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Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Für eine Eintragung im Grundbuch als Sondereigentum einzelner Wohnungen oder Räume ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Lokalbaukommission Voraussetzung.

Allgemeines

Wohnblock
LHM

Formelle Voraussetzung für den Eintrag ins Grundbuch ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplan. In München wird diese Urkunde von der Lokalbaukommission ausgestellt.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG)  werden pro Grundstück ausgestellt. Alle Gebäude auf dem Grundstück sind vollständig zu erfassen.

Wohnungseigentum

Damit wird das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, bezeichnet.

Teileigentum

Damit wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, bezeichnet.

Nutzungsrechte

Sonderfälle wie das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht werden als Belastung an einem Grundstück bestellt. Für diesen Fall genügen die Darstellungen der Gebäude- und Grundstücksteile, die das jeweilige Recht umfassen.

Pläne

Bei Neubauten müssen die Pläne mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen, daher kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Regel frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden. Bei bestehenden Gebäuden müssen die Aufteilungspläne entweder dem derzeitigen (abgeschlossenen) Baubestand entsprechen oder aber den künftigen (abgeschlossenen) Baubestand darstellen.

erforderliche Unterlagen

Antragsberechtigt ist jede Person, die ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung darlegen kann. Insbesondere sind das Eigentümer*innen sowie Erbbauberechtigte. Bei Personenmehrheiten ist jede einzelne Person berechtigt, den Antrag zu stellen. Das Antragsformular ist vollständig auszufüllen und zu unterschreiben. Die Übereinstimmung mit dem Bestand, bzw. der Baugenehmigung ist zu bestätigen. Bei Aufteilungen von bestehenden Gebäuden ist zusätzlich das Baujahr anzugeben.

Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung

Pläne zum Antrag:

  • Lageplan im Maßstab 1:1000
  • alle Grundrisse des Gebäudes, auch von nicht ausgebauten Dachräumen und  Spitzböden im Maßstab 1:100
  • Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100

Die Pläne sind auf DIN A4-Format ohne Heftrand zu falten.
Die Pläne sind im oberen Drittel zu beschriften und als Aufteilungsplan zu kennzeichnen:

  • Straße und Hausnummer
  • Planinhalt
  • Angabe der Fertigung

Alle Pläne sind in mindestens 2-facher Ausfertigung beizulegen. Ein Plansatz verbleibt bei der Lokalbaukommission, der Zweite geht an das Grundbuchamt. Sollten weitere Fertigungen benötigt werden (z. B. Notar, Hausverwaltung), können diese gegen eine zusätzliche Gebühr bescheinigt werden.

Änderungsanträge
Bereits ausgestellte Bescheinigungen behalten hinsichtlich der nicht geänderten Bereiche ihre Gültigkeit. Deshalb sind in Änderungsplänen nur die Änderungen darzustellen. Nicht Betroffenes ist durchzustreichen. Alle Pläne sind von den Antragsteller*innen zu unterschreiben.

Pläne dürfen nicht zusammengeklebt oder geheftet sein. Auch aufgeklebte Klappen, überlackte Eintragungen oder Radierungen sind unzulässig. Handschriftliche Änderungen sind nachvollziehbar vorzunehmen. Änderungen sind zu erläutern, z. B. „Nummern im Keller geändert“ oder „Balkon abgestrichen“. Jeder handschriftliche Vermerk ist mit Datum und Unterschrift zu versehen.

Darstellung der Gebäude

Pläne müssen alle Teile des Gebäudes darstellen und regelmäßig neben den Grundrissen auch Schnitte und Ansichten enthalten, die sich auf das gesamte Gebäude beziehen. Es muss ersichtlich sein wie Gemeinschafts- und Sondereigentum zueinander liegen und voneinander abgegrenzt sind. Jedes Geschoss ist einzeln darzustellen.
Eine Darstellung des gesamten Grundstücks im Erdgeschossgrundriss ist erforderlich, wenn Stellplätze außerhalb der Gebäude, Terrassen oder Gartenanteile als Sondereigentum aufgeteilt werden sollen.

Abgeschlossene Wohnungen müssen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und anderen Räumen durch feste Wände und Decken abgeschlossen sein.

In jeder Wohnung muss sich eine Küche oder eine Kochgelegenheit, ein Bad mit Badewanne oder Dusche sowie eine eigene Toilette befinden. Bei der Küche oder der Kochgelegenheit reicht es aus, wenn die entsprechenden Anschlüsse vorhanden sind. Im genehmigten Altbestand müssen Bad oder Dusche nicht zwingend vorhanden sein. Zusätzliche Räume können außerhalb der Wohnung liegen. Sie sind mit der gleichen Ziffer dem Sondereigentum zuzuordnen.

Räume, die zu einem Wohnungs- oder Teileigentum gehören, jedoch außerhalb desselben liegen, erhalten die gleiche Ziffer wie das jeweilige Sondereigentum.
Diese Räume müssen den Eigentums­anteilen zugeordnet werden oder ansonsten Gemeinschaftseigentum sein. Sie können dann ein eigenständiges Sondereigentum bilden, wenn sie nicht bauordnungsrechtlich als Bestandteil einer Hauptnutzung genehmigt sind (z. B. notwendiger Kellerabstellraum für eine Wohnung). Bei Keller- und Speicherabteilen ist die Art des Abschlusses in die Pläne einzutragen, z. B. „abschließbare Lattenverschläge“.

Jeder Teileigentumseinheit, die eine Arbeits- oder Betriebsstätte ist (Laden, Büro etc.), müssen eigene Toiletten zugeordnet sein. Diese können im Gegensatz zum Wohnungseigentum auch außerhalb der Einheit liegen.

Garagenstellplätze und Stellplätze außerhalb von Garagen können Sondereigentum sein, wenn sie vermaßt sind. Gleiches gilt für Stellplätze in Mehrfachparkern.

Bei Mehrfachparkern ist jede Parkebene als einzelner Grundriss darzustellen (z. B. untere Parkebene, obere Parkebene).

Zuerst sollten die Wohnungen durchnummeriert werden, anschließend die Räume, die Teileigentum bilden, wie z. B. Läden und sonstige gewerbliche Räume. Darauffolgend werden die Garagen bzw. Garagenstellplätze nummeriert.

Sondereigentum

Jede in sich abgeschlossene Eigentumseinheit wird mit einer arabischen Ziffer in einem Kreis gekennzeichnet. Jeder Raum muss mit der Ziffer der zugehörigen Eigentumseinheit gekennzeichnet sein. Die Nutzung der Räume ist anzugeben.

Gemeinschaftseigentum

Räume ohne Kreis und Ziffer sind Gemeinschaftseigentum.
Im Gemeinschaftseigentum müssen in der Regel z. B. Treppenräume, Heizung, nicht nutzbare Dachräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume oder Waschküchen verbleiben.

Außerhalb des Gebäudes liegende Teile

Gartenanteile, erdgeschossige Terrassen und offene Stellplätze sind sondereigentumsfähig, wenn sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig  bestimmt sind. Separates Sondereigentum ist allerdings nur bei Stellplätzen möglich. Andere Grundstücksteile müssen einer Eigentumseinheit zu- und untergeordnet sein.

Vorliegen einer Abgeschlossenheit

Sondereigentum kann als abgeschlossen bescheinigt werden, wenn die Räume, die das einzelne Sondereigentum bilden, gegenüber anderen Wohnungen, sonstigen Räumen und dem gemeinschaftlichen Eigentum dauerhaft räumlich abgetrennt sind. Ein freier Zugang zum jeweiligen Sondereigentum muss jederzeit gewährleistet sein.

Jedes Wohnungs- und Teileigentum muss einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von
einem gemeinschaftlichen Treppenraum oder einem Vorraum haben. Es darf keine Verbindung zwischen den Eigentumseinheiten bestehen. Gemeinschaftseigentum muss für alle Eigentümer*innen erreichbar sein.

Für Stellplätze, Terrassen, Gartenanteile etc. genügt anstelle der Abgeschlossenheit die Vermaßung.

Überprüfung bei Bestandsgebäuden

Die Lokalbaukommission behält sich vor, bei Aufteilung bestehender Gebäude die Übereinstimmung der Aufteilungspläne mit dem Bestand zu überprüfen.

Bei geringfügigen baulichen Maßnahmen wird vor Erteilung der Bescheinigung geprüft, ob die Maßnahmen durchgeführt wurden (z. B. geringfügige Grundrissänderungen, Verstärkung von Trennwänden, Ein- und Ausbau von Türen, Einbau einer Toilette). Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Maßnahmen ausgeführt wurden.

Bei einer Terminvereinbarung sollten die Mieter*innen rechtzeitig über Zeitpunkt und Zweck der Besichtigung unterrichtet werden.

Genehmigungspflicht nach der Erhaltungssatzung

Seit 1. März 2014 ist grundsätzlich für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Bereich einer Erhaltungssatzung eine gesonderte Genehmigung erforderlich.

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