Erhaltungssatzungen in München

Die Landeshauptstadt München engagiert sich dafür, preiswerten Wohnraum zu erhalten. Ein Instrument sind Erhaltungsatzungen nach Paragraph 172 des Baugesetzbuchs.

Milieuschutz für Münchner Stadtviertel

Gebäude im Dreimühlenviertel

Das Ziel von Erhaltungssatzungen ist es, gewachsene Bevölkerungsstrukturen zu bewahren und Verdrängungsprozesse zu vermeiden.

Mit Erhaltungssatzungen können Gebiete ausgezeichnet werden, in denen die Stadt ein besonderes Mitspracherecht hat. Bauliche Änderungen und Umwandlungen werden nur in speziellen Fällen genehmigt. Auf Grundstücke in Erhaltungssatzungsgebieten hat die Landeshauptstadt München ein Vorkaufsrecht.

Die Erhaltungssatzungen sind unbefristet gültig. Die Eignung der Gebiete wird jedoch alle fünf Jahre überprüft und dokumentiert.

Neue Erhaltungssatzungen

Der Stadtrat hat am 6. Oktober 2021 fünf neue Erhaltungssatzungen in Milbertshofen und Nordschwabing beschlossen. Dabei wurde die bisherige Erhaltungssatzung „Milbertshofen“ bis auf wenige Ausnahmen in die ersten vier aufgeführten neuen Erhaltungssatzungsgebiete gegliedert:

  • Riesenfeldstraße: Das Erhaltungssatzungsgebiet erstreckt sich im 11. Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart vorwiegend zwischen der Riesenfeldstraße und der Schleißheimer Straße und umfasst circa 3.200 Wohnungen. Die Satzung trat am 1. November 2021 in Kraft und ist unbefristet.
  • Frankfurter Ring: Das Erhaltungssatzungsgebiet erstreckt sich im 11. Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart von der Schleißheimer Straße im Westen entlang des Frankfurter Rings bis zur Ingolstädter Straße im Osten und umfasst circa 4.200 Wohnungen. Die Satzung trat am 1. November 2021 in Kraft und ist unbefristet.
  • Nietzschestraße: Das Erhaltungssatzungsgebiet erstreckt sich im 11. Stadtbezirk Milbertshofen-Am Hart und wird im Westen von der Schleißheimer Straße sowie der Korbinianstraße bis zum Korbinianplatz im Norden, im Osten weitgehend von der Knorrstraße bis zum Petuelring im Süden begrenzt und umfasst circa 3.900 Wohnungen. Die Satzung trat am 1. November 2021 in Kraft und ist unbefristet.
  • Rümannstraße: Das Erhaltungssatzungsgebiet liegt im 4. und 12. Stadtbezirk (Schwabing-West und Schwabing-Freimann) und umfasst das Gebiet zwischen Petuelring im Norden, der Trasse der Trambahn im Osten, Wilhelm-Hertz-Straße und Rümannstraße bis zur Kraepelinstraße und Bummstraße im Süden sowie der Belgradstraße im Westen und umfasst circa 2.700 Wohnungen. Die Satzung trat am 1. November 2021 in Kraft und ist unbefristet.
  • Berliner Viertel: Der Umgriff des „Berliner Viertels“ stellt ein von Grund auf neues Erhaltungssatzungsgebiet dar. Es erstreckt sich im 12. Stadtbezirk Schwabing-Freimann zwischen der Theodor-Dombart-Sraße und Traubestraße im Osten sowie der zentral gelegenen Schinkelstraße und der Schlüterstraße im Norden und umfasst circa 1.600 Wohnungen. Die Satzung trat am 30. Oktober 2021 in Kraft und ist unbefristet.

In München gibt es insgesamt 36 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 335.600 Einwohner*innen leben.

Vollzug der Erhaltungssatzungen

Genehmigungspflicht für Baumaßnahmen

In Erhaltungssatzungsgebieten dürfen bauliche Maßnahmen oder Modernisierungen nicht zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen. Ob dies der Fall ist, wird durch das Sozialreferat in einem Antragsverfahren überprüft. Die Genehmigungspflicht gilt für bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und den Rückbau (Abbruch) von Wohnraum. Verstöße können gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 in Verbindung mit Abs. 4 und § 213 Baugesetzbuch mit einem Bußgeld bis zu 30.000 Euro geahndet werden.

Antrag auf Genehmigung von Baumaßnahmen

Verbot der Umwandlung in Sondereigentum

In Erhaltungssatzungsgebieten besteht mit dem sogenannten Umwandlungsverbot eine Genehmigungspflicht für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum. Anträge werden vom Sozialreferat geprüft und nur unter engen Voraussetzungen bewilligt.

Antrag auf Umwandlung in Sondereigentum

Städtisches Vorkaufsrecht für Grundstücke

Der Landeshauptstadt München steht in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht für Grundstücke zu. Sobald ein wirksamer Kaufvertrag vorliegt, hat das Kommunalreferat zwei Monate Zeit zu entscheiden, ob es ein Grundstück für die städtischen Wohnbaugesellschaften selbst erwerben möchte.

Kaufinteressent*innen können eine geeignete Abwendungserklärung unterzeichnen, damit das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. In dieser Erklärung verpflichten sie sich, ihr Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung zu verwenden – also beispielsweise keine „Luxusmodernisierungen“ durchzuführen und sich an Mietpreis- und Belegungsbindungen zu halten.

Abwendungserklärung zur Abwendung des Vorkaufsrechts

Beschlüsse zu den Erhaltungssatzungen

In München werden seit mehr als 30 Jahren Erhaltungssatzungen erlassen. Die Regelungen werden regelmäßig im Stadtrat geprüft und den aktuellen Bedingungen angepasst. Wichtige Meilensteine in der Geschichte der Erhaltungssatzungen sind die folgenden Beschlüsse:

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