Münchner Nordosten

Es ist ein Projekt für die 2030er Jahre: der neue Stadtteil östlich von Daglfing und Englschalking. Geplant ist etwas ganz Besonderes, ein Zukunftsquartier.

Die Visualisierung zeigt Spaziergänger, die an einer Seepromenade im neuen Münchner Nordosten flanieren. Im Hintergrund sind Wohnhäuser zu sehen.

Bürger*innendialog am 8. Dezember um 18 Uhr

Wie geht es weiter im Münchner Nordosten? Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung setzt seinen intensiven Austausch mit den Münchner*innen fort und lädt zum digitalen Bürger*innendialog am Mittwoch, 8. Dezember, um 18 Uhr. Im Mittelpunkt stehen die Fragen der Bürger*innen, die von Fachleuten aus dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung sowie dem Mobilitätsreferat direkt beantwortet werden. Damit alle auf dem neuesten Stand sind, gibt es zudem einen Einblick in den aktuellen Planungsstand sowie einen Ausblick auf die kommenden Monate. Die Teilnehmer*innen können sich per Videozuschaltung oder im Chat zu Wort melden und so Kontakt zu den anwesenden Fachleuten aufnehmen.

Die Teilnahme ist über diesen Link möglich.

Eine Anmeldung ist nur erforderlich, wenn Sie sich aktiv – also per Chat oder Videozuschaltung – einbringen wollen. Nähere Infos zum Münchner Nordosten gibt es auch im persönlichen Gespräch unter 089/233-22055 (Mo bis Do von 9.30 bis 15 Uhr, Freitag nur bis 12.30 Uhr), die E-Mail-Adresse lautet nordosten@muenchen.de.

Klimaneutral, lebendig und innovativ

Geschäfte, Restaurants und Cafés in einem lebendigen Stadtteilzentrum, bezahlbare Wohnungen, gemütliche Treffpunkte im Grünen und ein Badesee: So soll es im Nordosten einmal aussehen – München bekommt ein neues und attraktives Stadtviertel.

Kein zweites Haidhausen, Schwabing oder Neuperlach, sondern ein ganz eigenes Quartier mit belebten Straßen, ausgedehnten Grünflächen und moderner, familienfreundlicher Architektur. Mit Spielplätzen, Kindertagesstätten, Schulen, einem Kulturzentrum und Jugendtreffs. Mit Läden direkt vor der Tür und guter Anbindung an die Innenstadt. Der neue Nordosten, der erst noch einen Namen bekommen muss, wird gleichzeitig urban und grün geplant. Und er soll, das ist neu und in dieser Dimension einzigartig, klimaneutral werden.

Ein Entwurf für die Flächen östlich der Flughafen-S-Bahn S8 liegt bereits vor: Aus einem Ideenwettbewerb ist das Büro rheinflügel severin aus Düsseldorf zusammen mit bbz landschaftsarchitekten aus Berlin als Sieger hervorgegangen. Nach der Sommerpause 2021 soll der Stadtrat entscheiden, ob daraus die Grundlage aller weiteren Planungen wird. „Dieser Entwurf lässt nicht nur ein attraktives urbanes Ensemble erwarten, sondern ermöglicht wegen seines geringen Flächenverbrauchs auch sehr großzügige Grün- und Erholungsflächen“, so Stadtbaurätin Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk. Denn München benötigt beides: bezahlbare Wohnungen, damit der Mietmarkt entlastet wird. Und möglichst viel Natur – damit sich die Bewohner*innen erholen können und Umwelt- sowie Klimaschutz vorankommen.

Überblick

Titelbild Famile in Giesing
Dobner, Angermann / LHM
Buntes Leben: So wie hier am Alpenplatz in Giesing soll es auch im Nordosten zugehen.

Der Nordosten in Zahlen

>> Gesamtgröße 600 Hektar, östlich von Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen

>> Der Wettbewerbssieger sieht vor, dass davon gut 300 Hektar überplant werden (Baugebiete, Grün- und Freiflächen, Verkehrswege, See). Knapp 300 Hektar stehen weiterhin für Landwirtschaft, als ökologische Ausgleichsfläche und für den Pferdesport zur Verfügung.

>> Bis zu 30.000 Einwohner*innen und circa 10.000 Arbeitsplätze, davon 2.500 in Schulen, Kitas sowie sozialen Einrichtungen

>> Bis zu acht Bauabschnitte. Besondere Bedeutung hat der zentrale Bereich rund um den geplanten See (130 Hektar zwischen Englschalking und Zahnbrechersiedlung). Weitere Bereiche werden schrittweise parallel entwickelt.

Wie soll der neue Stadtteil einmal aussehen?

>> Für den Münchner Nordosten gibt es ehrgeizige Planungsziele:

  • klimaneutral
  • ökologisch
  • viel Platz für Radfahrer*innen und Fußgänger*innen
  • generationengerecht
  • familienfreundlich
  • lebendig und bunt
  • sozial

>> Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung will ein soziales Nutzungs- und Versorgungskonzept erarbeiten. In den Vorgaben für den Ideenwettbewerb waren bereits ein Stadtteilkulturzentrum, Jugendzentren und Nachbarschaftstreffs enthalten.

>> Besonders wichtig sind bezahlbare Mieten. Hierbei wird auch genossenschaftliches Wohnen eine wichtige Rolle spielen.

>> Urbane Dichte ermöglicht ein attraktives Stadtteilzentrum mit Geschäften, Cafés und Treffpunkten, umweltfreundliche Mobilität mit guten Verbindungen sowie viele Sozial-, Betreuungs-, Gemeinschafts-, Kultur- und Bildungseinrichtungen. Wenn dicht gebaut wird, verbleibt zudem mehr Platz für Frei- und Erholungsflächen.

>> Der Siegerentwurf sieht großzügige Grünbänder sowohl in Ost-West- als auch in Nord-Süd-Richtung sowie zahlreiche weitere Grünanlagen vor.

>> Geplant ist ein zeitgemäßes Quartier mit anspruchsvoller Architektur, hoher Lebensqualität sowie viel Grün (und einem neuen Badesee). Eine „Stadt der kurzen Wege“ mit einer guten Mischung aus Wohnen und Arbeiten. Es soll eine kompakte Bebauung entstehen, im Stadtteilzentrum mit der höchsten Dichte sind maximal vier bis neun Geschosse geplant.

Informieren und mitentscheiden

Fussball
Dagmar Schwelle/LHM
Fußball im Park: Im Münchner Nordosten sollen zahlreiche Grünflächen entstehen

Wie können die Münchner*innen mitreden?

Bei den weiteren Planungen für den neuen Stadtteil im Münchner Nordosten sollen möglichst viele Bürger*innen mitmachen, mitreden und mitplanen.

Ein erster digitaler Infoabend hat am Dienstag, 18. Mai 2021, stattgefunden. Zum Mitschnitt der Veranstaltung kommen Sie hier .

In einer Präsentation sind die wichtigsten Fakten über den Münchner Nordosten zusammengefasst.

Die Fragen, die die Bürger*innen ans digitale Podium gerichtet haben, sind hier aufgelistet. Sie werden im weiteren Verfahren aufgegriffen.

Die Termine weiterer Veranstaltungen werden rechtzeitig auf dieser Seite bekanntgegeben.

Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung ist für persönliche Gespräche Montag bis Donnerstag von 9.30 bis 15 Uhr und Freitag von 9.30 bis 12.30 Uhr unter (089) 233 - 220 55 erreichbar. Ergänzend stehen wir Ihnen nach Vereinbarung eines Termins auch außerhalb dieser Zeiten zur Verfügung.

Bitte senden Sie Ihre Terminanfrage oder Ihre Nachricht an: nordosten@muenchen.de

Welche politischen Entscheidungen stehen an?

Vorbereitung einer Beschlussvorlage (für Ende 2021) zum Wettbewerbsergebnis und weiteren Vorgehen im Münchner Nordosten mit folgenden wesentlichen Inhalten:

>> Festlegung auf 1. Preis im Ideenwettbewerb (rheinflügel severin mit bbz landschaftsarchitekten) sowie Ankauf der Nutzungsrechte

>> bis zu 30.000 Einwohner*innen und circa 10.000 Arbeitsplätze möglich

>> Unterteilung in Teilbereiche

>> Auftrag zu Vorplanung der verlängerten U4 und weitere Erschließung

>> Gründung eines Projektbeirats (Stadtrat, Bezirksausschuss, Eigentümer*innen, Fachleute aus der Stadtverwaltung und von extern) zur Unterstützung und Beratung im Planungsprozess. Sowie einer Ombudsstelle für Eigentümer*innen (Rechtsberatung)

Was sind die nächsten Schritte?

>> Weitere Gutachten werden erstellt (Verkehr, Klima, Immissionen, Natur und Landschaft, Ausgleichsflächen).

>> Ausbau der Kommunikation und Bürgerbeteiligung

>> Gespräche mit den Grundstückseigentümer*innen. Ziel ist es, kooperativ mit allen gemeinsam ein neues Stadtviertel zu entwickeln.

Die Entwürfe für den neuen Nordosten

Dies ist eine Bildergalerie in einem Slider. Mit den Vor- und Zurück-Kontrollelementen kann navigiert werden. Bei Klick öffnet sich ein Modal-Dialog, um das vergrößerte Bild mit weiteren Informationen anzuzeigen.

Fragen und Antworten zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM)

Eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist ein Planungsinstrument für die Entwicklung ganzer Stadtteile. Sie ermöglicht eine abgestimmte Planung und Umsetzung für ein weitläufiges Gebiet und vermeidet, was Planer*innen im Fachjargon "Briefmarkenplanung" nennen: viele kleine Planungen, die nicht zusammenpassen. Die nachfolgenden „Fragen und Antworten sollen die rechtlichen Rahmenbedingungen in Frage-Antwort-Form erläutern. Sie stellen die Rechtslage jedoch nicht in jedem Detail und in Teilen sehr vereinfacht dar. Es handelt sich um keine rechtsverbindliche amtliche Auskunft. Die Fragen und Antworten können im Rahmen des weiteren Verfahrens ergänzt werden.

 

1. Was ist der derzeitige Stand im „Münchner Nordosten“?

Die Planungen, wie das neue Stadtviertel einmal aussehen könnte, laufen bereits. Der „Münchner Nordosten“ ist keine (förmliche) städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, weil die Stadt noch keine Entwicklungssatzung erlassen hat. Die Stadtverwaltung hat auf Grundlage sogenannter Einleitungsbeschlüsse des Stadtrats erst begonnen, die Voraussetzungen für eine Entwicklungssatzung zu prüfen („"vorbereitende Untersuchungen"“).

Ob tatsächlich eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme für den Münchner Nordosten durchgeführt wird, steht derzeit noch nicht fest. Denkbar wäre zum Beispiel alternativ auch ein Vorgehen über den Abschluss von städtebaulichen Verträgen - orientiert an den Verfahrensgrundsätzen zur sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN). Die Stadt München will im Konsens mit den Grundstückseigentümer*innen das neue Quartier planen.

 

2. Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert meines Grundstücks?

„Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte bisher noch nicht ermittelt. Wenn der Stadtrat dies im Herbst beschließt, ist das für die darauffolgenden Monate geplant.

Für Sie wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert Ihres Grundstücks in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müssen Sie daher nicht befürchten.

 

3. Kann ich mein Grundstück jetzt noch weiterverkaufen?

Ja, das ist problemlos möglich. Solange Ihr Grundstück noch nicht in einem vom Stadtrat förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, können Sie im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln damit machen, was Sie wollen, zum Beispiel es verkaufen, verpachten oder beleihen.
Im Untersuchungsbereich können Sie auch bereits jetzt Ihr Grundstück der Stadt zum Kauf anbieten. Die Stadt ist gerne bereit, schon jetzt Ihre Immobilie zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert wird sich an den vorstehend beschriebenen Vorgaben orientieren (siehe Punkt 2). Wenden Sie sich an die Akquisestelle des Kommunalreferats, falls Sie mit uns über einen Verkauf Ihres Grundstücks sprechen wollen. Die Ansprechpartner*innen finden Sie am Ende der FAQs.

 

4. Ich bin aktuell am Kauf eines Grundstücks interessiert.

Was muss ich beachten?

Es gibt zwar keine besonderen rechtlichen Beschränkungen des Erwerbs von Grundstücken, die in einem Untersuchungsbereich liegen. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung hat die Stadt für den Untersuchungsbereich jedoch eine Vorkaufssatzung beschlossen und prüft nach Abschluss eines (Grundstücks-)Kaufvertrags im Einzelfall die Ausübung ihres Vorkaufsrechts. Beachten Sie zudem, dass im Falle einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für Ihr Grundstück die Gemeinde dieses für keinen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten „Anfangswert“) erwerben darf.

Wenn Sie also ein Grundstück im Untersuchungsbereich zu einem höheren als dem entwicklungsunbeeinflussten Wert kaufen, droht für Sie ein Verlustgeschäft. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die vorbereitenden Untersuchungen ergeben, dass das Grundstück für die vorgesehene städtebauliche Entwicklung nicht benötigt wird. Ein Verlustgeschäft kann aber auch dann der Fall sein, wenn die Differenz Ihres Kaufpreises zum entwicklungsunbeeinflussten Wert höher ist als ein etwaiger Überschussanteil.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass weder das Referat für Stadtplanung und Bauordnung noch das Kommunalreferat Sie dazu beraten kann, ob ein Grundstückskauf für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

 

5. Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?

Nein, es gibt auch andere Möglichkeiten zur Kooperation. Die Eigentümer*innen können ihr Grundstück in Zusammenarbeit mit der Stadt auch selbst entwickeln. Zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kommt es ja nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Nur dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Sie als Eigentümer*innen Ihre Grundstücksflächen an die Stadt veräußern. Die Stadt soll bei einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erfolgen darf.

Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:

  • •Ihr Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann ist ein Zwischenerwerb durch die Stadt vielleicht gar nicht nötig.
  • •Sie sind in der Lage, ggf. gemeinsam mit anderen Grundstückseigentümer*innen, Ihr Grundstück genau so nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ abzuschließen, in der Sie sich zur entsprechenden Nutzung und zur Zahlung des Planungsgewinns zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt verpflichten.

Ob eine dieser beiden Ausnahmen für Ihr Grundstück in Betracht kommt, entscheidet sich erst relativ spät im Planungsprozess. Vorher müssen die städtischen Planungen durch verbindlichen Stadtratsbeschluss so weit konkretisiert sein, dass für Ihr Grundstück zuverlässig ablesbar ist, ob und ggf. wie sich seine Nutzung in Zukunft verändern soll.

 

6. Kann ich mein Grundstück nach Erlass einer Entwicklungssatzung verkaufen?

Ja, das ist möglich. Wollen Sie Ihr Grundstück im Entwicklungsbereich, also nach Erlass einer Entwicklungssatzung, an einen Privaten verkaufen, können Sie das grundsätzlich, benötigen aber eine Genehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.

 

7. Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

Es geht der Stadt nicht darum, Flächen zu horten - das sieht eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auch gar nicht vor. Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstücke zum Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Wichtig zu wissen ist, dass dabei zunächst die früheren Eigentümer*innen zu berücksichtigen sind. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen; diese müssen sich verpflichten, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele zu bebauen.

 

8. Wie viele Grundstücke besitzt die Stadt im Untersuchungsbereich schon?

Die Stadt ist derzeit (Stand 1. Mai 2021) Eigentümerin von insgesamt circa 150 Hektar Fläche im Untersuchungsbereich. Das entspricht zirka einem Viertel der zu untersuchenden Gesamtfläche.

 

9. In welchem Zeitraum plant die Stadt?

Zunächst stehen Gespräche mit den Grundstückseigentümer*innen an, um herauszufinden, wie groß die Mitwirkungsbereitschaft am Bau eines neuen Stadtviertels ist und ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme erlassen wird. Erst dann kann der Stadtrat der Landeshauptstadt München über das Ob und Wie der Stadtentwicklung im Untersuchungsbereich entscheiden. Dies wird frühestens 2024 der Fall sein.

Entscheidet sich die Stadt dann dafür, ein förmliches Entwicklungsgebiet festzusetzen, muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte wurde zum Beispiel eine Dauer von 15 bis 17 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbarkeit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs beurteilt werden.

 

Kontakte: Landeshauptstadt München

Referat für Stadtplanung und Bauordnung

Stadtplanung

Blumenstraße 28b

80331 München

Tel.: 089 233-22055

plan.ha2-62p@muenchen.de

 

Landeshauptstadt München

Kommunalreferat

Immobilienservice

Denisstraße 2

80335 München

Tel. 089 233-24572

is-l.kom@muenchen.de