Orleanshöfe

Am Gleisfeld des Ostbahnhofs, wo jetzt noch Autos gehandelt werden, ist ein neues Wohn- und Geschäftsviertel für Haidhausen geplant.

Wohnen am Ostbahnhof

Perspektive am Haidenauplatz
Teleinternetcafe Architektur und Urbanismus, Berlin, und Treibhaus Landschaftsarchitektur, Hamburg.
Blick auf die neuen Orleanshöfe am Haidenauplatz

Das Projekt

Auf dem Gelände des früheren Güterbahnhofs zwischen Ostbahnhof, Orleansstraße und Haidenauplatz, auf dem derzeit Autohändler und Bürocontainer angesiedelt sind, soll ein neues Wohn- und Geschäftsviertel entstehen. Das Wohnungsangebot wird auf unterschiedliche Bevölkerungs- und Einkommensgruppen zugeschnitten.

Hierfür wird in den nächsten Jahren der konkrete Bebauungsplan mit Grünordnung erarbeitet. Grundlage für die nächsten Planungsschritte ist ein ausgewogenes städtebauliches und landschaftsplanerisches Konzept. Die Eigentümerin, die Orleanshöfe GmbH & Co. KG, hat dafür im Vorfeld einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb im kooperativen Verfahren ausgelobt. Die Ergebnisse wurden dem Stadtrat am 3. Februar 2021 vorgestellt, das weitere Vorgehen wurde beschlossen.

Planungsgebiet

Das Planungsgebiet liegt im Stadtbezirk Au-Haidhausen in direkter Nachbarschaft zum Ostbahnhof, südlich des Haidenauplatzes sowie zwischen der Bahnlinie München – Salzburg und der Orleansstraße. Es ist zirka 3,75 Hektar groß. Die Flächen sind in privatem Eigentum.

Teile des Planungsgebiets werden als Baustelleneinrichtungsfläche für den Bau der zweiten Stammstrecke benötigt. Daher wird das Gebiet mit dem vorliegenden städtebaulichen Gesamtkonzept in zwei Teilabschnitten entwickelt. Zunächst wird ein Teilbebauungsplan für den südlichen Teilbereich aufgestellt.

Planungsziele

Das Preisgericht würdigte in der Sitzung am 14. Februar 2020 den Entwurf von Teleinternetcafe Architektur und Urbanismus, Berlin, mit Treibhaus Landschaftsarchitektur, Hamburg, mit dem ersten Preis. Auf Grundlage des Siegerentwurfs wird der Bebauungsplan mit Grünordnung erarbeitet.

Der Entwurf sieht ein urbanes Quartier mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen, Büros, Dienstleistung, Einzelhandel, Gastronomie, Hotelnutzung und zwei Kindertagesstätten vor.

Ein wesentlicher Entwurfsaspekt ist die Gliederung in drei Stadtblöcke, bei denen sich die Bebauung um ruhige, nicht unterbaute Innenhöfe mit Großbäumen gruppiert.

Das Planungskonzept sieht ein differenziertes Höhenspiel vor. Einerseits soll so der Bezug zur Haidhauser Bestandsbebauung auf der gegenüberliegenden Seite der Orleansstraße geschaffen werden, andererseits werden dadurch städtebauliche Akzente gesetzt. Der markante Hochpunkt am Haidenauplatz soll zudem den Stadteingang von der Bahn aus markieren und Orientierung im Quartier geben.

Kleine städtische Plätze und Vor- und Rücksprünge entlang der Gebäudekanten lockern das Quartier auf. Zur Belebung beitragen sollen auch vielseitig differenziert und qualitätsvoll gestaltete gemeinschaftlich nutzbare Grün- und Freiflächen. Entlang der Bahnlinie ist eine Zone ökologischer Vernetzung geplant, die einen wesentlichen Beitrag zur Erhöhung der Biodiversität leisten soll. Der wertvolle Baumbestand entlang der Orleansstraße wird erhalten und in die Planung integriert. Der dortige Geh- und Zweirichtungsradweg wird verbreitert. Zudem soll eine höhenfreie Überquerungsmöglichkeit der Berg-am-Laim-Straße zur besseren Erschließung für den Fuß- und Radverkehr geschaffen werden.

Weitere Ansichten des Siegerentwurfs

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Details zum Wettbewerb

Kooperatives, nichtoffenes Verfahren mit fünf geladenen Teilnehmern

Das Wettbewerbsgebiet umfasst eine der wenigen Brachflächen, die sich noch in zentraler Lage in der Münchner Innenstadt befinden. Durch die Lage am Ostbahnhof ist es sehr gut erschlossen. In den nächsten Jahren sollen dort in einer urbanen Mischung Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Kindertagesstätten und ein Hotel entstehen.

Lage

Im 5. Stadtbezirk Au - Haidhausen, östlich der Orleansstraße und südlich des Haidenauplatzes

Nutzungen

Zirka 450 Wohnungen, Einzelhandel, Büroflächen, Kindertagesstätten, Hotel

Größe

Umgriff zirka 3,75 Hektar / Geschossfläche zirka 85.000 Quadratmeter

1. Preis

Teleinternetcafe Architektur und Urbanismus, Berlin, und Treibhaus Landschaftsarchitekten, Hamburg

Weitere Preise

2. Preis: Steidle Architekten, München, mit Keller Damm Kollegen GmbH, München

3. Preis: Palais Mai Gesellschaft von Architekten und Stadtplanern, München, mit grabner huber lipp landschaftsarchitekten und stadtplaner, Freising / Hamburg

Anerkennungen

Bogevischs Büro Architekten und Stadtplaner, München, mit Burger Landschaftsarchitekten, München

Oester Pfenniger Architekten, Zürich, mit mavo Landschaften, Zürich

Ausloberin

Orleanshöfe GmbH & Co. KG

Historie

Mit der Verlagerung bahnbetrieblicher und gewerblicher Nutzungen stehen nördlich und südlich des Haidenauplatzes Flächen zur städtebaulichen Neuordnung zur Verfügung. Bei den Flächen handelt es sich um den ehemaligen Güterbahnhof sowie Gewerbeflächen. Für den Bereich nördlich des Haidenauplatzes liegt seit 2004 ein Aufstellungsbeschluss vor, der 2008 auf das südliche Areal erweitert wurde. Im Frühjahr 2006 wurde von den neuen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern ein gutachterliches Planungsverfahren für den Gesamtbereich nordöstlich und südwestlich des Haidenauplatzes durchgeführt. Aufgrund der noch unklaren Inanspruchnahme von Flächen zum Bau der zweiten Stammstrecke wurden die Planungen zunächst nicht weitergeführt. Eine anschließende vertiefende Prüfung des gutachterlichen Planungsverfahrens hat mehrere Überarbeitungskriterien (zum Beispiel Bedarf an Wohnraum) ermittelt, die unter Berücksichtigung der aktuellen stadtentwicklungsplanerischen Herausforderungen im Rahmen eines weiteren konkurrierenden Verfahrens untersucht werden sollen.

Das jetzt durchgeführte konkurrierende Verfahren bezieht sich auf Grund der weiterhin unklaren Entwicklungen nördlich des Haidenauplatzes auf das Areal südlich, zwischen Haidenauplatz und Ostbahnhof. Die Vorlage eines städtebaulichen Gesamtkonzeptes ist Voraussetzung für die vorgezogene Realisierung eines ersten Entwicklungsabschnitts auf den von Planung und Bau der zweiten Stammstrecke unabhängigen südlichen Teilflächen.

Planungsgebiet

Das Planungsgebiet liegt im Münchner Stadtbezirk Au-Haidhausen in direkter Nachbarschaft zum Ostbahnhof zwischen der Bahnlinie München - Salzburg, der Orleansstraße und südlich des Haidenauplatzes. Es umfasst eine Größe von zirka 3,75 Hektar und ist Teil des erweiterten Aufstellungsbeschlusses von 2008. Die Flächen im Planungsgebiet sind in privatem Eigentum und werden derzeit überwiegend als Parkplatz und Kfz-Handel genutzt. Auf Grund des Baus der zweiten Stammstrecke und der daraus resultierenden Flächenbeanspruchung im nördlichen Teil des Planungsgebiets ist eine Entwicklung in zwei Abschnitten vorgesehen.

Ziele des kooperativen Verfahrens

Für das Wettbewerbsgebiet sollte in Anbetracht der sehr komplexen Voraussetzungen und zahlreicher Restriktionen ein städtebauliches und freiraumplanerisches Gesamtkonzept erarbeitet werden, bei dem die Wohn-, Lebens- und Aufenthaltsqualität für die Wohn- und Büronutzungen und in den Freiräumen besonders im Vordergrund steht. Gesucht wurde ein Planungskonzept, das eine hohe Dichte und hohe Qualität einschließlich qualitativ hochwertiger Freiräume in Einklang bringt, Nutzungsvielfalt und langfristige Nutzungsflexibilität gewährleistet. Angestrebt ist die Schaffung eines Urbanen Gebietes mit einem Anteil von zirka 50 Prozent Wohnnutzung mit zirka 450 Wohneinheiten sowie einem Anteil von zirka 50 Prozent Büro- und gewerblicher Nutzung.

Eine der zentralen Herausforderungen ist die Immissionsbelastung des Areals durch die unmittelbar angrenzende Bahnlinie auf der einen Seite und die Orleansstraße auf der anderen Seite bei einer geringen Grundstückstiefe. Gleichzeitig sollte eine phasenweise Entwicklung des Areals in zwei Entwicklungsabschnitten im Hinblick auf die Baustelleneinrichtung für die zweite S-Bahn-Stammstrecke im nördlichen Teil des Planungsgebiets berücksichtigt werden.

Würdigung des Preisgerichts

In seiner Sitzung am 14. Februar 2020 würdigte das Preisgericht die Arbeit des 1. Preises aus drei Stadtblöcken, die durch zwei Quartiersnischen gegliedert sind, als ein städtebaulich stimmiges und dem Stadtteil im Maßstab angemessenes neues Quartier. Durch die gezielten Baukörperversätze und Fugen werden die beiden sehr unterschiedlichen Außenräume „Bahntrasse“ einerseits und „Orleansstraße“ andererseits deutlich aufgewertet.

An der Orleansstraße werden durch die Quartiersnischen lokale Verweil- und Identifikationsräume angeboten und der Straßenraum vom Orleansplatz zum Haidenauplatz gegliedert. Der Übergang zur Bestandsbebauung am Ostbahnhof wird im gleichen Duktus ausgebildet. Entlang des Biotopbands am Gleiskörper werden die Rücksprünge für zusätzlich ökologisch wirksame Retentionsflächen, aber auch für kleinere Gemeinschaftsterrassen genutzt, ohne dass dies zu Lasten der Innenhöfe geht.

Die Quartiersnischen ermöglichen gezielte Durchblicke auf den Stadtraum Bahntrasse und dessen Qualitäten, die Weite, Ostbelichtung und Zugverkehr erlebbar machen. Die schalltechnisch gut geschützten Innenhöfe sind im Maßstab überschaubar und bieten an sich eine hohe Aufenthaltsqualität. Die vorgeschlagene großflächige Nutzung von zwei der insgesamt fünf Höfe mit den Spielflächen der Kitas bedarf jedoch einer Umplanung.

Der Stadtbaustein am Haidenauplatz mit dem zirka 45 Meter hohen polygonalen Hochpunkt ist deutlich von der Orleansstraße eingerückt, was zu einer Verbesserung des Stadtraums im Übergang zum Platzraum beiträgt. Der Hochpunkt gibt Orientierung und markiert gleichzeitig den Stadteileingang.

Durch die selbstverständliche Gefällefortführung des Vorplatzes bildet sich ein überhohes Erdgeschoss heraus, das zusammen mit dem polygonalen Hochpunkt der Bedeutung eines Quartiersentrées gerecht wird. Die städtischen Plätze sowie die Erweiterung des Straßenraums der Orleanstraße werden als positiver und belebender Beitrag zum umgebenden Quartier gesehen und darüber hinaus zeigt die Arbeit eine Vielzahl zeitgemäßer und absolut relevanter Aspekte und Lösungen, die an die Umsetzung durchaus auch Forderungen stellen.

Empfehlung des Preisgerichts

Das Preisgericht hat der Ausloberin einstimmig empfohlen, das städtebauliche und freiraumplanerische Konzept des ersten Preises für die weiteren Planungen zu Grunde zu legen. Insbesondere ist der Entfall der Schallschutzwände zu prüfen sowie das Freihalten der Hofflächen durch Kita-Außenspielflächen.

Weiteres Vorgehen

Entsprechend der Preisgerichtsempfehlung wird nach der weiteren Ausarbeitung der 1. Preis den weiteren Planungen zu Grunde gelegt.

Aufgrund der aktuellen Coronakrise kann die Bekanntgabe des Ergebnisses des kooperativen Verfahrens im Stadtrat erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen. Insofern wird das Ergebnis des Verfahrens vorab hier veröffentlicht.

Koordination Verfahren

Dragomir Stadtplanung GmbH, München

Bebauungsplanverfahren

Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit

Im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß Paragraf 3 Absatz 1 Baugesetzbuch hatten vom 16. April bis 18. Mai die Bürger*innen die Möglichkeit ihre Anregungen und Wünsche, Sorgen und Nöte an die Verwaltung weiter zu geben. Zusätzlich gab es bei einer digitalen Erörterungsveranstaltung am  29. April 2021 die Möglichkeit sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu informieren und in der Veranstaltungen Fragen zu stellen.

Bei der Veranstaltung stellten Vertreter*innen des Bezirksausschusses und der Landeshauptstadt München den aktuellen Stand der Planungen, die weiteren Verfahrensschritte und den aktuellen Zeitplan vor.

Der Billigungsbeschluss im Bebauungsplanverfahren für die 275 Wohnungen ist für 2022 geplant.

Gutachten

Die nachfolgend aufgeführten Gutachten sind Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens.
Alle Inhalte der Gutachten (v.a. Texte, Grafiken, Fotos) sind urheberrechtlich geschützt.

Die Gutachten sind in einer frühen Phase des Bebauungsplanverfahrens entstanden. Es handelt sich um in sich abgeschlossene Voruntersuchungen, die Bestandteil der Auslobung für den Wettbewerb waren. Diese sind, abgesehen von der Untersuchung zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung, keine abschließenden Gutachten zum Bebauungsplan. Seit der Erstellung der Voruntersuchungen haben sich bereits wieder einige Rahmenbedingungen geändert, und es können sich im fortschreitenden Bebauungsplanverfahren weitere Änderungen ergeben. Neue Gutachten sowie Aktualisierungen der Voruntersuchungen werden auf dieser Seite im weiteren Verlauf des Verfahrens veröffentlicht.

Bei Fragen zu den Gutachten wenden Sie sich bitte an das im unteren Bereich der Internetseite aufgeführte Planungsteam und nicht an die Gutachter*innen.

Chronologie

04 bis 05/2021: Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
02/2021: Bekanntgabe Wettbewerbsergebnis und Stadtratsbeschluss zum weiteren Vorgehen
09/2019 bis 01/2020: Städtebaulicher und landschaftsplanerischer Wettbewerb
2016: Wiederaufnahme der Planung
2010: Einstellen der Planung wegen Verzögerungen bei der zweiten Stammstrecke der S-Bahn
01/2008: Erweiterung Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1956
02 bis 04/2006: Gutachterliches Planungsverfahren Haidenauplatz