Stadtsanierung
Im Zuge von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen werden Teile des Stadtgebiets aufgewertet, verbessert oder umgestaltet. In München gibt es sieben Sanierungsgebiete.
Aufbau und Ablauf eines Sanierungsverfahrens
Der Aufbau eines Sanierungsverfahrens ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Der Ablauf wird dabei durch sanierungsrechtliche Instrumente, Fördermittel und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten unterstützt.
Vorbereitung der Sanierung
Zur Behebung städtebaulicher Missstände kann gemäß §§ 136 ff. BauGB ein Sanierungsgebiet förmlich festgelegt werden.
Bevor die Gemeinde ein Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich festlegt, werden gemäß § 141 BauGB vorbereitende Untersuchungen per Stadtratsbeschluss eingeleitet und durchgeführt, um Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit der Sanierung sowie die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und die anzustrebenden allgemeinen Ziele zu gewinnen.
Stellt sich dabei heraus, dass städtebauliche Missstände vorliegen, kann der Stadtrat die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes als Satzung (Sanierungssatzung) beschließen. In dieser Sanierungssatzung ist nach § 142 Absatz 4 BauGB unter anderem zu regeln, ob die Sanierung im vereinfachten oder im herkömmlichen Verfahren durchgeführt wird. Alle laufenden Sanierungsverfahren der Landeshauptstadt München werden derzeit im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Im vereinfachten Verfahren können zum Beispiel bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsfrei sein, die im herkömmlichen Verfahren der Genehmigungspflicht unterworfen sind. Des Weiteren fallen im vereinfachten Verfahren keine Ausgleichsbeträge gemäß §§ 154 ff. BauGB an.
Durchführung der Sanierung
Um Stadt- und Ortsteile in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt zu erhalten, zu erneuern und weiterzuentwickeln, haben Bund und Länder verschiedene Städtebauförderungsprogramme aufgelegt. Zusätzlich stehen verschiedene kommunale Förderprogramme zur Verfügung. Eine Förderung ist grundsätzlich nur vor Beginn der Maßnahmen möglich!
Aktiv.gestalten: Förderprogramm der Landeshauptstadt München
Gemäß § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) sind erhöhte Absetzungen für Herstellungskosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot) für Gebäude möglich, die sich in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet befinden. Auf vorgenannte Maßnahmen entfallende Anschaffungskosten sind begünstigt, soweit diese Maßnahmen nach dem Abschluss eines Kaufvertrages durchgeführt werden (Sanierungsmaßnahmen im Rahmen von Erwerbermodellen). Nicht begünstigt ist der auf das vorhandene Gebäude anfallende Kaufpreis, sowie der Abriss und Neubau eines Gebäudes. Weitere Informationen finden Sie im Merkblatt weiter unten. Vor Beginn der Maßnahmen ist eine Vereinbarung mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung über die durchzuführenden Maßnahmen abzuschließen. Nach Abschluss der Maßnahmen können Sie den Antrag auf Erteilung einer Bescheinigung nach §§ 7h Absatz 2 bzw. 10f. EStG zur Vorlage beim Finanzamt bei uns stellen.
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht grundsätzlich eine Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB. Der Umfang variiert je nach Sanierungsgebiet und Sanierungssatzung. Informationen über die genehmigungspflichtigen Vorhaben und Rechtsvorgänge in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten entnehmen Sie bitte dem jeweiligen Merkblatt weiter unten. Die Bearbeitungsfrist von einem (§ 145 Absatz 1 Satz 1 i.V.m. § 22 Absatz 5 Satz 2 BauGB) beziehungsweise zwei Monaten (§ 145 Absatz 1 Sätze 2 und 3 BauGB) beginnt erst mit dem Eingang der vollständigen, für die Prüfung des Antrages erforderlichen Unterlagen.
Die sanierungsrechtliche Genehmigung kann versagt werden, wenn das beabsichtigte Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich macht oder wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft (§ 145 BauGB). Sie kann auch unter Auflagen, Befristungen und Bedingungen erteilt werden oder vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe ausgeräumt werden können.
Nach § 143 Absatz 2 BauGB ist die rechtsverbindliche Sanierungssatzung dem Grundbuchamt mitzuteilen und ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher dieser betroffenen Grundstücke einzutragen. Dieser einzutragende Sanierungsvermerk stellt keine Belastung des Grundstücks dar, sondern dient lediglich als nachrichtlicher Vermerk, der auf die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 BauGB hinweisen soll.Nach Beendigung der Sanierung wird dieser von Amts wegen gelöscht, ein Antrag ist hierfür nicht notwendig. Eines Sanierungsvermerks bedarf es nicht, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 BauGB ausgeschlossen ist.
Merkblätter sanierungsrechtliche Genehmigung:
Anträge sanierungsrechtliche Genehmigung:
Nach § 144 Absatz 3 BauGB kann für bestimmte Fälle der Genehmigungspflicht (§ 144 Absatz 1 und 2 BauGB) die sanierungsrechtliche Genehmigung in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Teilen derselben auch allgemein erteilt werden. Die Genehmigung erfolgt dabei in Form einer Allgemeinverfügung, die im Amtsblatt der Landeshauptstadt München öffentlich bekannt gemacht wird.
Derzeit liegen für die förmlich festgelegten Sanierungsgebiete folgende Allgemeinverfügungen vor:
Rechtsvorgänge für Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Sanierungsgebiet „Neuperlach Nord“
Die rechtsgeschäftliche Veräußerung von Eigentum (Kaufverträge) im Sinne des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts bezüglich Eigentum im Sinne des WEG, die Bestellung eines das Eigentum im Sinne des WEG belastenden Rechts (zum Beispiel Grundschuldbestellung) sowie schuldrechtliche Verträge, durch die eine Verpflichtung zu vorgenannten Rechtsgeschäften begründet wird (nur bezüglich Eigentum im Sinne des WEG), sind durch eine Allgemeinverfügung der Landeshauptstadt München vom 16. September 2022 für alle betroffenen Rechtsvorgänge ab dem 01. Oktober 2022 im Sanierungsgebiet „Neuperlach Nord“, allgemein genehmigt. Eine Beantragung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für diese Vorgänge ist in diesem Gebiet nicht mehr erforderlich.
Um Eintragungen beim Grundbuchamt vornehmen zu lassen, die von der Allgemeinverfügung erfasst sind, ist die Vorlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht mehr notwendig.
Rechtsgeschäfte nach § 144 Absatz 2 Nummer 1, Nummer 2 und Nummer 3 BauGB, die ein ganzes Grundstück betreffen, sind nicht von der Allgemeinverfügung erfasst und unterliegen somit nach wie vor der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht durch die Landeshauptstadt München.
Allgemeinverfügung für das Sanierungsgebiet Neuperlach Nord
Mietverträge im Sanierungsgebiet Quartierszentrum Trudering
Miet- und Pachtverträge, welche mit einer festgelegten Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, unterliegen grundsätzlich der Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 Nr. 2 BauGB. Durch Allgemeinverfügung laut Amtsblatt der Landeshauptstadt München Nr. 31/2013, Seite 435 bis 436, sind Miet- und Pachtverträge im Sanierungsgebiet „Quartierszentrum Trudering“, welche mit einer festgelegten Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, grundsätzlich vorweg genehmigt, wenn:
- sich das Objekt im Sanierungsgebiet „Quartierszentrum Trudering“ befindet und
- es sich nicht um Vergnügungsstätten handelt und
- die Betriebsgröße 400 Quadratmeter nicht übersteigt.
Wenn die Betriebsgröße 400 Quadratmeter übersteigt oder es um Vergnügungsstätten geht, ist eine Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich.
Allgemeinverfügung zum Quartierszentrum Trudering
Rechtsvorgänge für Eigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in den Sanierungsgebieten „Petuelring“, „Tegernseer Landstraße / Chiemgaustraße“ und „Innsbrucker Ring / Baumkirchner Straße“
Die rechtsgeschäftliche Veräußerung von Eigentum (Kaufverträge) im Sinne des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts bezüglich Eigentum im Sinne des WEG, die Bestellung eines das Eigentum im Sinne des WEG belastenden Rechts (zum Beispiel Grundschuldbestellung) sowie schuldrechtliche Verträge, durch die eine Verpflichtung zu vorgenannten Rechtsgeschäften begründet wird (nur bezüglich Eigentum im Sinne des WEG), sind durch eine Allgemeinverfügung der Landeshauptstadt München vom 13. April 2016 (in Form der Neufassung vom 29. August 2016) für alle betroffenen Rechtsvorgänge ab dem 21. Oktober 2016 in den Sanierungsgebieten „Petuelring“, „Tegernseer Landstraße / Chiemgaustraße“ und „Innsbrucker Ring / Baumkirchner Straße“, allgemein genehmigt. Eine Beantragung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für diese Vorgänge ist in diesen Gebieten nicht mehr erforderlich.
Um Eintragungen beim Grundbuchamt vornehmen zu lassen, die von der Allgemeinverfügung erfasst sind, ist die Vorlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht mehr notwendig.
Rechtsgeschäfte nach § 144 Absatz 2 Nummer 1, Nummer 2 und Nummer 3 BauGB, die ein Grundstück im Ganzen betreffen, sind nicht von der Allgemeinverfügung erfasst und unterliegen somit nach wie vor der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht durch die Landeshauptstadt München.
Allgemeinverfügung für weitere Sanierungsgebiete: Amtsblätter Nr. 12/2016 und 29/2016
In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten steht der Landeshauptstadt München ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB). Dem Vorkaufsrecht unterliegen dabei rechtswirksame Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke.
Käufer*innen können die Ausübung des Vorkaufsrechtes jedoch gegebenenfalls abwenden, wenn sie sich gegenüber der Landeshauptstadt München vor Ablauf der Frist verpflichten, das Grundstück entsprechend den mit der Sanierung verfolgten Zielen und Zwecken zu nutzen (§ 27 BauGB).
Ein Instrument, um städtebauliche Missstände zu beheben und Sanierungsziele langfristig zu sichern, ist die Bauleitplanung.
Abschluss der Sanierung
Der Abschluss der Sanierung erfolgt durch Aufhebung der Sanierungssatzung nach § 162 BauGB sowie für Einzelgrundstücke durch Entlassung nach § 163 BauGB.
Kontakt
Bei Fragen erreichen Sie uns unter:
plan.ha3-02@muenchen.de