Vollzug der Zweckentfremdungssatzung

Fragen & Antworten

Warum ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum in München verboten?

Preiswerter Wohnraum in München ist knapp.
Durch das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum sollen alle Maßnahmen verhindert werden, die dem Münchener Wohnungsmarkt Wohnraum entziehen. Aufgabe der Abteilung Wohnraumerhalt ist es daher, den Wohnraumbestand im gesamten Stadtgebiet zu erhalten. Das Zweckentfremdungsverbot gilt in München bereits seit dem Jahr 1972.

Ist jede zweckfremde Nutzung automatisch verboten?

Nein. Wenn weniger als 50 Prozent der Wohnfläche beispielsweise als Büro genutzt wird und der restliche Wohnraum ansonsten regulär bewohnt wird, liegt keine Zweckentfremdung von Wohnraum vor.
Dies gilt auch im Falle der Nutzung als Ferienwohnung (siehe unten).

Brauche ich neben der Zweckentfremdungsgenehmigung noch weitere Genehmigungen?

Möglicherweise sind auch Genehmigungen der Lokalbaukommission, vom Vermieter oder gewerberechtlicher Art notwendig.
Ebenso kann eine Informationspflicht an das Finanzamt bestehen.

Droht bei einer nicht genehmigten Zweckentfremdung die Zahlung eines Bußgeldes?

Ja, eine nicht genehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.
Gemäß Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Verbindung mit § 14 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum handelt ordnungswidrig, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt. Diese Ordnungswidrigkeiten können mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro je Verstoß geahndet werden.

Wie läuft das behördliche Verfahren ab?

Es gibt mehrere Möglichkeiten:

• Nach einer erfolgten Antragstellung wird geprüft, ob die Voraussetzungen für eine (gegebenenfalls nachträgliche) Genehmigung der Zweckentfremdung vorliegen. Im Anschluss der Prüfung wird die Genehmigung erteilt – oder eben nicht.
• Gegen die Ablehnung des Antrages steht das Rechtsmittel der Klage zur Verfügung.
• Sollte kein Antrag vorliegen, wird geprüft, ob im konkreten Sachverhalt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt. Falls dies der Fall ist, tritt die Behörde an die*den Beteiligte*n heran und klärt zunächst über die Rechtslage auf.
• In letzter Konsequenz ist die Behörde befugt, die Zweckentfremdung mittels einer Anordnung zu unterbinden. Auch gegen diese Anordnung kann geklagt werden.

Auf die Dauer eines Gerichtsverfahrens hat die Landeshauptstadt München keinen Einfluss.

Ich habe eine Zweckentfremdung gemeldet, offensichtlich passiert nichts. Warum?

Dies kann mehrere Gründe haben:

• Möglicherweise ergab eine Prüfung, dass keine Zweckentfremdung vorliegt oder diese aber genehmigt wurde.
• Eine weitere Möglichkeit ist, dass es sich bei den Räumen überhaupt nicht um Wohnraum im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne handelt.
• Eine weitere Möglichkeit wäre, dass das behördliche oder gerichtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen ist.

Wir bitten um Verständnis, dass aus datenschutzrechtlichen Gründen zu konkreten Einzelfällen keine Auskunft erteilt werden darf.

Die vorstehenden Informationen sind grundsätzlicher Art.

Sollten Sie weitere Fragen haben, so erhalten Sie nähere Auskünfte unter den hier genannten Rufnummern (siehe Kontakt).

Sie können dort auch einen Termin für eine persönliche Beratung vereinbaren.

Informationen zum Thema Ferienwohnungen

Was ist eine Ferienwohnung?

Zweckentfremdungsrechtlich liegt eine Ferienwohnung vor, wenn eine Wohnung oder ein Haus nicht regulär dauerhaft bewohnt wird, sondern zum Zwecke der Fremdenbeherbergung jeweils nur für einen kurzfristigen Zeitraum vermietet wird.
Darunter fällt auch die Vermietung von Wohnraum an Personen, die sich zum Zweck einer medizinischen Behandlung in München aufhalten.

Was ist ohne Genehmigung erlaubt?

Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung ist nicht automatisch eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung.
Folgende – nicht abschließende – Aufzählung von Fallbeispielen von Ferienwohnungsangeboten im Stadtgebiet München sind zweckentfremdungsrechtlich nicht zu beanstanden:

1. Ferienwohnungsangebote in einzelnen Räumen der eigenen Wohnung
   In einer dauerhaft selbst bewohnten 90 qm großen Familienwohnung wird ausschließlich das ehemalige, freigewordene Kinderzimmer mit 10 qm zu Ferienzwecken zeitweise an Gäste vermietet. Die Gäste benutzen das Badezimmer und die Küche während des Aufenthaltes mit.
2. Angebot der gesamten Wohnung als Ferienwohnung während des eigenen Urlaubs oder sonstiger Abwesenheit
   Während des eigenen Urlaubs oder anderer Abwesenheit kann die „eigene“ Wohnung oder das „eigene“ Haus für bis zu INSGESAMT 8 Wochen (= 56 Kalendertage, auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt) im Kalenderjahr als Ferienwohnung angeboten werden. Die Wohnung oder das Haus wird ansonsten im üblichen Sinne selbst bewohnt.

Was ist verboten und bedarf einer Genehmigung?

Es ist verboten, eine Wohnung oder ein Haus im Stadtgebiet München dauerhaft ausschließlich als Ferienwohnung zu vermieten.
Hierdurch wird dem Wohnungsmarkt wertvoller Wohnraum entzogen.

Was muss noch beachtet werden?

Möglicherweise sind auch Genehmigungen der Lokalbaukommission der*des Vermieters*in oder Genehmigungen gewerberechtlicher Art notwendig. Ebenso kann eine Informationspflicht an das Finanzamt bestehen.

Wir empfehlen zur Klärung Ihres speziellen Einzelfalles Kontakt mit den Kolleg*innen des Teams Ferienwohnungen unter der E-Mail-Adresse ferienwohnungen.soz@muenchen.de aufzunehmen. Dort erhalten Sie Auskunft zur Rechtslage in Ihrem speziellen Fall.

Informationen zum Thema Leerstand

Warum kann ein Leerstand von Wohnraum auch eine Zweckentfremdung sein?

Wenn Wohnraum leer steht, obwohl dieser eigentlich bewohnt werden könnte, wird dem Wohnungsmarkt genauso Wohnraum entzogen (vorenthalten), als wenn der Wohnraum beispielsweise als Büro genutzt würde.

Wann stellt ein Leerstand rechtlich eine Zweckentfremdung dar?

Grundsätzlich ist von einer Zweckentfremdung auszugehen, wenn Wohnraum ohne zulässigen Grund länger als drei Monate lang leer steht.

Ist jeder Leerstand von Wohnraum ab drei Monaten eine Zweckentfremdung?

Nicht jeder Leerstand von Wohnraum, der länger als drei Monate andauert, stellt automatisch auch eine unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum dar.

Zulässige Gründe für einen länger als drei Monate andauernden Leerstand liegen beispielsweise vor,

• wenn der Wohnraum verkauft werden soll.
• wenn der Wohnraum modernisiert/ saniert werden soll und deshalb leer steht.
• wenn es sich bei den Räumen zweckentfremdungsrechtlich überhaupt nicht mehr um Wohnraum handelt. Dies kann der Fall sein, wenn eine Instandsetzung der Räume wirtschaftlich unzumutbar ist.
• wenn die Eigentumsverhältnisse nicht zweifelsfrei geklärt sind, beispielsweise bei Erbauseinandersetzungen.