Gemeinschaftliches Bauen in München
Die Landeshauptstadt München unterstützt Projekte von Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnprojekte nach Art des Mietshäuser-Syndikats.
Konzeptausschreibung
Wie im Wohnungspolitischen Handlungsprogramm "Wohnen in München VI" festgelegt, erfolgt die Vergabe von städtischen Wohnbaugrundstücken an Genossenschaften durch Konzeptausschreibungen. Die Durchführung des Ausschreibungsverfahrens liegt beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung.
Die städtischen Wohnbaugrundstücke werden in der Regel im Erbbaurecht zu lageunabhängigen Festpreisen ausgeschrieben. Die Ausschreibung enthält verpflichtende Grundvoraussetzungen und optionale Auswahlkriterien, die der Stadtrat beschließt.
Grundvoraussetzungen
Die Ausschreibung enthält allgemeine Grundvoraussetzungen, die Regelungen zu den verschiedenen Wohnbauarten (Konzeptioneller Mietwohnungsbau, München Modell-Genossenschaften, Einkommensorientierte Förderung) und Verpflichtungen aus dem Ökologischen Kriterienkatalog enthalten.
Darüber hinaus sind weitere Grundvoraussetzungen einzuhalten, die von der Lage und Beschaffenheit des ausgeschriebenen Grundstücks abhängen.
Auswahlkriterien
Um unterschiedliche Angebote ohne Preiswettbewerb vergleichen und bewerten zu können, werden zu festgelegten Auswahlkriterien konzeptbezogene Aussagen erwartet. Die Bewerberinnen und Bewerber können im Hinblick auf ihr geplantes Vorhaben über die Grundvoraussetzungen hinausgehende, konkrete Angebote abgegeben. Nach Ablauf der Ausschreibungsfrist werden die eingegangenen Bewerbungen nach einer vorab festgelegten und bekannten Bewertungsmatrix (Punktesystem) ausgewertet. Danach wird über die Vergabe des Grundstücks entschieden.
Weiterer Ablauf
Genossenschaften können dazu verpflichtet werden, an baulichen Realisierungswettbewerben teilzunehmen, wenn die Stadt dies im konkreten Fall zur Sicherung der Qualität des Städte- und Wohnungsbaus sowie der Gestaltung der öffentlichen Freiflächen für erforderlich hält (zum Beispiel bei „Schlüsselgrundstücken“ in einem Baugebiet oder bei größeren Vorhaben ab 50 Wohneinheiten). In diesem Fall weist die Stadt bei der Ausschreibung des Grundstücks bereits darauf hin.
Der Abschluss des Erbbaurechtsvertrages (ggf. Kaufvertrages) liegt in der Zuständigkeit des Kommunalreferats. Im Hinblick auf kommunalrechtliche Vorschriften wird der Grundstücksvertrag zügig nach dem Beschluss des Stadtrats über die Vergabe abgeschlossen.
Ansprechpartnerin
Gabriele Götzl
Tel.: (089) 233 – 2 62 78
(9 bis 15 Uhr)
mitbauzentrale münchen
Für Einzelpersonen, Gruppen und Initiativen aus München und der Region, die gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte verwirklichen wollen, gibt es eine Informations- und Beratungsstelle: die mitbauzentrale in der Schwindstraße 1.
Erreichbarkeit
Dienstag, 10 bis 14 Uhr, Mittwoch, 15 bis 19 Uhr
Telefon: (089) 57 93 89 50
E-Mail: info@mitbauzentrale-muenchen.de
U-Bahn: U2, Eingang Theresienstraße
Mehr Infos: mitbauzentrale-muenchen.de
Beratungsspektrum
Die mitbauzentrale informiert kostenlos über mögliche Organisationsformen (Baugenossenschaft, Wohnprojekt nach Art des Mietshäuser-Syndikats, Baugemeinschaft und Mietergemeinschaft) sowie zu Grundlagen und Voraussetzungen der Realisierbarkeit (Finanzierung, Planung, Förderung und Durchführung) von Wohnprojekten. Die Beratung richtet sich an Menschen aller Alters- und Einkommensgruppen, unterschiedlicher Haushaltsformen und Herkunft, an Menschen mit Behinderung und besonderen Bedarfen. Betrieben wird die mitbauzentrale von der stattbau München GmbH im Auftrag der Landeshauptstadt München.
Darum gibt es die Förderung
Wohnungsbaugenossenschaften und gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte leisten einen wichtigen Beitrag für mehr bezahlbaren Wohnraum. Sie tragen zu einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung bei, legen Wert auf ökologisches Bauen sowie Mitbestimmung und greifen das steigende Interesse an individuellen, gemeinschaftlichen Wohnformen auf. Deshalb erhalten sie von der Stadt Unterstützung.
Städtische Grundstücke
In München werden Wohnbaugrundstücke grundsätzlich im Erbbaurecht und nur für Miet- und Genossenschaftswohnungsbau vergeben - in den großen Siedlungsgebieten 20 bis 40 Prozent der Grundstücke an Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnprojekte nach Art des Mietshäuser-Syndikats. Bereits in den jeweiligen Bebauungsplanverfahren wird versucht darauf zu achten, dass durch eine zielgruppengerechte Planung geeignete Wohnbaugrundstücke für die unterschiedlichen Anforderungen gebildet werden können. Flächen für Baugemeinschaften im Wohnungseigentum werden nicht mehr angeboten.
Wohnungsbaugenossenschaften
Wohnungsbaugenossenschaften sind Selbsthilfeorganisationen, die ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum versorgen wollen und keine Kapitalmehrung zum Ziel haben.
Grundstücke auf dem freien Münchner Immobilienmarkt können sich Wohnungsbaugenossenschaften in der Regel nicht leisten. Sie sind deshalb auf die Unterstützung der Stadt angewiesen. Momentan gibt es in München etwa 60 Wohnungsbaugenossenschaften. Mit Unterstützung der mitbauzentrale haben sich seit 2015 rund 20 neue Wohnungsbaugenossenschaften in München und dem näheren Umland gegründet. Die Neugründungen sind insbesondere deswegen sehr erfreulich, da die letzte Neugründung davor 2001 erfolgte. Vier dieser jungen Genossenschaften bauen bereits Wohnungen.
Mehr als 1.000 Wohnungen gebaut
In den vergangenen rund zehn Jahren wurden in München von Genossenschaften mehr als 1.000 Wohnungen neu gebaut, über 3.000 befinden sich in unterschiedlichen Stadien der Planung. In den städtischen Siedlungsflächen in Freiham und der ehemaligen Bayernkaserne stehen in den kommenden Jahren weitere genossenschaftliche Großprojekte an. Die Projekte wirken sich positiv auf die jeweiligen Baugebiete aus und leisten einen wertvollen Beitrag zum innovativen, qualitätsvollen und energetisch hochwertigen Wohnungsbau in der Stadt.
Wohnprojekte nach Art des Mietshäuser-Syndikats
Die Landeshauptstadt München vergibt seit rund 20 Jahren Wohnbauflächen an gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte - jetzt können sich auch genossenschaftsähnliche Wohnprojekte nach Art des Mietshäuser-Syndikats bewerben.
Das Ziel dieser Projekte ist der Kauf oder Neubau von Mietshäusern, die eine dauerhafte kollektive Selbstbestimmung der Bewohnerschaft über ihre Wohnungen garantieren. Insgesamt gibt es derzeit bundesweit über 160 solche Hausprojekte und Projektinitiativen. In München besteht bisher lediglich ein Projekt - das „Ligsalz8“ in einem Bestandsgebäude.
Die rechtliche Konstruktion
Die rechtliche Konstruktion eines jeden selbständigen Hausprojekts ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Deren Gesellschafter sind zum einen der „Hausverein“ (e.V.), in dem alle Mietparteien Mitglied sind und der alle örtlichen Angelegenheiten des Mietshauses eigenverantwortlich regelt. Der zweite Gesellschafter ist die bundesweit tätige „Mietshäuser Syndikat GmbH“, die ein Vetorecht beim Hausverkauf, bei Satzungsänderung und der Ergebnisverwendung hat, also bei allen Entscheidungen mit grundsätzlicher Bedeutung. Durch diese gegenseitige Kontrolle ist eine Privatisierung (zur Abschöpfung von Wertsteigerungen) von einzelnen Häusern ausgeschlossen.
Das Wohnen im Rahmen des Mietshäuser-Syndikats funktioniert ähnlich einer Kleingenossenschaft: Die Mitglieder haben dauerhaftes Wohnrecht und bezahlbare "Kostenmieten"; sie sind Mieter*innen und gleichzeitig über den Hausverein „Miteigentümer“ / Gesellschafter der GmbH. Durch die Beteiligung der Mietshäuser Syndikat GmbH entsteht darüber hinaus ein bundesweiter Verbund der selbstorganisierten Häuser.
Finanzierung
Die Finanzierung eines Hausprojekts besteht aus mehreren Bausteinen: Neben dem Stammkapital der GmbH (25.000 Euro) sind Nachrangdarlehen, sogenannte Direktkredite, zentraler Bestandteil der Finanzierung. Die Mieter*innen sowie andere Privatanleger (zum Teil Verwandte der künftigen Mieterschaft) stellen diese langfristig, zum Beispiel mit zehnjähriger Kündigungsfrist, und niedrig verzinst als Eigenkapitalersatz zur Verfügung. Muss ein Insolvenzverfahren eröffnet werden, kommen sie erst an die Reihe, wenn alle Forderungen vorrangiger Gläubiger erfüllt sind.
Bei Neubauvorhaben können neben den Bankdarlehen auch staatliche oder städtische Förderkredite (EOF und München Modell-Miete) in Anspruch genommen werden, was die Finanzierungssicherheit erhöht.
Städtische Grundstücksausschreibungen
Aufgrund des gemeinschaftsorientierten und solidarischen Ansatzes der selbstverwalteten Hausgemeinschaften kann ein solches Projekt als Alternative zu einem genossenschaftlichen Vorhaben gesehen werden. Städtische Grundstücksausschreibungen für die Zielgruppe Wohnungsbaugenossenschaften sind daher generell auch für genossenschaftsähnliche Wohnprojekte nach Art der Zusammenarbeit mit dem Mietshäuser-Syndikat geöffnet. Voraussetzung ist, dass diese eine Organisationsform haben, die satzungsmäßig und dauerhaft eine auf die Interessen der Nutzer*innen / Mieter*innen ausgerichtete Selbstverwaltung und eine nicht gewinnorientierte Bewirtschaftung der Wohnungen im Sinne des Genossenschaftswesens sicherstellt. Im Rahmen der Konzeptausschreibung können dann die vielfältigen Projektideen unterschiedlicher Genossenschaften und Hausprojekte dargestellt und anhand vorgegebener Konzeptbausteine bewertet werden.