaben im Denkmalschutzbereich, ist die Darstellung der gesamten Nachbarfassaden erforderlich. Alternativ kann bei Denkmälern eine Fotodokumentation der Fassaden vorgelegt werden.)
  • vorhandene und geplante Geländeoberflächen und das Straßengefälle
  • Straßenabwicklung mit den benachbarten Gebäuden
  • Bei großflächigen Verglasungen kann eine Darstellung von Schutzmaßnahmen gegen Vogelschlag erforderlich sein.

Folgende Darstellungen und Angaben sind erforderlich:

  • alle nach der BaumschutzV geschützten Bäume auf dem Baugrundstück. Dies sind alle Laub- und Nadelbäume sowie die Obstbaumarten Walnuss, Holzbirne, Holunder und Haselnuss ab folgenden Größen (gemessen in 1 m Höhe über dem Erdboden):
    • alle einstämmigen Bäume mit einem Stammumfang von 80 cm oder mehr
    • alle mehrstämmigen Bäume, wenn 1 Stammumfang mindestens 40 cm beträgt und die Summe aller Stämme mindestens 80 cm ergibt
  • alle geschützten Bäume auf den Nachbargrundstücken bis zu einem Abstand von 5 m (gemessen bis zum Stamm), sowie alle geschützten Bäume, deren Kronentraufe näher als 1,5 m an oder über die Grundstücksgrenze des Baugrundstücks ragt
  • Gehölze, deren Pflanzung und Erhaltung in einer Baugenehmigung oder sonstigen rechtlichen Verfahren festgesetzt wurde (z. B. im Freiflächengestaltungsplan oder Ersatzpflanzungen)
  • alle sonstigen Bäume und Gehölze, in der Regel ab 40 cm Stammumfang, zur Beurteilung der bestehenden Eingrünung und der auf dem Grundstück noch leistbaren Ersatzpflanzungen
  • jeglicher Baum- und Strauchbestand im Landschaftsschutzgebiet oder sonstigen Schutzgebieten nach BayNatSchG, sowie im Außenbereich nach § 35 BauGB
  • botanischer bzw. eindeutiger deutscher Name der Bäume
  • Nummerierung bei mehreren Bäumen, um eine eindeutige Zuordnung zu gewährleisten und Verwechslungen ausschließen zu können
  • Stammumfang, gemessen in 1 m über dem Erdboden
  • Höhe der Bäume in Meter
  • bei mehrstämmigen Gehölzen den Stammumfang der einzelnen Stämme
  • Baumkrone in korrekter, maßstäblicher Darstellung; Asymmetrien sind zu berücksichtigen und der Realität entsprechend darzustellen
  • beabsichtigte Veränderungen, wie zum Beispiel Fällung oder Verpflanzung (in Einzelfällen)
  • Umrisse von Über- und Unterbauung bestehender, zu beseitigender und geplanter Baukörper, einschließlich Tiefgaragen in maßstäblicher Darstellung. Dazu zählen zum Beispiel auch Schächte, Außentreppen, Stützmauern, Rampen, Trafostationen.
  • beabsichtigte Veränderungen im Geländeniveau
  • Bestand, Neubau und Veränderungen (z. B. Rückbau) bestehender befestigter Flächen wie Fußwege, Fahrradabstellplätze, Zufahrten (vor allem Feuerwehrzufahrten), Anlieferungen, PKW-Stellplätze etc.
  • Zufahrten über öffentliche Grünflächen und Baumgräben und die dadurch betroffenen Bäume im öffentlichen Raum (z. B. entlang der Straße)
  • Verlauf der bestehenden und geplanten Spartenleitungen (Gas, Wasser, Strom, etc.)
  • erforderliche Ersatzpflanzungen für beantragte Fällungen, soweit diese nicht im Freiflächengestaltungsplan dargestellt sind.
    Bei Bauvorhaben mit bis zu drei Wohneinheiten ist kein Freiflächengestaltungsplan erforderlich, daher sind in diesem Fall die Ersatzpflanzungen sowie die Begrünung von Flachdächern von Gebäuden und Garagen im Baumbestandsplan darzustellen.
    Folgende Baumschulqualität ist bei der Neupflanzung (Ersatzpflanzung) von Bäumen mindestens zu berücksichtigen: erste oder zweite  Wuchsklasse, Hochstamm mit einem Stammumfang von mindestens 20/25 cm (in 1 m Höhe gemessen), 4 x verpflanzt mit Ballen.

Baustelleneinrichtungs- und -abwicklungsplan

In speziellen Fällen kann ein Plan gefordert werden, der die Baustelleneinrichtung und die Abwicklung der Bauarbeiten darstellt. Dieser ist auf der Basis des Baumbestandsplans zu erstellen.

Darzustellen sind:

  • vorhandene, zu erhaltende Bäume in ihrer wahren Kronenausladung. Sie sind mit ihrem botanischen bzw. mit dem eindeutigen deutschen Namen zu bezeichnen. Es können auch die Baumnummern mit der Baumliste aus dem Baumbestandsplan verwendet werden.
  • neu zu pflanzende Bäume und Sträucher mit botanischer Bezeichnung und erforderlicher Pflanzgröße Bei Bauvorhaben im Außenbereich oder in Schutzgebieten gemäß BayNatSchG muss sich die Planung in den jeweiligen Naturraum und die natürlich vorkommende Vegetationsgesellschaft einfügen.
    Folgende Mindestqualitäten sind bei der Neubepflanzung zu berücksichtigen:
    • Laubbäume und Ersatzpflanzungen als Hochstamm mit Mindeststammumfang 20/25 cm (in 1 m  Höhe gemessen), 4 x verpflanzt mit Ballen
    • Nadelbäume mit einer Mindesthöhe von 200/225 cm
    • Sträucher als mindestens zweimal verpflanzte Ware
  • die Begrünung von Flachdächern
    Flachdächer von Garagen, von Einhausungen von Tiefgaragenrampen, sowie Kiespressdächer und vergleichbar geeignete Dächer bis zu einer Dachneigung von 15° sind flächig und dauerhaft zu begrünen.
  • alle geplanten und bestehen bleibenden baulichen Anlagen (auch sämtliche unterbauten Bereiche wie Tiefgaragen, Schächte, Außentreppen, Stützmauern, Rampen etc.)
  • Verlauf der bestehenden und geplanten Spartenleitungen (Gas, Wasser, Strom, etc.).
    Sparten sollen gebündelt und nach Möglichkeit unter die Zuwegungen verlegt werden.
  • Stellplätze, Fahrgassen und Feuerwehrzufahrten mit Vermaßung. Stellplätze sind fortlaufend zu nummerieren.
  • Zahl und Standort der Abfallbehälter
  • unterschiedliche Geländehöhen und beabsichtigte Geländeveränderungen mit entsprechenden Maßangaben
  • Tiefgaragen-Überdeckung (Schnitt im Maßstab 1:20), mit einer Mindestüberdeckung von 60 cm
  • befestigte Flächen wie z. B. Fußwege, Fahrradabstellplätze, Zufahrten (v. a. Feuerwehrzufahrten),  Anlieferungen, Stellplätze. Befestigte Flächen sind auf ein Mindestmaß zu beschränken.
  • Bäume auf öffentlichem Grund oder auf Nachbargrund soweit sie die Erreichbarkeit der Rettungswege durch die Feuerwehr beeinträchtigen können
  • barrierefreie Zugänge mit Angabe der Wegbreiten und der Bewegungsflächen
  • Zahl der Wohneinheiten, die Anzahl der Geschosse und die Dachausbildung
  • nachzuweisender Kinderspielplatz mit Spielgeräten
    Der Kinderspielplatz ist nach den Vorgaben der gültigen Fassung einer entsprechenden städtischen Satzung zu errichten.

Bautechnische Nachweise

Bautechnische Nachweise

Bauvorhaben müssen sicher sein und den technischen Anforderungen entsprechen. Dazu sind von Fachleuten entsprechende Nachweise zu erstellen. Diese Nachweise müssen zum Teil durch eine zweite, sachkundige Person nach dem Vier-Augen-Prinzip nochmals überprüft werden. Der Gesetzgeber hat diese Aufgabe weitgehend auf private Prüfingenieure und Prüfsachverständige übertragen. Wer diese Prüfungen durchführen darf, ist in der Verordnung über Prüfingenieure, Prüfämter und Prüfsachverständige im Bauwesen (PrüfVBau) geregelt. Folgende Nachweise werden je nach Vorhaben geprüft:

  • Standsicherheit
  • Brandschutz
  • Vermessung im Bauwesen
  • Sicherheitstechnische Anlagen und Einrichtungen
  • Erd- und Grundbau

Darüber hinaus werden Feuerungsanlagen und Abgasanlagen durch bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger*innen abgenommen. Nach der Fertigstellung eines Bauvorhabens ist nachzuweisen, dass der im Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschriebene Anteil an erneuerbaren Energien eingehalten ist.

Übereinstimmung mit den Eingabeplänen

Oft werden Eingabepläne und Pläne für bautechnische Nachweise durch verschiedene Personen erstellt. Entwurfsverfasser*innen müssen dafür sorgen, dass alle Unterlagen übereinstimmen und keine widersprüchlichen Aussagen getroffen werden.

Bautechnische Nachweise

Prüfingenieure

Prüfingenieure überprüfen bei Sonderbauten die statischen Nachweise. Diese werden durch die Lokalbaukommission beauftragt.

Prüfsachverständige

Prüfsachverständige (PrüfSV) müssen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen. Sie sind nicht zu verwechseln mit privaten Sachverständigen. Die PrüfSV werden durch die Bauherr*innen beauftragt. Sie prüfen und bescheinigen in ihrem jeweiligen Fachbereich die Einhaltung der Anforderungen, soweit dies in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) oder in Vorschriften auf Grund der BayBO vorgesehen ist. Sie bescheinigen unter anderem die Richtigkeit und Vollständigkeit der bautechnischen Nachweise für die Standsicherheit, die Richtigkeit der Nachweise über den vorbeugenden Brandschutz, sowie die Einmessung von Gebäuden. Für sicherheitstechnische Anlagen und Einrichtungen bescheinigen die PrüfSV die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

Die entsprechenden Nachweise müssen rechtzeitig vor Baubeginn, beziehungsweise vor Aufnahme der Nutzung vorliegen. Wurde für die Prüfung des Brandschutznachweises nicht die LBK sondern ein PrüfSV beauftragt, ist zu beachten, dass sich diese Prüfung ausschließlich auf den Brandschutz bezieht. Überschneidungen zu Belangen des Denkmalschutzes oder zum Naturschutz müssen vor Baubeginn mit den zuständigen Behörden geklärt sein.

Die Anerkennung als Prüfsachverständiger und Prüfingenieur erfolgt für den Brandschutz durch den Eintragungsausschuss der Bayerischen Architektenkammer, im Übrigen durch den Eintragungsausschuss bei der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.
Die entsprechenden Verzeichnisse führen die  Bayerische Architektenkammer und die Bayerische Ingenieurekammer-Bau .

Grundsätzlich ist bei jedem Bauvorhaben ein eigener Nachweis zum vorbeugenden Brandschutz zu erstellen. Dieser Nachweis wird bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5, bei Sonderbauten und bei Mittel- und Großgaragen geprüft. Die Prüfung erfolgt entweder durch die LBK unter Einbindung der Branddirektion München oder durch Prüfsachverständige, die von Bauherr*innen selbst beauftragt werden. Durch wen die Prüfung erfolgen soll, ist im Bauantragsformular unter Punkt 5. Vorhaben anzugeben.
Die Prüfpflicht gilt auch für Vorhaben im Genehmigungsfreistellungsverfahren, soweit diese Gebäude der Gebäudeklasse 5 sowie Mittel- und Großgaragen sind. In diesen Fällen ist die Prüfung separat zu beantragen, da kein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird.
Die brandschutzrechtliche Prüfung muss vor Baubeginn durchgeführt und bescheinigt sein.
Bei Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde ist der Brandschutznachweis zwingend mit den Bauantragsunterlagen einzureichen. Es ist darauf zu achten, dass er vollständig und richtig ist, da ansonsten Verzögerungen entstehen oder unter Umständen der Bauantrag zurückgegeben werden muss. Darzustellen sind alle Brandschutzanforderungen einschließlich der Fluchtwege. Es wird empfohlen, notwendige Abweichungen, Begründungen und Kompensationsmaßnahmen in einem eigenen Kapitel zusammenzufassen.

Für den Brandschutznachweis kann als Deckblatt das Formular der LBK verwendet werden.

Brandschutznachweis Deckblatt

Brandschutznachweis Form und Inhalt

Beschreibung des Bauvorhabens und des Geltungsbereichs des BSN

Nicht immer ist der Brandschutz für das gesamte Gebäude oder für ganze Gebäudekomplexe nachzuweisen. Die Prüfung im Baugenehmigungsverfahren beschränkt sich in der Regel auf den Bereich, der Gegenstand des Bauantrags ist. Aus diesem Grund ist dieser Geltungsbereich gegenüber anderen Gebäuden oder Gebäudeteilen abzugrenzen.
Dabei ist Folgendes zu beachten:

  • Die zu betrachtenden Bereiche, wie beispielsweise das gesamte Gebäude, Gebäudekomplexe, Geschosse, Gebäudeteile oder nur einzelne Nutzungseinheiten, müssen festgelegt sein.
  • Die Geltungsbereiche müssen durch ausreichend feuerwiderstandsfähige Bauteile oder Abstände begrenzt sein.
  • Benachbarte, nicht zu betrachtende Nutzungen oder Gebäudeteile dürfen in ihrer Funktion (z. B. Rettungswege) nicht verändert und vor allem nicht beeinträchtigt werden.

Für bestehende Bereiche, die von den Maßnahmen nicht betroffen sind, kann in der Regel dann Bestandsschutz unterstellt werden, wenn sie in der Vergangenheit nach den damals geltenden Vorschriften errichtet wurden. Die Bauaufsichtsbehörde kann unter bestimmten Bedingungen Anforderungen auch an diese Teile stellen:

Artikel 54 Absatz 5 BayBO
"Werden bestehende bauliche Anlagen wesentlich geändert, so kann angeordnet werden, dass auch die von der Änderung nicht berührten Teile dieser baulichen Anlagen mit diesem Gesetz oder den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften in Einklang gebracht werden, wenn das aus Gründen des Art. 3 Satz 1 erforderlich und dem Bauherrn wirtschaftlich zumutbar ist und diese Teile mit den Teilen, die geändert werden sollen, in einem konstruktiven Zusammenhang stehen oder mit ihnen unmittelbar verbunden sind."

Artikel 3 Satz 1 BayBO
"Bei der Anordnung, Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung, Instandhaltung und Beseitigung von Anlagen sind die Belange der Baukultur, insbesondere die anerkannten Regeln der Baukunst, so zu berücksichtigen, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden."

Dabei kann es für Maßnahmen zur Modernisierung Erleichterungen geben:

Artikel 54 Absatz 6 BayBO
"Bei Modernisierungsvorhaben soll von der Anwendung des Abs. 5 abgesehen werden, wenn sonst die Modernisierung erheblich erschwert würde."

Beschreibung der Nutzung

Hier sind alle zum Planungszeitraum bekannten betrieblichen Abläufe, Nutzungen und Randbedingungen festzuhalten, welche auf die Brandgefährdung, die Schutzziele und die obligatorische Risikobeurteilung Einfluss haben können. Das können beispielsweise sein:

  • Nutzung:
    Wohngebäude, Bürogebäude, Kindertagesstätte, Kantine, Schule, Versammlungsstätte, Kino, Verkehrsbetrieb, Gefahrstoffbetrieb  - jeweils mit Angabe der Anzahl und Art der Nutzer
  • besondere Randbedingungen:
    Denkmäler oder Bestandsgebäude mit brandschutztechnischen Schwachstellen, Sonderwünsche des Bauherrn wie z. B. Deckenöffnungen bei Atrien oder andere wesentliche Abweichungen
  • Besondere Gefährdungen:
    Aufenthalt von Menschen mit eingeschränkter Selbstrettungsfähigkeit, Panikgefahr, Amokgefahr, Gefährdung durch Gefahrstoffe, bzw. von Maschinen- oder Anlagen, Explosionsgefährdungen, Gebäudeausdehnung, große Brandabschnitte usw.
  • Gefahren aus der Nachbarschaft oder für die Nachbarschaft (Flüssiggastank, ggf. Brandstiftung z. B. bei Asylbewerberunterkünften)

Sollten sich die Nutzungen, die Randbedingungen oder die Gefährdungslage wesentlich ändern, sind entsprechende brandschutztechnische Maßnahmen erforderlich. In jedem Fall ist die Wirksamkeit der im BSN festgelegten Maßnahmen zu prüfen. Gegebenenfalls kann eine neue Baugenehmigung erforderlich werden.

Risikobetrachtung / Einstufung nach BayBO / Grundlagen für die Planung

Bei der Brandschutzplanung ist je Gebäude immer eine objektbezogene Risikobetrachtung erforderlich.

  • Einstufung in eine Gebäudeklasse (GK)
    Daraus ergibt sich formal ein Maßnahmenpaket aus der BayBO und den BayTB bzw. den Verordnungen für Technische Anlagen
  • Einstufung als Sonderbau
    Handelt es sich bei dem Vorhaben um einen Sonderbau, ist anzugeben, welchen Ziffern des Art. 2 Abs. 4 BayBO das Vorhaben zuzuordnen ist. Gilt für die Baumaßnahme keine Sonderbauverordnung oder Richtlinie, sind ggf. zusätzliche oder auch geringere Anforderungen auf Grundlage des Art. 54 Abs. 3 BayBO festzulegen, um die zu berücksichtigenden Schutzziele zu erreichen.
  • Sonderbauverordnungen
    Sofern das Vorhaben unter eine Sonderbauverordnung oder eine Sonderbaurichtlinie fällt, ist dies unter Bezeichnung der entsprechenden Verordnung oder Richtlinie anzugeben (z. B. VStättV, BStättV oder VKV). Es können auch mehrere Sonderbauverordnungen oder Richtlinien auf ein Vorhaben zutreffen. Sonderbauverordnungen und Sonderbaurichtlinien legen neben der BayBO weitergehende oder speziellere Vorschriften fest. Dabei gilt im Zweifelsfall immer die Vorschrift mit der weitreichenderen Vorgabe.
  • Einzelfallbetrachtung
    Die BayBO mit den Nebenbestimmungen ist ein abstraktes Brandschutzkonzept. Das gilt auch für Sonderbauverordnungen oder Sonderbaurichtlinien. Aus diesem Grund ist die Brandschutzplanung immer eine Einzelfallbetrachtung.
    Es ist abzuwägen zwischen den konkret vorliegenden Gefährdungen, den jeweiligen Schutzzielen und den entsprechenden Maßnahmenpaketen aufgrund der Vorschriften oder technischen Regeln.
    Gibt es darüber hinaus noch Gefährdungen, die von den formalen Maßnahmen nicht erfasst werden, sind diese darzustellen. In der Brandschutzplanung sind entsprechende Maßnahmen zu berücksichtigen. Das gilt auch für den Fall, dass günstigere Bedingungen vorherrschen und deswegen geringere Anforderungen zulässig sind.
    Bei der Abwägung sind auch geplante Abweichungen von geltenden Vorschriften zu berücksichtigen.
    Abweichungen müssen formal beantragt werden, wenn es sich um bauordnungsrechtliche Vorschriften handelt, wie z. B. der BayBO oder aufgrund der BayBO erlassenen Sonderbauverordnungen. Andere Abweichungen sind im Brandschutzkonzept aufzuführen. Dabei ist darzustellen, wie ein Schutzziel erreicht wird. Ergeben sich Schutzzielkonflikte (z. B. Amokschutz zu Brandschutz in Schulen oder Denkmalschutz zu Brandschutz), sind die Maßnahmen mit dem Ziel abzuwägen, ein vertretbares Sicherheitsniveau zu erreichen.
    Um die baurechtlichen Schutzziele im vorgegebenen Sicherheitsniveau zu erreichen, kann eine Nachweisführung auch mit Ingenieurmethoden erfolgen.
  • Gefährdungsprüfung
    Es ist zu prüfen, ob sich aus der Nutzung, den besonderen Gefährdungen und atypischen Randbedingungen noch offene Brand- oder vergleichbare Gefährdungen ergeben, welche nicht im Baurecht geregelt sind. Dies können z. B. sein:
    • chemische, biologische Gefährdungen, Gefährdungen durch ionisierende Strahler (jeweils Einstufung in Schutzstufen)
    • Gefährdungen durch Druckgasflaschen
    • EX- Gefährdungen
    • gefährliche Maschinen oder Anlagen (Druckmaschinen, Röntgengeräte, Lackieranlagen)
    • eine Einstufung entsprechend der Störfallverordnung

Das hier zulässige Sicherheitsniveau ist im zutreffenden Regelwerk festgehalten. Aus den entsprechenden Verordnungen oder Technischen Regeln ergeben sich formal zusätzliche Anforderungen in Abhängigkeit der Einstufungen/Gefährdungen soweit Brand- oder vergleichbare Gefährdungen zu berücksichtigen sind. Zu nennen ist hier die Betriebssicherheitsverordnung, Strahlenschutzverordnung, Gefahrstoffverordnung und das jeweils nachfolgenden Regelwerk.

  • Zusammenfassung
    Für das zu beurteilende Bauvorhaben sind die konkret zutreffenden Planungsgrundlagen, Vorschriften und Technischen Regeln zusammenzufassen.

Darstellung der Schutzziele

Wesentlicher Bestandteil eines BSN ist die Definition des jeweiligen Schutzziels einer Maßnahme. Die Ziele ergeben sich nicht ausschließlich aus den gesetzlichen Vorschriften, sondern sind abhängig vom jeweiligen Gebäude, der Nutzung, dem Nutzerkreis, sowie den atypischen Randbedingungen und den damit zusammen hängenden Gefährdungen.

Baurechtliche Schutzziele nach BayBO

  • Minimieren der Möglichkeiten zur Brandentstehung
    (Zündquellen wie E- Anlage, Brandstiftung oder Schweißen)
  • Vermeiden der Brandausbreitung (Feuer und Rauch)
  • Rettung von Personen, insbesondere der Belange von Menschen mit motorischen und sensorischen Einschränkungen (Barrierefreiheit)
  • Brandbekämpfung

Weitere gesetzliche Schutzziele

  • Schutz der Umwelt
  • Denkmalschutz und Schutz von Kulturgütern
  • Schutz gegen Amok- und Terrorangriffe (z. B. in Schulen)
  • Arbeitsschutz (Schutz vor Gefahrstoffen ABC)
  • Katastrophenschutz

Private Schutzziele

insbesondere die Vermeidung von Vermögensschäden

Die baurechtlichen und gesetzlichen Schutzziele sind zwingend im BSN zu berücksichtigen.

In einem BS-Konzept sind die nachfolgenden Angaben darzustellen, untergliedert in
Baulicher Brandschutz (mit Gebäudetechnik)

  • Anlagentechnischer Brandschutz
  • Betrieblicher Brandschutz
  • Abwehrender Brandschutz

Es dürfen nicht nur gesetzliche Vorschriften zitiert, sondern Maßnahmen zur Umsetzung der Schutzziele sowie erforderliche Abweichungen müssen beschrieben werden. Anschließend sind die Abweichungen zusammenzufassen. Ihre Vertretbarkeit ist zu begründen, Kompensationen sind zu benennen und deren Wirksamkeit ist nachzuweisen.
Die BS-Pläne, weitere Bauvorlagen und Hinweise für die Umsetzung sind als Anlagen beizulegen. Das gilt ebenso für die nach den geltenden Sonderbauverordnungen oder Richtlinien geforderten zusätzlichen Bauvorlagen.
Für große Gebäudekomplexe, wie auch für Garagen, empfiehlt es sich, einzelne Nutzungsbereiche oder Brandabschnitte separat auszuarbeiten. Diese Vorgehensweise ist nicht nur bei der Planung, Prüfung und Umsetzung sinnvoll, sondern auch bei späteren Änderungen einzelner Nutzungen.

Baulicher Brandschutz einschließlich der Gebäudetechnik

Die jeweils konkreten Schutzziele, die geplanten Maßnahmen sowie die beabsichtigte Umsetzung sind darzustellen. Das gilt im Bestand sinngemäß auch für weiterhin bestehende Bauteile oder Anforderungen. Auf Abweichungen von formalen Vorgaben (z. B. BayBO, Sonderbauverordnunge oder BayTB), ist hinzuweisen. Abweichungsanträge sind im Anschluss zusammenzufassen.

  • Bebauung des Grundstückes (Art. 4 BayBO)
    Das Grundstück muss in ausreichender Breite an der öffentlichen Verkehrsfläche liegen, so dass die Gebäude auch von den Einsatz- oder Rettungskräften erreicht werden können.
  • Abstandsflächen (Art. 6 BayBO)
    Abstandsflächen dienen auch brandschutztechnischen Schutzzielen, wie zum Beispiel der Verhinderung einer Ausbreitung von Bränden. Zudem können in diesen Bereichen Flächen für Feuerwehrzufahrten und Aufstellflächen für die Feuerwehr notwenig sein.
  • Allgemeine Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen (Art. 24 BayBO)
    • Grundsätzlich dürfen leichtentflammbare Baustoffe nicht zur Anwendung kommen (Art. 24 BayBO).
    • In der BayBO, den Sonderbauverordnungen oder Richtlinien werden besondere Anforderungen an die Brennbarkeit von Bauteilen, Dämmstoffen und Verkleidungen gestellt. Dies gilt vor allem im Bereich der Rettungswege. Diese Anforderungen sind bei den jeweiligen Bauteilen oder Rettungswegen darzustellen.
    • Hochfeuerhemmende und feuerbeständige Bauteile haben grundsätzlich Anforderungen an die wesentlichen Teile (je nach Schutzziel tragend und/oder raumabschließend).
    • Hochfeuerhemmende Bauteile aus brennbaren Baustoffen müssen gekapselt werden (siehe MHolzbauRL). Die jeweiligen Anforderungen an die Baustoffe sind eindeutig darzustellen.
    • Die deutschen und vor allem die europäischen Klassifizierungen berücksichtigen nicht alle bauaufsichtlichen Anforderungen, sondern stellen mögliche Varianten dar, welche diesen Anforderungen zugeordnet werden müssen. Im BSN sind daher bauaufsichtlichen Anforderungen zugrunde zu legen.
    • Die Erklärung entsprechender Anforderungen an die Baustoffe und Bauteile kann gemäß den Bayerischen Technischen Baubestimmungen erfolgen (Anlage 4 zu A 2.2.1.2 BayTB).
  • Tragende Wände, Stützen (Art. 25 BayBO)
    Tragende Bauteile müssen im Brandfall ausreichend lange tragfähig sein. Dabei muss sowohl der Zeitraum der Flucht und Rettung als auch die Dauer der Brandbekämpfung berücksichtigt werden.
    Es gibt immer mehrere Möglichkeiten die Schutzziele bzw. das vorgegebene Schutzniveau zu erreichen. Ein vorgegebenes Schutzniveau kann bei Bauteilen, die eine geringere Feuerwiderstandfähigkeit aufweisen ggf. mit Hilfe der Anlagentechnik erreicht werden (Abweichung). Die Kompensation durch Anlagentechnik wird meist beim Bauen im Bestand zur Anwendung kommen.
    Für Industriegebäude sind ohne Abweichung drei Nachweisverfahren möglich, nach denen eine geringere Feuerwiderstandsfähigkeit für das Tragwerk zulässig ist (siehe IndBauRL).
    Für andere Gebäude ist die Auslegung des Tragwerkes nach den Eurocodes zulässig, da es sich dabei um eingeführte Technische Baubestimmungen handelt. Die Auslegung auf Grundlage von Naturbränden ist momentan nur über eine beantragte Abweichung möglich. Neben den Eurocodes können die tragenden Bauteile auch über ingenieurmäßige Nachweise ausgelegt werden.
    Ergeben sich bei der Nachweisführung der tragenden Bauteile Abweichungen oder kommen Rechenverfahren zur Anwendung, sind diese im Anschluss ausführlich zu begründen.
  • Außenwände (Art. 26 BayBO)
    Außenwände sind so auszubilden, dass einer Brandausbreitung in andere Nutzungseinheiten vorgebeugt, bzw. die Ausbreitung ausreichend lange begrenzt wird.
    Bei diesem Schutzziel sind die Vorgaben der BayBO bzw. der Sonderbauverordnungen sowie der Verwendbarkeitsnachweise zu berücksichtigen. Das gilt vor allem, wenn Wärmedämmverbundsysteme, Doppel- oder Klimafassaden zur Anwendung kommen.
  • Trennwände (Art. 27 BayBO)
    Im BSN ist darzustellen, wo und wie die einzelnen Nutzungseinheiten abgetrennt sind und wo sich Räume mit erhöhter Brand oder EX- Gefahr befinden. Neben der Definition des Schutzziels sind Trennwände mit ihren Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit darzustellen. In Verbindung mit den Brandschutzplänen muss die Unterteilung in einzelne Nutzungseinheiten oder die Abtrennung besonderer Räume klar erkennbar sein.
  • Brandwände (Art. 28 BayBO)
    Brandwände sind zu unterscheiden in:
    • äußere Brandwand (Gebäudeabschlusswand)
    • innere Brandwand (Unterteilung von Gebäuden)

Die Vorgaben für Brandwände ergeben sich überwiegend aus der BayBO. Einige Sonderbauverordnungen enthalten weitergehende Anforderungen. Das trifft insbesondere auf die IndBauRL zu.
Nach der IndBauRL können in Abhängigkeit von den Randbedingungen wie Brandlast, brandschutztechnische Infrastruktur oder von Ventilationsbedingungen, auch größere Brandabschnitte zugelassen werden (besondere Nachweise sind als Anlage dem Brandschutznachweis beizufügen).

  • Decken (Art. 29 BayBO)
    Decken als tragende und raumabschließende Bauteile müssen zwischen Geschossen im Brandfall ausreichend lange standsicher und widerstandsfähig gegen Brandausbreitung sein. Sinngemäß gelten hier die Anforderungen an tragende Bauteile, wobei zusätzlich die Anforderung an den Raumabschluss zu beachten ist (Verhinderung der Brandausbreitung ausreichend lange über die Geschosse hinaus). Die Anforderungen sind entsprechend der Gebäudeklasse oder nach den zutreffenden Sonderbauverordnungen gestaffelt.
  • Dächer (Art. 30 BayBO)
    Neben dem Schutzziel „Harte Bedachung“ können sich im Einzelfall weitere Schutzziele ergeben:
    • Verhinderung der Brandausbildung zu Nachbarbebauungen oder Nachbargrundstücken
    • Schutz gegen eine Brandübertragung über Dächer von Anbauten an aufsteigenden Fassaden, so dass sich Brände nicht in darüber liegende Geschosse ausbreiten können
    • Unterteilen von größeren Dächern bei Industriebauten, um einer ungehinderten Brandausbreitung auf den Dächern bzw. den brennbaren Dämmungen entgegenzuwirken

Diese Schutzziele sind im vorgegebenen Schutzniveau zu berücksichtigen.

  • Erster und Zweiter Rettungsweg (Art. 31 BayBO)
    Zur besseren Übersichtlichkeit soll unterschieden werden zwischen
    • Verlauf der Rettungswege
    • baulichen Ausführung der Rettungswege

Der Verlauf, sowie Länge und Breite der Rettungswege ergeben sich aus der BayBO bzw. aus den Sonderbauverordnungen und Richtlinien. Bei besonderer Nutzung oder besonderen Gefährdungen müssen darüber hinaus auch Regelungen aus dem Arbeitsschutzrecht berücksichtigt werden (z. B. ASR A 2.3). Der Nachweis der Rettungswege kann abweichend von den formal geltenden Vorschriften oder Technischen Regeln auch nach Ingenieurmethoden geführt werden (z. B. Personen-
stromanalyse).
Mit den Rettungswegen sind weitere Ausführungen, wie Gänge im Raum, Hauptgänge, Ausgangstüren, notwendige Flure, Treppenräume mit Ausgängen ins Freie, ggf. bis zur öffentlichen Verkehrsfläche oder zu einem Sammelplatz darzustellen.

Hinweis:
Sind baurechtlich keine notwendigen Flure erforderlich, sollte im BSN gesondert darauf hingewiesen werden. Gegebenenfalls können zusätzliche Maßnahmen vorgesehen werden, wenn dies aufgrund der Gefährdungsbeurteilung zur Sicherung der Fluchtwege für erforderlich gehalten wird. Weitergehende Regelungen finden sich z. B. in den Technischen Regeln für Arbeitsstätten A 2.3 Ziffer 6 (10) ASR oder in der IndBauRL mit entsprechende Anforderungen für „gefangene oder eingestellte Räume“.

Hinweis zu Feuerwehraufstellflächen auf öffentlichem Grund:

Die Feuerwehraufstellflächen sind in den Eingabeplänen darzustellen. Liegen die Feuerwehraufstellflächen auf öffentlichem Verkehrsgrund, sind im Erdgeschossgrundriss auch die dort vorhandenen Kfz- Stellplätze, Oberleitungen, Straßenbegrünung, etc. darzustellen. Sind Feuerwehraufstellflächen auf öffentlichem Grund vorgesehen, sind diese ständig freizuhalten. Das bedeutet, sie liegen nicht im Bereich von öffentlichen Parkzonen und die Anleiterbarkeit wird nicht durch Bäume, einer Straßenrandbegrünung, Oberleitungen oder Ähnlichem behindert. Ein Anspruch auf unveränderte Beibehaltung des öffentlichen Straßenraumes besteht jedoch nicht. Vielmehr können kommunale Bedürfnisse dazu führen, dass sich z. B. Straßen- und Gehwegprofile ändern bzw. Parkplätze errichtet werden. Sollte durch eine solche nachträgliche Maßnahme der zweite Rettungsweg über öffentlichen Straßengrund nicht mehr funktionieren, können bauaufsichtliche Maßnahmen erforderlich werden.
Der öffentliche Gehweg ist auch bei ausreichender Breite in der Regel nicht als Feuerwehraufstellfläche zulässig, da vom Baureferat - Straßenbau nicht verbindlich zugesichert werden kann, den Bereich dauerhaft von Einbauten wie Schaltkästen, Fahrradabstellanlagen oder dergleichen freizuhalten.
Sofern die uneingeschränkte Nutzung der Feuerwehraufstellflächen auf öffentlichem Grund nicht möglich ist, müssen diese auf privatem Grund liegen oder der 2. Rettungsweg ist anderweitig nachzuweisen.

Ob eine Feuerwehraufstellfläche auf öffentlichem Grund möglich ist, muss eigenverantwortlich von der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser im Vorfeld des BSN bzw. des Bauantrags geklärt werden. Unter Umständen sind Umplanungen notwendig.

  • Folgende Vorschriften sind bei Planung der Rettungswege zu beachten:
    • Erster und Zweiter Rettungsweg: Art. 31 BayBO, ggf. Sonderbauverordnungen
    • Wege innerhalb der Nutzungen: Sonderbauverordnungen

    • Treppen: Art. 32 BayBO, ggf. Sonderbauverordnungen

    • Notwendige Treppenräume, Ausgänge: Art. 33 BayBO

    • Notwendige Flure, offene Gänge: Art. 34 BayBO

    • Fenster, Türen, sonstige Öffnungen: Art. 35 BayBO

    • Wege bis zur öffentlichen Verkehrsfläche: ggf. Sonderbauverordnung

    • Rettung von Personen mit Behinderung: DIN 18040 Teil 1 für öffentlich zugängliche Gebäude

  • Technische Gebäudeausrüstung, Feuerungsanlagen und weitere Anlagen
    Die vorhandenen oder geplanten haustechnischen Anlagen sind aufzuführen (Aufzüge, Lüftungsanlagen, elektrische Anlagen, Feuerungsanlagen, Abfallanlagen, Kälteanlagen, PV-Anlagen und die erforderlichen Leitungsanlagen für die Haustechnik, etc.).
    Anschließend sind die jeweiligen, meist baulichen Schutzmaßnahmen darzustellen, welche auf Grund der haustechnischen Anlagen erforderlich werden (z. B. Sicherung des  Abschottungsprinzips, Möglichkeit zur Beschäumung der Heizöltanks).
    Die Vorgaben ergeben sich in der Regel aus der BayBO, den betreffenden Verordnungen für Technische Anlagen und den eingeführten Technischen Baubestimmungen. Dabei ist für jede einzelne haustechnische Anlage das jeweilige Schutzziel zu benennen und z. B. bei Abweichungen nach Art. 3 Satz. 2 BayBO nachzuweisen, dass das Schutzziel in gleichwertiger Weise erreicht wird.
    Bei der Verlegung von Leitungsanlagen können beispielsweise folgende drei Schutzziele maßgebend sein:
    • Sicherung des Abschottungsprinzips
    • Sicherung von Rettungswegen
    • Funktionserhalt der Energieversorgung von haustechnischen Anlagen
  • Folgende Vorschriften sind bei Planung der technischen Gebäudeausrüstung zu beachten
    • Aufzüge: Art. 37 BayBO, 12. ProdSV
    • Leitungsanlagen, Installationsschächte und -kanäle: Art. 38 BayBO mit LAR
    • Elektroanlagen: Art. 38 BayBO, EltBauV und VDE Vorschriften
    • Lüftungsanlagen: Art. 39 BayBO mit LüARL
    • Kälteanlagen:  Art. 39 BayBO mit LüARL
    • Feuerungsanlagen: Art. 40 BayBO mit FeuV
    • Sanitäre Anlagen: Art. 42 BayBO
    • Aufbewahrung fester Abfallstoffe: Art. 43 BayBO
    • Photovoltaikanlagen oder Solaranlagen: zutreffendes Regelwerk
  • Erforderliche bauliche Brandschutzmaßnahmen aufgrund gefährlicher Nutzungen
    Die beabsichtigten Nutzungen und auch die sich daraus ergebenden besonderen Gefährdungen sind in den BS-Konzepten zu berücksichtigen, vor allem wenn es sich um Brand- oder vergleichbare Gefährdungen handelt (§ 11 Abs. 2 BauVorlV).
    • Beschreibung gefährlicher Maschinen und Anlagen (atomare-, biologische-, chemische Gefährdungen, Druckgase, Explosionsgefährdungen oder verkürzt A, B, C, D, E- Gefährdungen wie beispielsweise durch ionisierende Strahler, MRT, Röntgengeräte, biologische Arbeitsstoffe, Silos, Druckmaschinen, Druckgaslager, Gefahrstofflager, Flüssiggaslager o. Ä.)
    • Darstellung besonderer Lagerarten (z. B. Hochregalanlagen)
    • Darstellung der jeweils erforderlichen baulichen Maßnahmen mit Schutzzielen zur Eingrenzung der Gefährdungen, ggf. mit Hinweis auf die Einhaltung zutreffender Vorschriften oder Technischer Regeln. Alle Abweichungen von diesen Regeln sind im Konzept darzulegen, wobei für Abweichungen außerhalb des Baurechtes keine Anträge zu stellen sind.
    • Sind aufgrund der erkannten Gefährdungen besondere Dokumente erforderlich, ist darauf hinzuweisen, dass diese nur von befähigten Personen erstellt werden können. (Art. 51 Abs. 2 BayBO). Die Dokumente müssen spätestens zum Baubeginn vorliegen.
    • Weitere Maßnahmenpakete in Bezug auf die Gefahrenabwehr (anlagentechnische oder betriebliche Maßnahmen des abwehrenden Brandschutzes, welche von den oben genannten Nutzungen ausgehen) sind geeignet darzustellen.

Aus diesen besonderen Gefährdungen können sich zusätzliche Brandschutzmaßnahmen und Änderungen ergeben, die Auswirkungen auf die Eingabe- und Ausführungsplanungen haben. Eine rechtzeitige Planung ist daher sinnvoll.

Zwischen der Gebäudetechnik und der Anlagentechnik besteht ein wesentlicher Unterschied. Gebäudetechnik ist für die Nutzung von Gebäuden erforderlich. Im Gegensatz dazu wird durch die Anlagentechnik eine Verbesserung des Brandschutzes erreicht.
Bauordnungsrechtlich gefordert werden anlagentechnische Maßnahmen in der Regel nur in einigen Sonderbauverordnungen oder Sonderbaurichtlinien. Für nicht geregelte Sonderbauten können anlagentechnische Maßnahmen erforderlich werden, um Schutzziele zu erreichen. Das kann auch bei Abweichungen von baurechtlichen Vorschriften zutreffen.
Sind für das zu betrachtende Bauvorhaben erforderliche anlagentechnische Maßnahmen festgelegt, ist für jede einzelne Maßnahme das Schutzziel bzw. das Kompensationsziel darzustellen. Es ist zu erläutern, welches Ziel mit diesen Anlagen erreicht werden soll, bzw. welche besonderen Gefährdungen oder Abweichungen von bauaufsichtlichen Vorschriften kompensiert werden. Soweit eine Forderung der Sicherheitsanlagen aus einer Sonderbauverordnung besteht, ist darauf hinzuweisen.
Sicherheitstechnische Anlagen sind von Fachplaner*innen zu planen. Darüber hinaus sind diese Anlagen in Sonderbauten nach dem Vier-Augen-Prinzip von Sachverständigen für sicherheitstechnische Anlagen nach SPrüfV zu prüfen; Wirksamkeit und Betriebssicherheit sind zu bescheinigen. Das trifft auch für das Ineinandergreifen der anlagen- und gebäudetechnischen Einrichtungen zu.

Rauch- / Wärmeableitung / Differenzdruckanlagen

In einem Grundsatzpapier der ARGEBAU wird festgehalten, dass Maßnahmen zur Rauchableitung nicht der Selbstrettung oder der Flucht von Menschen dienen, sondern ausschließlich Lösch- und Rettungsmaßnahmen der Feuerwehr ermöglichen sollen. Die Sonderbauverordnungen wurden in Bezug auf diese Konkretisierung des vorgenannten Schutzziels geändert und enthalten, wie auch die Bauordnungen, pauschalev Anforderungen. Dabei wird berücksichtigt, dass Einsatzkräfte mit umluftunabhängigem Atemschutz vorgehen.
Unabhängig davon können Rauchabzugsanlagen zur Wärmeableitung und zur Rettung von Personen erforderlich sein. Das trifft für besondere Gebäude zu, wie beispielsweise Bahnhöfe, Flughäfen, mehrgeschossige Atrien oder als Kompensation bei weitreichenden Abweichungen von Vorschriften zum baulichen Brandschutz, wie z. B. bei einer wesentlichen Überschreitung von Rettungsweglängen.
Rauchfreie oder raucharme Schichten können im Einzelfall nach DIN 18232 nachgewiesen werden.
Das Erreichen eines Schutzziels durch Rauchfreihaltung oder durch Sicherung der Flucht- und Rettungswege kann auch mit wissenschaftlichen Methoden nachgewiesen werden. Dies sollte als gesonderte Anlage erfolgen.
Differenzdruckanlagen werden meist nur in innenliegenden Sicherheitstreppenräumen, Feuerwehraufzügen und den dazugehörigen Vorräumen gefordert, da dort in der Regel kein weiterer Rettungs- oder Angriffsweg mehr zur Verfügung steht. Dies trifft vor allem bei Hochhäusern zu. Die erforderlichen Planungsgrundlagen sind z. B. der HHR zu entnehmen. Mit vergleichbaren Maßnahmen werden Rettungstunnel ausgerüstet. Das Schutzziel ist hier nicht die Rauchableitung. Diese Gebäudeteile müssen zur Sicherung der meist einzigen Rettungs- oder Angriffswege rauchfrei bleiben. In Hochhäusern über 60 m Höhe müssen alle notwendigen Treppenräume als Sicherheitstreppenräume ausgebildet werden.

Brandmelde-, Gaswarnanlagen, Gefahrenmeldung (ggf. SonderbauVO)

Grundsätzlich ist festzulegen, in welchem Umfang die Überwachung durch Gefahrenmeldeanlagen stattfindet (Kat. 1 bis 4 nach DIN 14675).
Schutzziele einer Brandmeldeanlage (siehe auch DIN VDE 0833-1):

  • Warnung aller gefährdeten Personen oder eines spezifischen Personenkreises
    (z. B. in einem Seniorenwohnheim nur das Personal, mit dem Ziel Panik zu vermeiden und eine geordnete Räumung der betroffenen Bereiche zu erreichen)
  • Berücksichtigung von Personen mit Behinderung durch Warnanlagen nach dem Zwei-Sinne-Prinzip (visuell und akustisch)
  • Sprachalarmierung nach DIN VDE 0833-4
  • Alarmierung einer ständig besetzten Stelle bzw. der Feuerwehr
  • Lokalisieren der Brandstelle über über die Anzeige im Feuerwehranzeigetableau
  • Laufkarten zum gezielten Anlaufen der Brandstelle
  • Aktivierung weiterer Anlagentechnik (Feuerlöschanlagen, RWA, Feststellanlagen, Aufzugsteuerung, Stillsetzung von Betriebseinrichtung oder Lüftungsanlagen bzw. Umschaltung auf Entrauchung usw.)
  • Öffnung der Zugangswege für Feuerwehr (FSD, Generalschlüssel)

Die Brandmeldetechnik ist mit der weiteren Anlagentechnik, der Gebäudetechnik und den betrieblichen sowie abwehrenden Maßnahmen abzustimmen. Festgelegte technische oder organisatorische Maßnahmen zur Verhinderung von Fehlalarmen sind darzustellen (siehe auch DIN 14675).
Bei Brandmeldeanlagen ist zu berücksichtigen, dass die Übertragung zu einer Leitstelle ab 1. Januar 2022 ausschließlich über LTE und LTE-M Technik erfolgt.
Bestehende Anlagen müssen ggf. umgerüstet oder ausgetauscht werden.
Bei Gaswarnanlagen kommt gegebenenfalls die Festlegung der Alarmschwellen hinzu (Gasalarmanlage 20 % untere Ex- Grenze (UEG) interne Alarmierung, 50 % Anlagenabschaltung und ggf. Alarmierung der FW). Diese Festlegungen sind im Einzelfall und in Abstimmung mit den späteren Betreiber*innen zu treffen.

Löschanlagen (ggf. SonderbauVO)

Es gibt unterschiedliche Arten von Löschanlagen wie z. B. Sprinkleranlagen, Sprühwasserlöschanlagen, Feinsprühanlagen, Gaslöschanlagen, Pulverlöschanlagen. Eine Sonderstellung hat die Sauerstoffinertisierung, da dies keine Löschanlage, sondern eine Brandverhinderungsanlage darstellt.
Im BS-Konzept sind neben den Schutzzielen die Art der Löschanlage, der Schutzbereich wie auch erforderliche Ausnahmen darzustellen. Stellt die Löschanlage eine Kompensation dar, ist dies entsprechend festzuhalten.
Das Auslösen von Löschanlagen wird in der Regel über den Hauptmelder an die Feuerwehr weitergeleitet. Grundsätzlich können bei automatischen Löschanlagen die Schutzziele ähnlich der Brandmeldeanlagen sein, wenn die BMZ entsprechend eingestellt wird. Löschanlagen sollen den Brand zusätzlich eindämmen, ggf. auch löschen, bis Einsatzkräfte vor Ort sind.

Folgende Anlagentechnik ist bei der Ausführung zu beachten

  • Sicherheitsbeleuchtung (ggf. SonderbauVO)
  • Beleuchtung der Rettungswegzeichen (ggf. SonderbauVO)
  • Evakuierungssysteme (Belange von Menschen mit motorischen und sensorischen Einschränkungen sind zu berücksichtigen)
  • Notstromversorgung (ggf. SonderbauVO)
  • Blitzschutz (Art. 44 BayBO)
  • Weitere Anlagentechnik

Betriebliche Maßnahmen ergeben sich aus Sonderbauvorschriften/Richtlinien oder sind als baurechtliche Kompensationsmaßnahmen erforderlich, wenn von zutreffenden Vorschriften abgewichen werden soll. Vor allem der betriebliche Brandschutz ist abhängig von sich ändernden Randbedingungen. Deshalb können nur die zum Zeitpunkt der Planung bekannten Nutzungen und die daraus resultierenden besonderen Gefährdungen bzw. Randbedingungen berücksichtigt werden. Bei Änderungen sind entsprechnde Anpassungen notwendig.
Betrieblichen Maßnahmen, die beabsichtigten Schutzziele der Einzelmaßnahmen sowie ggf. Kompensationsmaßnahmen bei Abweichungen sind darzustellen.

Mögliche betriebliche Maßnahmen bei Sonderbauten:

  • Regelmäßige Beurteilung von Gefährdungen sowie des genehmigten Brandschutzkonzepts
  • Erstellen und Fortschreiben einer Brandschutzordnung
  • Benennen von Brandschutzbeauftragten und  -helfern auch zur Evakuierung von Personen mit Behinderung, Sammelplatzleiter, Gefahrstoffbeauftragte, Strahlenschutzbeauftragte (weitere Beauftragte je nach Vorschrift oder bei besonderen Gefährdungen)
  • Betriebs- oder Werkfeuerwehr, sonstige Selbsthilfekräfte
  • Ausstattung mit tragbaren Feuerlöschern
  • Beschilderung (Gefahrstoffe, gefährliche Anlagen, Rettungswege, Erste Hilfe Einrichtungen, Löschgeräte)
  • Flucht- und Rettungswegpläne
  • Organisation eines Erlaubnisscheinverfahren (Schweiß-, Befahr-, Schleiferlaubnis etc.)
  • Regelmäßig wiederkehrende Belehrungen und Übungen
  • Regelmäßiges Instandhalten der haustechnischen Anlagen oder Abschottungen
  • Wartung und Prüfung sicherheitstechnischer Anlagen und Einrichtungen, Dokumentation

Für betrieblichen Brandschutzmaßnahmen gibt es keinen Bestandsschutz. Insbesondere die betrieblichen Anforderungen müssen im Nutzungszeitraum wegen sich ändernden Nutzungen und den daraus resultierenden Gefährdungen regelmäßig geprüft werden.
Das trifft grundsätzlich auch für eine bereits genehmigte brandschutztechnische Infrastruktur zu. Handelt es sich um wesentliche Änderungen der Nutzung (genehmigungspflichtige Änderungen), so sind in diesen Fällen auch die baulichen, anlagentechnischen und abwehrenden Maßnahmen erneut zu prüfen (Bauvorlage mit neuem Brandschutznachweis).
Sind Abweichungen von bauaufsichtlichen Vorschriften beabsichtigt, ist gesondert darauf hinzuweisen. Sie sind zusätzlich mit der notwendigen Begründung und der entsprechenden Kompensation zusammenzufassen.

Folgende Maßnahmen zum betrieblichen Brandschutz sind zu beachten

  • Brandschutzordnung: ggf. SonderbauVO mit DIN 14096
  • Brandschutzbeauftragte: ggf. SonderbauVO
  • Ausstattung mit Löschgeräten: ggf. SonderbauVO mit ASR A 2.2
  • Beschilderung: ggf. SonderbauVO mit ASR A 1.3
  • Flucht- und Rettungswegpläne: ggf. SonderbauVO mit ASR A 2.3
  • Wartung und Prüfung der brandschutztechnischen Einrichtungen: SPrüfV
  • weitere betriebliche Brandschutzmaßnahmen

Abwehrender Brandschutz (Brandbekämpfung), Vorkehrungen für die Brandbekämpfung
Unter den nachfolgenden Punkten sind erforderliche Maßnahmen darzustellen, mit denen die Schutzziele des abwehrenden Brandschutzes erreicht werden können. Gelten für das Vorhaben Sonderbauverordnungen ist darauf hinzuweisen.

Folgende Maßnahmen zum abwehrenden Brandschutz sind zu beachten:

  • Einsatzunterlagen/Feuerwehrplan (ggf. SonderbauVO)
  • Zugänge, Zufahrt und Bewegungsflächen für die Feuerwehr (Art. 5 BayBO)
  • Löschwasser/Löschmittelversorgung (ggf. Sonderbauverordnung, DVGW W 405)
  • Kennzeichnung der Einrichtungen für die Feuerwehr
  • Beratung der Einsatzkräfte (Sonderbauverordnung ggf. StörfallV)
  • Löschwasserrückhaltung (LöRüRL mit WHG)
  • Rückhaltung von Gefahrstoffen (TRGS 509 und 510)

Die abwehrenden Maßnahmen können in den Brandschutzplänen dargestellt werden.
Ggf. ist eine Darstellung in Feuerwehrplänen erforderlich.

Garagen können als separate Ziffer oder als separater Brandschutznachweis dargestellt werden, da dieser Gebäudeteil brandschutztechnisch vom Gebäude getrennt ist und sich das vorgegebene Brandschutzkonzept wesentlich von der BayBO unterscheidet. Eine Darstellung kann z. B. in der Reihe der Artikel erfolgen, in denen die brandschutztechnischen Vorschriften geregelt sind.

Auch hier sollen die Schutzziele der Einzelmaßnahmen vor den umgesetzten Maßnahmen benannt werden. Abweichungen von Vorgaben sollen bei den jeweiligen Einzelanforderungen erwähnt und bei den Abweichungen mit Begründung dokumentiert werden.

Vorschriften für die Planung von Garagen nach GaStellV:

  • Zu- und Abfahrten: §2 GaStellV
  • Rampen: §3 GaStellV
  • Tragende Wände, Decken und Dächer: §6 GaStellV
  • Außenwände: §7 GaStellV
  • Trennwände: §8 GaStellV
  • Brandwände als Gebäudeabschlusswand: §9 GaStellV
  • Rauchabschnitte, Brandabschnitte: §10 GaStellV
  • Verbindungen zu anderen Räumen und zwischen Garagengeschossen: §11 GaStellV
  • Rettungswege: §12 GaStellV
  • Beleuchtung: §13 GaStellV
  • Lüftung: §14 GaStellV
  • Feuerlöschanlagen, Rauch- und Wärmeabzug: §15 GaStellV
  • Brandmeldeanlagen: §16 GaStellV

Abweichungen von Vorschriften der BayBO

Die BayBO lässt unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von ihren Vorschriften und den Sonderbauverordnungen, die aufgrund der BayBO erlassen wurden zu (Art. 63 Abs. 1 BayBO). Diese Abweichungen sind gesondert schriftlich bei der LBK zu beantragen und zu begründen. Die Einarbeitung von Abweichungen im Brandschutznachweis oder die Darstellung in Planvorlagen ist nicht ausreichend.
Das Antragsformular der Lokalbaukommission kann verwendet werden.

Der erforderliche Abweichungsantrag muss folgende Aussagen enthalten:

  • Von welcher Vorgabe wird abgewichen und warum?
  • Welches Schutzziel ist betroffen?
  • Aus welchem Grund ist die Abweichung vertretbar?
    Dabei ist darzustellen, wie das Schutzziel der Anforderung erreicht wird und welche Kompensationsmaßnahmen getroffen werden. Das jeweilige Schutzniveau der Vorschrift ist zu berücksichtigen.

Abweichungen von Bayerischen Technischen Baubestimmungen

Mit Novellierung der Bayerischen Bauordnung 2018 wurden die Liste der technischen Baubestimmungen und die Bauregellisten A, B und C zu einer Bayerischen Technischen Baubestimmung (BayTB) zusammengefasst. Durch die Einhaltung dieses Regelwerkes ist gewährleistet, dass die Schutzziele der Bayerischen Bauordnung (BayBO) erfüllt werden.
Der Inhalt der BayTB setzt sich zusammen wie folgt:

  • Abschnitt A:
    Technische Baubestimmungen, die bei der Erfüllung der Grundanforderungen an Bauwerke zu beachten sind. Dieser Abschnitt ersetzt die bisherige Liste der Technischen Baubestimmungen
  • Abschnitt B:
    Technische Baubestimmungen und Sonderkonstruktionen, die zusätzlich zu den in Abschnitt A aufgeführten Technischen Baubestimmungen zu beachten sind (Ersatz der Bauregelliste B)
  • Abschnitt C:
    Technische Baubestimmungen für Bauprodukte, die nicht die CE-Kennzeichnung tragen, und für Bauarten (Ersatz der Bauregelliste A)
  • Abschnitt D:
    Bauprodukte, die keines Verwendbarkeitsnachweises bedürfen (Ersatz der Bauregelliste C)

Von eingeführten Bayerischen Technischen Baubestimmungen (BayTB) kann dann abgewichen werden, wenn die allgemeinen Anforderungen mit einer anderen Lösung in gleichem Maße erreicht werden. Für diese Abweichungen ist kein schriftlicher Antrag erforderlich. Im Brandschutzkonzept ist darzustellen, wie die Gleichwertigkeit und das Schutzziel erreicht werden.
Wird die Einhaltung einer Technischen Baubestimmung bauaufsichtlich oder durch einen Prüfingenieur/Prüfsachverständigen geprüft (z.B. IndBauRL, MHolzbauRL), umfasst diese Prüfung auch geplante Abweichungen.
In diesem Zusammenhang wird empfohlen auch Anträge von anderen BayTB unter diesem Punkt mit Begründung und dem Nachweis, wie das Schutzziel erreicht wird, zusammenzufassen.

Abweichungen von anderen Vorschriften, Richtlinien oder technischen Regeln

Neben den eingeführten technischen Regeln gibt es zum Beispiel Richtlinien im Sinne von Verwaltungsvorschriften. Darunter fällt die HHR. Sie definiert, unter welchen Bedingungen ein BSN für ein Hochhaus akzeptiert werden kann und gibt damit das Ermessen der Behörde vor.
Für Planer sind derartige Richtlinien eine wichtige Grundlage für den BSN.  Wird davon abgewichen, ist hier zu dokumentieren, wie die vorgegebenen Schutzziele des jeweiligen Schutzniveaus in vertretbarer Weise erreicht werden.
Auch hier wird empfohlen, entsprechende Abweichungen unter diesem Punkt zusammenzufassen.

Konflikte mit anderen Schutzzielen

Die gesetzlich vorgegebenen Schutzziele müssen erreicht werden. Bei Schutzzielkonflikten muss eine Abwägung getroffen werden (z. B. zwischen Denkmalschutz und Brandschutz). Dabei ist die Schwelle des zulässigen Kompromisses die erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit.

Kein Abweichen von Verfahrensvorschriften oder formellen Einstufungen

Von Verfahrensvorschriften kann grundsätzlich nicht abgewichen werden.
Ebenso wenig kann von gesetzlichen Definitionen oder einem gesetzlich festgelegtem Anwendungsbereich abgewichen werden, z. B. die Zuordnung zu einer Gebäudeklasse, die Einstufung als Sonderbau oder die Anwendung einer Sonderbauvorschrift. Das gilt auch für die Einstufung von Garagen.

Aussage zu Verwendbarkeitsnachweisen

Bei der Verwendung von Bauprodukten oder Bauarten ist folgendes zu beachten:

  • Weichen Bauarten wesentlich von den Technischen Baubestimmungen ab oder gibt es für sie keine allgemein anerkannte Regel der Technik, benötigen sie eine Genehmigung.
    Diese muss als allgemeine Bauartengenehmigung durch das DIBt oder als vorhabenbezogene Bauartgenehmigung durch die OBB vorliegen.
    Geregelte Bauarten die den Technischen Baubestimmungen entsprechen, benötigen keine Genehmigung.
  • Weichen Bauprodukte wesentlich von den Technischen Baubestimmungen ab, gibt es für sie keine allgemein anerkannte Regel der Technik oder ist es durch eine Rechtsverordnung vorgesehen, benötigen sie einen Verwendbarkeitsnachweis.
    Der Nachweis in Form einer bauaufsichtlichen Zulassung, einer Zustimmung im Einzelfall oder eines allgemein bauaufsichlichen Prüfzeugnis ist gemäß BayTB Teil C zu erbringen.
  • Für geregelte Bauprodukte ist die Übereinstimmung mit den Technischen Baubestimmungen oder den Verwendbarkeitsnachweisen vom Herstellers über das Ü-Zeichen zu bestätigen. Der Nachweis ist gemäß BayTB zu führen.
  • Bauprodukte mit CE-Kennzeichnung auf Grund der Verordnung (EU) Nr. 305/2011 benötigen keinen Verwendbarkeitsnachweis.
  • Bauprodukte, die für den Brandschutz eine untergeordnete Bedeutung haben bedürfen keines Verwendbarkeitsnachweises (BayTB Liste D 2)
  • Eine Typengenehmigung gemäß Art. 73a BayBO gilt dann als Nachweis, wenn sie die Anforderungen an Standsicherheit, Brand-, Schall- und Erschütterungsschutz regelt und feststellt, dass sie eingehalten sind.

Die Bauvorlagen zu einem Bauantrag ergeben sich aus der BauVorlV. Darüber hinaus gibt es weitere Anforderungen aufgrund von Sonderbauverordnungen.
Dem BSN sind alle zur Prüfung erforderlichen Anlagen beizugeben, wie beispielsweise:

  • Brandschutzpläne – basierend auf den Eingabeplänen zum Bauantrag. Sämtliche Rettungswege, Feuerwehrzufahrten und Feuerwehraufstellflächen sind darzustellen. Zur besseren Übersicht sind die Brandschutzmaßnahmen möglichst farblich zu kennzeichnen.
  • Bestuhlungspläne
  • Hydrantenpläne
  • Benennung der bauaufsichtlichen Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen oder der Klassifizierungen gemäß DIN 4102 oder DIN EN 13501 (Anlage zu BayTB Abschnitt C)
  • Berechnungen, Nachweise
  • Darstellung der Anforderungen an die Bau- oder Gebäudeteile sowie Anlagentechnik
  • EX- Schutzdokumente (soweit erforderlich, Anfertigung durch befähigte Person nach BetrSichV
  • Gefährdungsbeurteilung bekannter Brand- oder vergleichbaren Gefährdungen, ggf. vom Betreiber oder anderen Fachkundigen, soweit diese für die BS-Planung erforderlich sind

Schallschutz, Wärmeschutz, GEG

Die Nachweise zum Schall- und Wärmeschutz werden im Genehmigungsverfahren nicht durch die Bauaufsichtsbehörde geprüft. Anforderungen nach dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung Erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) sind einzuhalten. Bestimmte Nachweise sind der LBK vorzulegen.

Bei den für den Klimaschutz geltenden gesetzlichen Vorgaben ist darauf zu achten, dass die jeweils aktuell geltende Fassung einer Vorschrift angewandt wird.

Luft-Wärmepumpen sind bauliche Anlagen. Sie können den Wärme- und Kälteenergiebedarf eines Gebäudes aus Umweltwärme decken und somit zu einer Reduzierung der Treibhausgasemissionen beitragen.

Werden Luft-Wärmepumpen gleichzeitig mit einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben (z. B. dem Wohngebäude) errichtet, sind sie als Teil dieser Anlage genehmigungspflichtig. Der Aufstellort der Wärmepumpen muss in den Planvorlagen dargestellt und vermasst werden.
Als isoliert errichtete Anlagen (z. B. nachträglich) sind Luft-Wärmepumpen als sonstige Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung verfahrensfrei. In jedem Fall müssen bei der Errichtung von Luft-Wärmepumpen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden.
Die LBK empfiehlt, Luft-Wärmepumpen innerhalb von Gebäuden zu errichten. Laut der Broschüre „Tieffrequente Geräusche bei Biogasanlagen und Luft-Wärmepumpen“ vom bayerischen Landesamt für Umwelt (LfU), ist eine Außeninstallation aus Sicht des Lärmschutzes ungünstiger als eine Innenaufstellung mit optimierten Luftkanälen.
Werden Luft-Wärmepumpen oder deren Bestandteile im Außenraum errichtet, sind Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zu einzuhalten. Luft-Wärmepumpen können aufgrund ihrer Lärmemissionen oder ausgesendeten tieffrequenten Geräusche gegen das Rücksichtnahmegebot nach § 15 Baunutzungsverordnung (BauNVO) verstoßen. Es ist nachzuweisen, dass die Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) eingehalten werden. Der LBK ist auf Verlangen eine ortsspezifische detaillierte Prognose nach der TA Lärm vorzulegen.
In dem Flyer „Lärmschutz bei Luft-Wärmepumpen“ des LfU sind Mindestabstände zwischen Luft-Wärmepumpen und schutzbedürftiger Bebauung in Abhängigkeit von den maximalen Schallleistungspegeln der Luft-Wärmepumpen und von der vor Ort vorhandenen Typik des Gebietes genannt. Es kann davon ausgegangen werden, dass bei Einhaltung dieser erforderlichen Mindestabstände die Vorgaben der TA Lärm erfüllt werden.

LfU

Wärmedämmung

Gebäudeenergiegesetz

Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz ( GEG) sind einzuhalten
Information zum GEG
B_plan klein

Maß der baulichen Nutzung

Wesentliche Kenngrößen in der Bebauungsplanung sind Grundfläche (GF) und Geschossfläche (GF). In Bebauungsplangebieten legen sie das Maß der baulichen Nutzung fest.
Berechnung GRZ / GFZ

Satzungen

Gesetze und Verordnungen

Im Baugenehmigungsverfahren sind verschiedene Satzungen und Verordnungen Landeshauptstadt München bei der Planung zu berücksichtigen.

Satzungen im Baugenehmigungsverfahren

Zum Erhalt der innerstädtischen Durchgrünung schützt München in bebauten Gebieten Gehölze, die sich im Geltungsbereich ihrer Baumschutzverordnung befinden und eine bestimmte Qualität aufweisen. Sollen geschützte Gehölze entfernt oder verändert werden, so ist mit dem Bauantrag die Erlaubnis der Baumschutzbehörde einzuholen.

Baumschutzverordnung

Um besondere städtebauliche Qualitäten zu bewahren wurde 1979 per Stadtratsbeschluss die Verordnung über „Besondere SiedlungsgebieteVO“ erlassen. Im Sinne der Sicherung einer gebietstypischen Gestaltung regelt die Satzung die Höhenlage von Gebäuden die Gestaltung von Dächern, Dachgauben, Dachfenstern und Terassengeschossen sowie die Gestaltung unbebauter Flächen bezüglich Abgrabungen, Aufschüttungen und Tiefgaragen.

Besondere SiedlungsgebieteVO

Einfriedungen prägen das Orts- und Straßenbild. In München wird daher großer Wert auf eine offene Gestaltung gelegt. Die Einfriedungssatzung legt fest, wie Einfriedungen von Grundstücken ausgebildet werden können.

Einfriedungssatzung

Die Fahrradabstellsatzung (FabS) der Landeshauptstadt München soll dazu dienen, dass auch auf den privaten Baugrundstücken eine ausreichende Anzahl von Fahrradabstellplätzen bereit steht. Bereits mit dem Bauantrag ist darzustellen, wie die notwendige Zahl an Fahrrädern in die Gesamtplanung eingebunden wird.

Fahrradabstellplatzsatzung

Die Satzung stellt die Bepflanzung der nicht überbauten Flächen des Grundstücks sicher. Ebenso sind die Dach- und Fassadenbegrünung sowie die Gestaltung der Freiflächen geregelt. Die Versiegelung durch bauliche Anlagen und Wege sind auf das notwendige Minimum zu beschränken.

Gestaltungs- und Begrünungssatzung

Die Stadt München hat seit Januar 2008 eine örtliche Stellplatzsatzung. Diese regelt, wie und wie viele Stellplätze im Rahmen eines Bauvorhabens nachzuweisen sind. Dabei wird den besonderen Belangen in München Rechnung getragen. Ziel der Satzung ist, im Baugenehmigungsverfahren oder Genehmigungsfreistellungsverfahren nachvollziehbare Stellplatzrichtzahlen und Berechnungsgrundlagen zur Verfügung zu stellen. Die Stellplätze werden im Baugenehmigungsverfahren geprüft.

Zu den wesentlichen Bausteinen des Münchner Parkraumkonzeptes gehört einerseits die Begrenzung und die bedarfsgerechte Bewirtschaftung des Parkraumangebots für den Besuchs-, Einkaufs- und Beschäftigtenverkehr in den Innenstadtgebieten. Dem gegenüber steht der gleichzeitige Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs, das Angebot an Park&Ride-Plätzen und die Errichtung von zusätzlichem Parkraum für Anwohnende in den betroffenen Gebieten durch den Bau von Anwohnergaragen.

Je nach Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr kann im Baugenehmigungsverfahren die Zahl der notwendigen Stellplätze reduziert und von der Ablösemöglichkeit Gebrauch gemacht werden.

Ablösebeträge je Stellplatz

  • Zone I: 12.500 Euro
  • Zone II und vergleichbare Lagen (§3 Absatz 2 StPlS): 10.000 Euro
  • Übriges Stadtgebiet: 7.500 Euro

Wird bei bestehenden Gebäuden im Dachbereich durch Dachgeschossausbau oder Aufstockung zusätzlich Wohnraum geschaffen, können ermäßigte Ablösebeträge gewährt werden, wenn die Herstellung von Stellplätzen nicht möglich ist.

Ermäßigte Ablösebeträge je Stellplatz

  • Zone I: 7.800 Euro
  • Zone II und vergleichbare Lagen (§3 Absatz 2 StPlS): 6.700 Euro
  • Übriges Stadtgebiet: 5.600 Euro

Stellplatzsatzung

Übersichtskarte

Detailkarte 1 - Zone I

Detailkarte 2 - Zone II

Detailkarte 3 - Zone II

Detailkarte 4 - Zone II

Detailkarte 5 - Zone II

Stadtratsbeschluss

mobil

Mobilitätskonzept

Unter bestimmten Voraussetzungen kann mit einem Mobilitätskonzept der Stellplatzschlüssel im Wohnungsbau reduziert werden.
Weitere Information
Rollstuhl vor Treppe, © peppi18 - Fotolia.com

Barrierefreiheit bei Bauvorhaben

Barrierefreiheit ist ein Bestandteil im Bauordnungsrecht. Für die Genehmigung eines Bauvorhabensmüssen Anforderungen aus der BayBO und der DIN 18040 Teil 1 und 2 erfüllt werden.
Barrierefrei Bauen
Kastanienblüte

Baumschutz - Artenschutz - Baumfällung

Die Baumschutzverordnung schützt Münchens Bäume. Daher sind Baumfällungen und auch Baumveränderungen geschützter Bäume nur mit einer Genehmigung möglich. Damit wird auch dem Artenschutz Rechnung getragen.
weitere Information
Naturschutz und Bauen Isar

Baumschutz bei Baumaßnahmen

Bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen sollte der vorhandene Baumbestand soweit wie möglich erhalten bleiben oder Ersatz geschaffen werden.
Bauen und Baumschutz
Fassadendetail

Denkmalschutz

Wer Baudenkmäler oder Teile davon beseitigen, verändern oder an einen anderen Ort verbringen will, bedarf der Erlaubnis nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz.
Mehr Informationen
Werbeanlagen

Werbeanlagen

Wer Werbeanlagen errichten, aufstellen, anbringen oder ändern will, braucht eine Genehmigung der Abteilung "Denkmalschutz und Stadtgestalt" der Lokalbaukommission.
Mehr Informationen

Die Baugenehmigung

Genehmigungsakte

Die Baugenehmigung besteht aus dem schriftlichen Bescheid und den mit einem Genehmigungsvermerk gekennzeichneten Anlagen. In der Regel enthält der Bescheid Auflagen, die zu beachten sind. Manchmal kann die Genehmigung auch mit aufschiebenden Bedingungen versehen werden. Zudem enthält der Bescheid eine Rechtsbehelfsbelehrung, die darüber informiert, dass sowohl Antragsteller*innen als auch Nachbar*innen, welche die Eingabepläne nicht unterschrieben haben, innerhalb von einem Monat Klage gegen die Entscheidung der Behörde erheben können.  

Übersicht Baugenehmigung

Sofern der Baugenehmigungsbescheid keine anders lautende Regelung enthält, erlischt die Genehmigung, wenn mit der Ausführung des Vorhabens nicht innerhalb von vier Jahren begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen worden ist. Danach ist die Baugenehmigung neu zu beantragen oder ein Genehmigungsfreistellungsverfahren neu anzuzeigen.
Dies gilt auch für Abweichungen und Befreiungen, die bei verfahrensfreien Vorhaben erteilt wurden.

Die Geltungsdauer der Baugenehmigung kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu zwei Jahre verlängert werden.

Der Verlängerungsantrag muss noch vor Ablauf der Geltungsdauer gestellt werden. Mit dem Antrag sind die genehmigten Pläne des Erstantrags einzureichen. Änderungen gegenüber dem Erstantrag sind anzugeben – zum Beispiel neue Nachbar*innen oder andere Entwurfsverfasser*innen.

Antrag auf Genehmigungsverlängerung

Alternativ kann auch ein aktuelles Bauantragsformular verwendet werden. Soll der Antrag mit einem einfachen Schreiben gestellt werden, müssen alle notwendigen Informationen und Änderungen zum Ursprungsantrag darin aufgeführt sein.

Die Bauzeichnungen mit Lageplan sind allen Nachbar*innen, die den Erstantrag nicht unterschrieben haben, zur Zustimmung vorzulegen.

Die Verlängerung ist nur dann möglich, wenn der Antrag vor Ablauf der Frist gestellt wurde und das Vorhaben nach wie vor genehmigungsfähig ist. Inhalte des Bauantrags müssen an eine neue Rechtslage angepasst und dann allen Nachbar*innen nochmals vorgelegt werden.

Ist eine Baugenehmigung befristet, erlischt sie mit Ablauf der Frist. Die bauliche Anlage ist dann zu beseitigen sofern nicht rechtzeitig eine neue Genehmigung beantragt wurde.

Ist die Baugenehmigung mit einem Widerrufsvorbehalt versehen, kann sie unter den im Bescheid genannten Voraussetzungen widerrufen werden. Im Falle eines Widerrufs wird geprüft, ob und mit welchen Maßnahmen ggf. gegen die dann ungenehmigte Nutzung eingeschritten werden muss.
Bei einem Auflagenvorbehalt können nachträglich weitere Nebenbestimmungen und Auflagen erteilt werden. Dies kann zum Beispiel wegen einer Besonderheit der Nutzung erforderlich sein.

Ist der Genehmigungsbescheid mit aufschiebenden Bedingungen versehen, dürfen die Bauarbeiten erst dann fortgesetzt werden, wenn diese Bedingungen erfüllt wurden – zum Beispiel Baumschutzmaßnahmen oder die abschnittsweise Freigabe von statischen Konstruktionen nach deren Prüfung.

Die Bauausführung

Baustelle
Michael Nagy / LHM

Bevor mit den Bauarbeiten begonnen wird, ist sicher zu stellen, dass alle Auflagen oder aufschiebenden Bedingungen aus dem Genehmigungsbescheid eingehalten oder erfüllt sind. Eine lückenlose Überwachung durch die LBK ist nicht mehr vorgesehen. Um so wichtiger ist, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Nachweise und Bescheinigungen fristgerecht und vollständig ausgefüllt bei der zuständigen Behörde vorliegen. Dazu gehören immer die Baubeginnsanzeige und die Anzeige der Nutzungsaufnahme. Daneben sind je nach Vorhaben Bescheinigungen der Prüfsachverständigen vorzulegen, die zum Beispiel den Brandschutz, die Standsicherheit oder die sicherheitstechnischen Anlagen geprüft haben. Eine Erfüllungserklärung zum Nachweis über die Einhaltung der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist mit der Baubeginnsanzeige der LBK vorzulegen.

Formulare während der Bauausführung

Die folgenden amtlichen Formulare und Bescheinigungen sind entweder bei Baubeginn mindestens eine Woche oder bei Fertigstellung (Nutzungsaufnahme) mindestens zwei Wochen vorher der LBK vorzulegen. Es handelt sich dabei um verbindliche Vordrucke in Bayern. Werden die Anzeigen nicht oder nicht fristgerecht vorgelegt, muss mit einem Bußgeldverfahren gerechnet werden.

amtliche Formulare

  • Verantwortlicher Tragwerksplaner für die Bauausführung
  • Baubeginnsanzeige
  • Anzeige der Nutzungsaufnahme
  • Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs (wenn betroffen)
  • Bescheinigung Standsicherheit I, Standsicherheit II (wenn betroffen)
  • Bescheinigung Brandschutz I, Brandschutz II, Brandschutz III (wenn betroffen)
  • Bescheinigung über die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage (bei Neu- und Anbauten)
  • Bescheinigung Baugrund und dessen Tragfähigkeit (wenn betroffen)
  • Bescheinigung sicherheitstechnische Anlagen (wenn betroffen)
  • Bescheinigungen nach dem GEG, dass der Mindestanteil an erneuerbaren Energien eingehalten wird.
    Erfüllungserklärung

Handbuch "Der Vollständige Bauantrag"

Das Handbuch soll Hilfestellungen geben, vollständige Unterlagen für verschiedene Genehmigungsverfahren mit dem Antrag vorzulegen.
Der Inhalt wird auf Grund der Novellierung der BayBO an die aktuelle Gesetzeslage angepasst, aktualisiert und ergänzt.
Die Fertigstellung wird bekanntgegeben und dann ist das Handbuch wieder gegen eine Schutzgebühr erhältlich.

Gartenhaus

Verfahrensfreie Vorhaben

Manche Nebengebäude können unter bestimmten Voraussetzungen ohne ein Baugenehmigungsverfahren, also verfahrensfrei errichtet werden. Diese Vorhaben sind in Artikel 57 der BayBO aufgeführt.
weitere Information
Wohnblock

Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG

Für eine Eintragung im Grundbuch als Sondereigentum einzelner Wohnungen oder Räume ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Lokalbaukommission Voraussetzung.
weitere Information

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Verfahrensfreie Bauvorhaben

Bestimmte bauliche Anlagen können ohne Genehmigungsverfahren errichtet werden.

Formulare zum Bauantrag

Anträge, Bescheinigungen und Anzeigen der Lokalbaukommission

Lokalbaukommission

Bauberatung, Zentralregistratur, Baugenehmigungen und vieles mehr.