Münchner Nordosten

Der Stadtrat hat sich am 27. April 2022 (nach Vorberatung im Planungsausschuss am 30. März 2022) mit dem Münchner Nordosten befasst und damit eine wichtige Weichenstellung für die weitere Entwicklung vorgenommen. Insbesondere wurde Folgendes beschlossen: (Link zur Stadtratsvorlage )

• Das Wettbewerbsergebnis und die Empfehlung des Preisgerichts sind die Basis für die weitere Planung im Münchner Nordosten. Daher soll der erste Preis (rheinflügel severin, Düsseldorf, mit bbz Berlin) weiterverfolgt werden.
• Der Siegerentwurf zeigt durch ein gutes Freiraumkonzept und sparsamen Grund- und Bodenverbrauch, dass Wohnungen für bis zu 30.000 Einwohner*innen sowie 10.000 Arbeitsplätze verträglich umsetzbar sind.
• Alle weiteren Gutachten werden auf bis zu 30.000 Einwohner*innen im finalen Ausbauzustand ausgelegt – also bewusst auf die Maximalvariante, um alle möglichen Auswirkungen abschätzen zu können.
• Die besondere Qualität des Siegerentwurfs ist, dass die Planung mehrere unterschiedliche Quartiere vorsieht, die im Rahmen eines Gesamtkonzepts schrittweise je nach Bedarf umgesetzt werden können.
• Um in Teilabschnitten bauen zu können, haben die Planer*innen in einer Strukturskizze die Fläche in die Bereiche A bis H unterteilt. Diese Benennung nach Alphabet ist keine „Rangordnung“ und keine zeitliche Priorisierung.
• Über alle Planungsschritte werden alle Eigentümer*innen, die Öffentlichkeit sowie die Politik kontinuierlich informiert und beteiligt. Ein Austausch wird ermöglicht.

Diesem Stadtratsbeschluss liegen folgende Annahmen zugrunde:

• Die Attraktivität der Landeshauptstadt München als Arbeits- und Bildungsstandort mit hoher urbaner Lebensqualität wird auch in den kommenden Jahren für eine hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Daher bedarf es einer vorausschauenden Baulandentwicklung, um insbesondere bezahlbare Wohnungen zu schaffen.
• Die langfristigen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Bevölkerungsentwicklung können zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht genau abgeschätzt werden. Die Statistiker*innen gehen aber in ihren Prognosen weiterhin davon aus, dass in den nächsten zwei Jahrzehnten rund 250.000 Menschen in München zusätzlich bezahlbaren Wohnraum benötigen werden und es auch heute schon Nachholbedarf gibt (z.B. Liste der Wohnungssuchenden). Der Münchner Nordosten kann und muss deshalb für bezahlbaren Wohnraum einen wesentlichen Beitrag leisten, unabhängig davon, ob das Bevölkerungswachstum etwas langsamer oder schneller als heute prognostiziert erfolgt.
• Die absehbaren Veränderungen insbesondere in der Arbeitswelt, vor allem ein höherer Homeoffice-Anteil und mehr dezentrale Büroräume, sollen in jedem Fall in die weitere Planung einfließen.
• Der verstärkte Wunsch nach attraktiven Freizeit- und Erholungsräumen nahe dem Wohnort auch aufgrund der Corona-Krise wird weiterhin berücksichtigt.

Wäre es nicht besser, stattdessen die Menschen in strukturschwachen Gegenden anzusiedeln oder vielleicht auch Eingemeindungen vorzunehmen, um mehr Fläche zur Verfügung zu haben?

• Dass die Zahl der Einwohner*innen steigt, liegt sowohl am aktuellen Geburtenüberschuss innerhalb der Landeshauptstadt München als auch an der Attraktivität der Stadt und einem entsprechenden Zuzug.
• In anderen Gegenden geht die Bevölkerung zurück. Es zählt zu den wichtigen Aufgaben der Bundes- und Landespolitik, gleichwertige Lebensverhältnisse und Arbeitsbedingungen zu fördern und zu sichern. Durch den regen Austausch mit den Städten und Gemeinden der Metropolregion München trägt die Landeshauptstadt München beispielsweise durch Formate wie die Regionale Wohnungsbaukonferenz und die Initiative für eine Internationale Bauausstellung dazu bei, dem starken Zuzug innerhalb der Metropolregion gemeinsam zu begegnen und somit den notwendigen (insbesondere den bezahlbaren) Wohnraum und die zugehörige Infrastruktur zu schaffen.
• Ob es um die persönliche Familienplanung oder die Wahl des Wohnortes geht: Es zählt zu den grundlegenden Prinzipien unserer Wertegemeinschaft, dass jede volljährige Person frei darüber entscheiden darf. Innerhalb der EU herrscht Freizügigkeit.
• In München sollen alle Bevölkerungsgruppen ihren Platz finden. Dafür wird ausreichend bezahlbarer Wohnraum im Stadtgebiet benötigt. Das ist nicht nur im Interesse einer vielfältigen und ausgewogenen Stadtgesellschaft, sondern unbedingt notwendig für das Funktionieren der Stadt, da für Beschäftigte in vielen wichtigen Berufsgruppen der freie Wohnungsmarkt zu teuer ist.
• Eingemeindungen sind weder von den Nachbarkommunen noch von der Landeshauptstadt München gewünscht bzw. vorgesehen.

Wäre es nicht ökologisch besser, zunächst im bereits bebauten Gebiet zu verdichten? Wie passt das mit dem Klimawandel zusammen?

• In den vergangenen Jahrzehnten wurden zahlreiche innerstädtische Quartiere neu gebaut (z.B. auf ehemaligen Kasernen-, Bahn- oder anderen Konversionsflächen). Die Neustrukturierung bereits versiegelter Flächen wird auch weiterhin priorisiert. Dennoch wird dies den enorm großen Wohnraumbedarf in München nicht decken können. Daher wird es zukünftig notwendig sein, auch an einigen Stellen bislang unbebaute Flächen für neue Siedlungsentwicklungen auszuweisen. Dies jedoch nur unter hohen Anforderungen an die Nachhaltigkeit, den Umweltschutz und den sorgsamen Umgang mit Grund und Boden.
• Kein Ansatz kann es hingegen sein, bestehende Siedlungsgebiete und insbesondere die Münchner Gartenstädte so intensiv nachzuverdichten, dass ihre städtebauliche und freiräumliche Qualität sowie ihre ökologischen Funktionen nicht mehr gewährleistet werden können. Dies würde die heute dort lebenden Menschen deutlich höher belasten als die Aktivierung von unbebauten Flächen wie im Münchner Nordosten.
• Der Münchner Nordosten soll als klimaneutraler Stadtteil umgesetzt werden. Besondere Bedeutung werden dabei eine klimaneutrale, nachhaltige und wirtschaftliche Energieversorgung, eine sehr hohe Gebäudeeffizienz sowie ein umweltfreundliches Mobilitätskonzept haben. Der Stadtteil muss dem wandelnden Klima angepasst werden und entsprechende Maßnahmen anbieten, die auf die Auswirkungen des Klimawandels wie Hitze, Dürre und Starkregen reagieren. Insbesondere ausreichend dimensionierten Kalt- und Frischluftschneisen und der grün-blauen Infrastruktur kommt eine besondere Bedeutung zu.
• Der Nordosten soll wie andere Planungsgebiete auch „Schwammstadt“ werden. Dies bedeutet, dass der Regenrückhalt insbesondere bei Starkregenereignissen eine besondere Bedeutung haben wird. Dabei können vor allem temporäre Wasserflächen in den Grün- und Freiflächen eine Rolle spielen.

• Zu einem sozial und ökonomisch ausgewogenen Quartier gehören unterschiedliche Wohnformen. Diese „Münchner Mischung“ zählt zu den Erfolgsrezepten der Sozial- und Gesellschaftspolitik. Wie hoch der Anteil an gefördertem, preisgedämpftem und frei finanziertem Wohnungsbau auf diesen Flächen sein wird, steht noch nicht fest. Bezahlbarer Wohnraum zählt jedenfalls zu den wichtigsten Zielen der Stadtplanung und -politik. Der genaue „Wohnungsmix“ (gefördert/freifinanziert; Miete/Eigentum) wird deshalb mit Vorlage der Verfahrensgrundsätze für den Münchner Nordosten noch vom Münchner Stadtrat zu bestimmen sein. 
• Zirka 25 Prozent der Grundstücksflächen im Untersuchungsgebiet gehören bereits aktuell der Landeshauptstadt München. Dort kann die Stadt verstärkt ihre wohnungspolitischen Ziele verfolgen, etwa besonders viele geförderte und bezahlbare Wohnungen vorsehen oder Wohnungsbaugenossenschaften gezielt fördern. Die Landeshauptstadt München schreibt dabei ihre Flächen nur im Erbbaurecht aus. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG München und GEWOFAG spielen eine zentrale Rolle beim Bau geförderter und bezahlbarer Wohnungen und garantieren deren langfristigen Erhalt.
• Um auch auf den Flächen der privaten Eigentümer*innen ausreichend bezahlbare Wohnungen zu ermöglichen, soll es vertragliche Regelungen geben. Darüber hinaus können diese die finanzielle Beteiligung an sozialer, verkehrlicher und grüner Infrastruktur beinhalten.
• Die genaue Höhe der Kaltmieten lässt sich noch nicht voraussagen. Sie richtet sich nach den zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Wohnungen geltenden Vorgaben für die jeweiligen Wohnungstypen (gefördert/preisgedämpft/frei finanziert).

Und werden sie überhaupt benötigt? Arbeitsplätze lösen doch auch wieder Wohnraumbedarf aus.

• Für neue Wohngebiete benötigt man u.a. neue soziale und kulturelle Einrichtungen wie Schulen, Kindertagesstätten, Jugendzentren, Pflegeeinrichtungen, Ärzte, Feuerwehr, Polizei oder Kultur-Bürgerhäuser. Allein das Personal dafür macht einen nennenswerten Anteil an den (im Endausbau prognostizierten) 10.000 Arbeitsplätzen aus.
• Ein weiterer Teil der Arbeitsplätze wird für weitere wohnortnahe Einrichtungen wie beispielsweise Supermärkte, Drogerien, Cafés, Restaurants oder medizinische Einrichtungen benötigt. Davon profitieren nicht nur die neuen Wohnquartiere, sondern auch die bestehenden Stadtviertel in der Umgebung.
• Nur ein kleiner Teil der Arbeitsplätze ist in Büros oder auf klassischen Gewerbeflächen eingeplant. Dies ist wegen der guten Verkehrsanbindung (v.a. ÖPNV) sinnvoll und soll wohnortnah die Nachfrage an lokalen Arbeitsstätten bedienen.

Und wäre es nicht besser, sich an der ländlichen Bebauung der Umlandgemeinden zu orientieren?

• Angestrebt wird ein lebendiges Stadtquartier mit Straßen und Plätzen mit hoher Aufenthaltsqualität, belebten Erdgeschossflächen sowie Wohnformen für unterschiedliche Zielgruppen. Die im Entwurf des 1. Preisträgers vorgeschlagene bauliche Dichte ermöglicht, dass gleichzeitig zahlreiche Wohnungen entstehen und ein großer Teil der Landschaft erhalten bleiben kann.
• Wie hoch die Gebäude ausfallen, wird erst bei der Planung der einzelnen Teilabschnitte festgelegt. Der erste Preis sieht ein kompaktes Stadtquartier im Zentrum des neuen Stadtteils vor.

• In einem Klimaneutralitätsgutachten soll aufgezeigt werden, welche Maßnahmen für einen klimaneutralen Stadtteil erforderlich sind. Dafür werden geeignete Konzepte insbesondere zur Energieversorgung, zur Mobilität, zu Grün- und Wasserflächen, zu Bauweisen und zur Versorgung unter Betrachtung des kompletten Lebenszyklus eines neuen Stadtteils entwickelt werden.
• Folgende Zielwerte gibt die Stadt München vor: Statt derzeit 5,9 Tonnen CO2-Äquivalente sollen bis 2035 nur noch 0,3 Tonnen pro Kopf und Jahr anfallen. Das hat der Stadtrat im Dezember 2019 beschlossen.
• Wie viel CO2 durch eine Bebauung freigesetzt wird, ist von vielen Faktoren (u.a. Bauweise, Materialität, Energieträger) abhängig. Anhand unterschiedlicher Szenarien sollen geeignete Berechnungsmethoden und Vorgaben ermittelt werden, mit denen eine klimaneutrale Entwicklung sichergestellt werden kann. 

• Es soll auch in den umliegenden Stadtquartieren Aufwertungen und Verbesserungen geben, was bei der weiteren Konzeption noch vertieft wird. Bereits jetzt ist absehbar, dass diese Gebiete von zusätzlicher Infrastruktur (wie z.B. Schulen oder besserer ÖPNV-Anbindung) profitieren werden.
• Die geplanten Grünzüge des „Freiraumgerüsts“ sollen die neuen Stadtteile mit den bestehenden verbinden und gleichzeitig einen gewissen Abstand zwischen Bestand und neuen Quartieren bilden. Details werden im weiteren Planungsprozess ausgearbeitet.
• Das Hofgut Riem kann auf Grundlage des vorliegenden Konzeptes erhalten bleiben.

• Der für den Münchner Nordosten identitätsstiftende Pferdesport soll auch im weiteren Verfahren berücksichtigt und zu einem gewissen Teil erhalten werden.
• Der Siegerentwurf sieht im Bereich der Trabrennbahn in Daglfing eine Erweiterung der bestehenden Siedlungsflächen und den Ausbau der Grünverbindung in Ost-West-Richtung vor.
• Bei den Flächen des Münchner Rennvereins (Galopprennbahn und Trainingsbahn) hat sich der Stadtrat gegen eine Bebauung ausgesprochen.
• Für den Bereich der Olympiareitanlage hat der Stadtrat beschlossen, die tatsächlich für die Reitanlage genutzten Flächen einschließlich des alten Baumbestands und der ökologisch hochwertigen Flächen als Sport- und Freiflächen zu erhalten sowie weiterzuentwickeln. Zudem appelliert der Stadtrat an den Freistaat Bayern als Eigentümer der Olympiareitanlage, sich bis Sommer 2022 zu seinen Absichten im Gebiet zu äußern.

• Ein funktionierendes Stadtquartier benötigt gleichzeitig eine gute Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Auto, Fahrrad sowie zu Fuß), eine technische (Energie, Wärme, Wasser, Abwasser, Entsorgung) sowie eine soziale, kulturelle und grün-blaue Infrastruktur. All dies gilt es eng aufeinander abzustimmen, damit alles rechtzeitig vorhanden ist. Aktuell ist die Infrastrukturplanung noch in einer groben Konzeptionsphase.
• Im Nordosten werden nicht sofort 30.000 Menschen wohnen. Der Zuzug erfolgt schrittweise in einem Zeitraum von rund zwei Jahrzehnten. Dementsprechend ist der Ausbau der Infrastruktur schrittweise zu planen.

• Ab Mitte der 2020er Jahre könnte die Bauleitplanung für die ersten Teilabschnitte starten. In der ersten Hälfte der 2030er Jahre könnte voraussichtlich mit dem Bau der Infrastruktur und der ersten Gebäude begonnen werden.
• Der Bau eines neuen Stadtteils ist eine umfangreiche und langfristige Aufgabe, die einschließlich der laufenden Voruntersuchungen, der Erstellung und dem Beschluss von Bebauungsplänen und der eigentlichen Bauphase mehrere Jahrzehnte in Anspruch nimmt.
• Zunächst klärt die Landeshauptstadt München in sogenannten vorbereitenden Untersuchungen die Rahmenbedingungen. Diese werden nach Beschluss durch den Stadtrat weiter konkretisiert - vor allem mit dem Ziel, eine Realisierung in Teilabschnitten vorzubereiten.
• Hierzu soll zunächst die Ausschreibung und Vergabe von Fachgutachten, insbesondere für Verkehr, Immissionen (u.a. Schall, Lufthygiene), Klimaschutz, Natur und Landschaft wie ökologische Ausgleichsflächen, Stadtklima, Hydrologie und Agrarstruktur erfolgen. Erst wenn sichergestellt ist, dass die Maßnahme umsetzbar ist, die Mitwirkung der Eigentümer*innen und das Rechtsverfahren (städtebauliche Verträge oder SEM) geklärt sind, kann mit der Bauleitplanung begonnen werden.

• Die Entwicklung eines derart großen Gebietes ist ein komplexer Planungs- und Beteiligungsprozess. Seit Jahren finden intensive Beteiligungsphasen statt, insbesondere mit Anwohner*innen, Stadtgesellschaft und unterschiedlichen Interessensgruppen. Die Vertretungen der Interessen vor Ort – die Bezirksausschüsse 13 und 15 – sind eng eingebunden. Diese Formate fanden zuletzt im Zusammenhang mit dem Wettbewerb statt und gehören auch künftig zum Planungsprozess, über dessen Verlauf kontinuierlich informiert wird.
• Auch die nächsten Schritte werden von einer breiten Beteiligung der Bevölkerung begleitet werden
• Ab dem Sommer/Herbst 2022 wird es weitere Veranstaltungen bzw. Workshops geben. Die Grundstückseigentümer*innen bilden eine besonders wichtige Akteursgruppe. Ihnen werden in allen Phasen des Projektes ergänzende Veranstaltungen angeboten, in denen auch die rechtlichen Rahmenbedingungen Thema sein werden. Nach und nach kommen zahlreiche Einzelgespräche hinzu, die immer mehr intensiviert werden. Zusätzlich wird geprüft, wie die Eigentümer*innen noch besser in den Planungsprozess eingebunden werden können.
• Die Bezirksausschüsse 13 und 15 als gewählte Vertreter*innen werden weiterhin intensiv zum aktuellen Planungstand und -prozess als „Sachverständige vor Ort“ eingebunden. Die finalen Entscheidungen über die Planungen trifft der Stadtrat.
• Im Sommer 2021 fand für die Nachbargemeinden eine eigene Informationsveranstaltung statt. Der Austausch wird auch hier kontinuierlich fortgeführt.
• Der persönliche und unbürokratische Austausch vor Ort mit Anwohner*innen und weiteren Menschen mit direktem Bezug zum Nordosten soll weiter intensiviert werden. Es sollen künftig gemeinsame Spaziergänge und Radtouren durch das Gebiet angeboten werden, das Format des „Stammtischs“ wird wieder aufgenommen. Ort und Zeit werden rechtzeitig veröffentlicht.
• Durch Formate im gesamtstädtischen Kontext sollen mögliche künftige Bewohner*innen und die breite Öffentlichkeit angesprochen und eingeladen werden, am Planungsprozess mitzuwirken.
• Für persönliche Gespräche steht das zuständige Planungsteam des Referats für Stadtplanung und Bauordnung unter Tel. 089/233-22851 zur Verfügung (Montag bis Donnerstag von 9.30 bis 15 Uhr und Freitag von 9.30 bis 12.30 Uhr). Ergänzend  steht Ihnen das Team nach Vereinbarung eines Termins auch außerhalb dieser Zeiten zur Verfügung. Bitte senden Sie Ihre Terminanfrage oder Nachricht an nordosten@muenchen.de.

Werden die Anregungen von Bund Naturschutz und Landesbund für Vogelschutz berücksichtigt?

• Die Verwaltung hat 2018 selbst Untersuchungen zu Tieren und Pflanzen und deren Lebensräumen im Münchner Nordosten durchführen lassen.
• Den Teilnehmer*innen des Ideenwettbewerbs lagen eine umfassende Bestandsaufnahme (Landschaft, Siedlung, Verkehr) wie auch das Gutachten von Bund Naturschutz und Landesbund für Vogelschutz vor. Der Entwurf des ersten Preisträgers greift wesentliche Forderungen aus diesen Gutachten auf. So werden z.B. die wichtigen Biotopverbundachsen entlang des alten Bahndamms und am Hüllgraben erhalten und verbessert. Der Hüllgraben soll weiter renaturiert werden. Diese Flächen sollen auch Teil des Konzepts für ökologische Ausgleichsflächen werden – davon profitieren auch geschützte Tierarten. Eine Bebauung ist dann explizit ausgeschlossen.
• Der Bestand an Tieren und Pflanzen wird in den weiteren Planungsschritten weiter untersucht – als Vertiefung der bereits vorliegenden Gutachten. Seltene und gefährdete Arten genießen gesetzlichen Schutz. Die nach Naturschutzrecht erforderlichen Maßnahmen werden entsprechend festgelegt und durchgeführt werden.

Und wie passt der Kiesabbau zu diesem geplanten Landschaftsschutzgebiet nördlich des ehemaligen Bahndamms?

• Im Siegerentwurf sind umfangreiche Grün- und Freiflächen für den Münchner Nordosten vorgesehen. Sie dienen der Freizeit und Erholung – was bislang im Gebiet nur in geringem Umfang möglich ist, weshalb sich die Menschen insbesondere auf den Bereich rund um den Hüllgraben konzentrieren. Zusätzliche neue Freiraum-Angebote sollen die schützenswerten Flächen wie das geplante Landschaftsschutzgebiet entlasten.
• Der Regionalplan weist einen Teil des Untersuchungsgebietes als Vorbehaltsgebiet für Kiesabbau und zugleich als landschaftliches Vorbehaltsgebiet aus. Kiesabbau und Landschaftsschutz sind also gleichwertige regionalplanerische Ziele. Sie schließen sich gegenseitig nicht aus. Jeder Kiesabbau benötigt eine Genehmigung. Kiesgruben müssen nach dem Ende des Abbaus und möglicherweise nach der Wiederverfüllung renaturiert werden. Während des Abbaubetriebes stehen die betroffenen Flächen nicht für andere Nutzungen zur Verfügung. Je nach vorhandenen Verkehrswegen können vor allem Transportfahrten störend für den Erholungsverkehr in der Umgebung sein. Für die Artenvielfalt der Tier- und Pflanzenwelt haben Abbauflächen und Abbaubetriebe meistens auch positive Wirkungen. In einem Landschaftsschutzgebiet können Abbauunternehmen verpflichtet werden, den Kiesabbau in Übereinstimmung mit den Zielen und Bestimmungen des Schutzgebietes zu gestalten.

• Der Siegerentwurf basiert auf den Ergebnissen eines ersten stadtklimatischen Gutachtens. Neben kompakten Baufeldern ist eine großzügige Ausstattung mit Freiflächen vorgesehen. Sie dienen dem Stadtklima, dem Natur- und Artenschutz sowie der Erholung. So werden die Grünzüge Denninger Anger und Salzsenderweg/Fideliopark in Richtung Osten bis zum Stadtrand weitergeführt. Gleiches gilt für den von Riem gen Norden verlaufenden Grünzug.
• Mit einem ergänzenden stadtklimatischen Gutachten wird geprüft, ob diese Grünbereiche die Funktion als Luftaustausch- und Kaltluftleitbahnen ausreichend erfüllen. Bei Bedarf wird die Planung angepasst.
• Öffentliche und private Grünflächen sowie Ausgleichsflächen innerhalb des Planungsumgriffs werden im Bebauungsplan verbindlich festgesetzt und damit dauerhaft gesichert.

• Als Siedlungsgebiet werden teilweise jetzt noch landwirtschaftlich genutzte Flächen zwischen Daglfing, Zahnbrecher-Siedlung und Johanneskirchen in Anspruch genommen. Als verbindendes Element sind neue grüne Erholungsräume geplant, die besonders attraktiv gestaltet werden und allen Münchner*innen zur Verfügung stehen.
• Östlich des Hüllgrabens und vor allem nordöstlich des Lebermoosweges im geplanten Landschaftsschutzgebiet „Im Moosgrund“ sollen keine Eingriffe durch eine Siedlungsentwicklung erfolgen. Dort sollen Ausgleichsflächen entstehen, die den Naturraum aufwerten und die Qualität der Landschaft verbessern

• Der Badesee wurde auf vielfachen Wunsch der Bürger*innen und des Stadtrats in den Ideenwettbewerb aufgenommen. Im Siegerentwurf liegt er am Übergang zwischen neuer Siedlung und Landschaft. Die Uferbereiche sollen unterschiedlich gestaltet werden. Im Norden beispielsweise ist eine Liegewiese geplant – mit direktem Anschluss an einen großzügigen Grünzug. Dort gibt es ausreichend Raum für Sport und Erholung sowie Fuß- und Radwegverbindungen zum See.
• Für die Wasserqualität ist es wichtig, dass der Badesee ausreichend groß (Lerchenauer See 16 ha) und tief ist (Badesee Riem bis zu 18 m). Ein gewisser Eutrophierungseffekt („Düngung“) ist früher oder später unvermeidlich und bei den bestehenden Badeseen in München bisher unbedenklich. Die Wasserqualität wird, insbesondere in der Badesaison, regelmäßig kontrolliert. Am ebenfalls künstlich angelegten Riemer See wurde beispielsweise eine Röhrichtzone als „Pflanzenkläranlage“ vorgesehen.
• Wie der See konkret ausgebildet wird, ist Thema eines Gutachtens.

Und was passiert mit der Kleingartenanlage NO 002?

• Das Freizeit- bzw. Aktivitätenband ist eine Grün- und Freifläche, die diagonal durch den neuen Stadtteil verlaufen soll und ihn direkt mit den bestehenden Siedlungen der Nachbarschaft verbindet. Es bietet Raum für Sport (z. B. Bezirkssportanlagen) und dient der Naherholung sowie als Treffpunkt (Abenteuerspielplatz, Krautgärten, Kleingartenanlagen). Gleichzeitig sorgen die Freiflächen für Abstand zwischen alten und neuen Siedlungsgebieten.
• Die Kleingartenanlage soll nach Möglichkeit in die Planung integriert werden oder aber an anderer Stelle eine Ersatzfläche bekommen.

• Im Planungsgebiet gibt es schon heute viele Messstellen. Daher sind die hohen Grundwasserstände insbesondere im nördlichen Teil bekannt. Für die nächste Planungsphase ist ein hydrogeologisches Gutachten vorgesehen. Es dient als Grundlage, um eine Absenkung oder das Aufstauen des Grundwassers zu vermeiden und – soweit notwendig – geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

Sollte nicht der regionale Öko-Anbau gefördert werden?

• Die Ressource Boden ist im Stadtgebiet von München knapp. Landwirtschaft und Wohnungsbau sowie Erholung, Freizeit und Sport konkurrieren um Flächen. Im Planungsverfahren wird vor allem im Interesse der Landwirt*innen nach Lösungen gesucht. Eine Agrarstrukturuntersuchung, die die aktuelle Situation und die Perspektiven der landwirtschaftlichen Betriebe erfassen soll, ist eine wichtige Grundlage hierfür. Klares Ziel ist: Wer Landwirt*in bleiben möchte, soll dies auch zukünftig bleiben können. Tausch- und Verlagerungsangebote werden Teil der Umsetzungsstrategie.
• Die Stadt begrüßt und unterstützt Initiativen nachhaltiger und regionaler Landwirtschaft und tritt für die Erhöhung des Anteils an ökologischer Bewirtschaftung sowie eine bessere Vermarktung (z.B. Direktvertrieb vor Ort) ein. Dafür gibt es diverse Förderprogramme und Gesprächsrunden.

Ist das Konzept eines autoarmen Stadtteils überhaupt realistisch?

• Die Erschließung hat für die Planungen eine große Bedeutung. Es wird ein umfangreiches Gutachten mit Mobilitätskonzept für einen Stadtteil erstellt, in dem ohne Nachteile für die persönliche Mobilität aufs Auto verzichtet werden kann.
• Im Norden soll eine neue Anbindung an die Kreisstraße M3 erfolgen. Für die südliche Erschließung sieht der Siegerentwurf des Wettbewerbs eine Erschließung über Bestandsstraßen in Daglfing vor. Dieser Ansatz und die damit verbundene Belastung für die Anwohner*innen werden von der Stadt allerdings kritisch gesehen.
• Die Erschließung im Süden wird deshalb ein wichtiger Bestandteil des jetzt anstehenden Verkehrsgutachtens sein. Geplant ist eine Variantenuntersuchung. Es gibt bereits einen ersten alternativen Vorschlag, der nicht über Bestandsstraßen führt. Dieser ist dem Verkehrsgutachten von 2019 zu entnehmen, das Sie hier abrufen können.
• Der Stadtrat hat beschlossen, dass im Verkehrsgutachten untersucht werden soll, wie eine Südostanbindung an die A94 für den Autoverkehr über den Hüllgraben und die Flächen der Olympiareitanlage möglichst vermieden werden und wie der Durchgangsverkehr von den historischen Dorfkernen von Daglfing, Englschalking und Johanneskirchen sowie von der Zahnbrechersiedlung ferngehalten werden kann.
• Die Stadtratsmehrheit hat sich zur Mobilitätswende bekannt. Ziel ist es, eine Stadt der kurzen Wege mit optimaler ÖPNV-Anbindung zu schaffen. Geplant sind „autoarme“ Gebiete - Autoverkehr z.B. für Lieferdienste oder Krankentransporte sowie private Fahrten für Menschen mit Gehbehinderung müssen weiterhin möglich sein. Der Kfz-Anteil soll aber möglichst gering gehalten werden. Eine Optimierung des Lieferverkehrs, z.B. durch kleinere (Elektro)-Fahrzeuge, wird konzipiert. In Teilbereichen sind ggf. auch „autofreie“ Gebiete möglich.
• Weitere Basis des Verkehrsgutachtens ist der Verzicht auf eine Straßenverbindung für den motorisierten Individualverkehr nach Osten. Alle Ortskerne sollen weiterhin gut miteinander verbunden sein, und gleichzeitig soll der Kfz-Durchgangsverkehr von Nord nach Süd durch geeignete Maßnahmen unterbunden werden. Sogenannte Mobilitätshubs im Norden und im Süden sollen einen Umstieg auf Rad, Leihrad und den ÖPNV unterstützen.

• Das Verkehrsgutachten schlägt Hauptkorridore für den Radverkehr vor. Details über Ausbaustandard und genaue Streckenführung werden noch untersucht. Die Erstellung eines übergeordneten Radverkehrskonzepts ist Teil des Verkehrsgutachtens.
• Auch hier hat der Stadtrat wichtige Maßgaben beschlossen: Wichtig für die neuen Quartiere sind gute Radverbindungen, insbesondere eine gute Anbindung nach Westen und Osten. Daher soll das Vorhaben des Radschnellwegs nach Markt Schwaben als zentrale Verkehrsanbindung in die Planung integriert werden.

• Die ÖPNV-Erschließung wird ebenfalls mit dem Verkehrsgutachten überprüft. Ziel ist es, dass mit dem Einzug der ersten Bewohner*innen ein attraktives ÖPNV-Angebot vorhanden ist. Dies wird anfangs - bis zum endgültigen Ausbau der geplanten Trambahnen und der U-Bahn - durch eine sukzessiv wachsende Busanbindung geschehen.
• Geplant ist die Verlängerung der U4 vom Arabellapark kommend über Englschalking bis ins Planungsgebiet. Für eine Weiterführung der Strecke sollen Korridore nach Osten in die Nachbargemeinden (Aschheim) sowie nach Südosten Richtung Messe offengehalten werden. Die Zielsetzungen wurden bereits in den Nahverkehrsplan aufgenommen.
• Zudem ist eine Straßenbahn sowohl von Süden als auch von Norden her geplant. Im nächsten Schritt sollen hierfür unterschiedliche Trassenvarianten untersucht werden.  Alle Nahverkehrsplanungen werden mit den angrenzenden Nachbargemeinden abgestimmt.

• Große Schienenprojekte werden im Bundesverkehrswegeplan (BVWP) festgelegt und von der Deutschen Bahn im Auftrag des Bundes umgesetzt. Der BVWP sieht in Zusammenhang mit dem Zulauf zum Brenner-Basistunnel vor, dass im Bahnknoten München die Trasse Daglfing-Johanneskirchen viergleisig ausgebaut wird, um für den Güterverkehr neue Kapazitäten zu schaffen (Trennung S-Bahn und Güterverkehr). Auch die Landeshauptstadt München hält eine Verlagerung des Güterverkehrs auf die Schiene grundsätzlich für richtig. Dennoch muss es Ziel sein, den Bahnknoten München vom überregionalen Güterverkehr zu entlasten. Die Stadt hält daher einen vollständigen und leistungsfähigen Ausbau der Umfahrungsstrecke Regensburg – Mühldorf – Rosenheim für notwendig.
• Die Landeshauptstadt München fordert seit vielen Jahren den viergleisigen Ausbau mit einem Tunnel. Nur durch einen Ausbau in Tunnellage sind die Anwohner*innen bestmöglich vor Lärm geschützt. Zudem soll keine Schneise zwischen den bestehenden Stadtvierteln und den neuen Stadtquartieren im Nordosten entstehen – Einrichtungen wie Schulen, Geschäfte oder Grünanlagen sollen für alle gut erreichbar sein. Die Verknüpfung neuer und bestehender Grünflächen schafft einen erheblichen Mehrwert.
• Derzeit findet die Fein-Variantenuntersuchung durch die Deutsche Bahn statt, die sowohl die oberirdische als auch die Tunnellösung untersucht. Die Untersuchung für die Tunnelvariante wird von der Landeshauptstadt München bezuschusst und soll nach Angaben der Deutschen Bahn im ersten Halbjahr 2023 abgeschlossen sein.

• Nach Abschluss der Feinvarianten-Untersuchung müssen weitere Gespräche über die zusätzlichen Kosten für die Umsetzung eines Tunnels geführt werden.
• Die Landeshauptstadt München hat bereits mehrfach bekräftigt, dass der Ausbau nur in der Tunnelvariante möglich ist und die Kosten der Bund zu tragen habe. Oberbürgermeister Dieter Reiter verhandelt mit dem Bundesministerium für Digitales und Verkehr sowie dem Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, um eine faire Kostenverteilung zwischen Bund, Land und Stadt zu erwirken.

• Ein Konzept für den Baustellenverkehr wird rechtzeitig vor der Realisierung erarbeitet. Dabei sollen insbesondere die angrenzenden Quartiere berücksichtigt werden.

Im Nordosten wird immer von der SEM gesprochen. Was ist das?

• Eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) ist ein Planungsinstrument des Baugesetzbuchs für die Entwicklung ganzer Stadtteile. Sie ermöglicht eine abgestimmte Planung und Umsetzung für ein weitläufiges Gebiet und damit eine Gesamtkonzeption „aus einem Guss“ – einschließlich der sozialen, grünen und verkehrlichen Infrastruktur.
• Im Münchner Nordosten hat der Stadtrat bislang nur sog. Einleitungsbeschlüsse für vorbereitende Untersuchungen gefasst. Auf deren Grundlage hat die Stadtverwaltung  damit begonnen, die Voraussetzungen für die Durchführung einer SEM zu prüfen. Erst zum Abschluss dieser Untersuchungen steht fest, ob eine SEM durchgeführt wird. Die Stadt München will möglichst im Konsens mit den Eigentümer*innen planen.

Wird es Enteignungen geben?

• Die Landeshauptstadt München hat es sich zum Ziel gesetzt, möglichst in Kooperation mit den Eigentümer*innen einen gemeinsamen Weg zur Gebietsentwicklung zu finden.
• Hierzu werden Möglichkeiten zum Abschluss städtebaulicher Verträge oder zum Grundstücksankauf durch die Stadt als Alternative zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) geprüft. Dies ist die bevorzugte Lösung, für die Verfahrensgrundsätze entwickelt werden sollen. Die Stadt prüft auch Varianten, bei denen die Eigentümer*innen direkt an der Entwicklung der Flächen teilnehmen, ohne dass die Grundstücke verkauft werden. Derzeit werden diese drei Varianten vertieft geprüft. In Gesprächen mit den Eigentümer*innen soll eine Lösung gefunden werden, von der beide Seiten profitieren.
• Die Landeshauptstadt München will Enteignungen unbedingt vermeiden. Enteignungen stellen für die Betroffenen schwerwiegende Grundrechtseingriffe dar, die deshalb an hohe gesetzliche Hürden geknüpft und nur gegen Entschädigung möglich sind. Nur für den Fall, dass absolut keine Einigung mit den Grundstückseigentümer*innen gefunden werden sollte, muss der Beschluss einer Entwicklungssatzung geprüft werden.

Wie ist das weitere Vorgehen?

• Zunächst stehen Gespräche mit den Grundstückseigentümer*innen an, um herauszufinden, wie groß die Mitwirkungsbereitschaft an der Entwicklung eines neuen Stadtviertels ist. Erst dann kann der Stadtrat der Landeshauptstadt München über das Ob und Wie der Stadtentwicklung im Untersuchungsbereich entscheiden. Dies wird frühestens 2024 der Fall sein.
• Entscheidet sich die Stadt dafür, einen förmlichen Entwicklungsbereich festzusetzen, muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung wurde zum Beispiel eine Dauer von bis zu 24 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbarkeit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs beurteilt werden.

Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert eines Grundstücks?

• Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte bisher noch nicht ermittelt. Nach dem Stadtratsbeschluss werden diese in den kommenden Monaten ermittelt
• Wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert der Grundstücke in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme muss daher niemand befürchten.

Können Grundstücke jetzt noch an Private weiterverkauft werden? Was müssen Käufer*innen beachten?

• Ja, das ist möglich. Solange die Grundstücke noch nicht in einem vom Stadtrat förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegen, können Eigentümer*innen im Rahmen der üblicherweise geltenden Regeln über ihre Flächen frei verfügen, zum Beispiel sie an Private verkaufen, verpachten oder beleihen. Die Stadt ist aber ebenso jetzt schon gerne bereit, Grundstücke zu kaufen. Zuständig für Verkaufsgespräche ist die Akquisestelle des Kommunalreferats. Die Ansprechpartner*innen finden Sie am Ende der FAQs.
• Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung hat die Stadt für den Bereich der vorbereitenden Untersuchungen allerdings eine Vorkaufssatzung erlassen und prüft nach Abschluss jedes Kaufvertrags zwischen Privaten im Einzelfall die Ausübung des Vorkaufsrechts. Nähere Informationen finden Sie hier .
• Im Falle der Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, d.h. im Entwicklungsbereich nach Erlass der sog. Entwicklungssatzung, darf die Stadt Grundstücke für den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten “Anfangswert“) erwerben.
• Wir bitten um Verständnis, dass weder das Referat für Stadtplanung und Bauordnung noch das Kommunalreferat eine Beratung geben kann, ob ein Grundstückskauf wirtschaftlich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

Müssen Grundstücke im Entwicklungsbereich an die Stadt verkauft werden?

• Zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kommt es nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen, nicht möglich waren. Dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Eigentümer*innen ihre Grundstücksflächen an die Stadt veräußern. Die Stadt soll nach dem Gesetz bei einer förmlich festgelegten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme grundsätzlich sämtliche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt dann nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch Anfangwert genannt) erfolgen darf.

Das Gesetz sieht jedoch vor allem die zwei folgenden Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:  

• Ein Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, wird aber in völligem Einklang mit den Zielsetzungen der Stadt genutzt (z.B. weil die aktuelle bauliche Nutzung mit der geplanten Nutzung übereinstimmt oder weil es sich um ein bereits per Gesetz ausreichend geschütztes zu erhaltendes Biotop handelt). Dann ist ein Erwerb durch die Stadt vielleicht gar nicht nötig.
• Der/die jeweilige Eigentümer*in ist bereit und in der Lage, das Grundstück im Einklang mit den Zielsetzungen der Stadt binnen angemessener Frist zu nutzen. Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt einen Vertrag abzuschließen, in dem sich der/die Eigentümer*in zur entsprechenden Nutzung verpflichtet.

In Fällen, in denen die Stadt vom Grunderwerb absieht, kann sich die Verpflichtung zur Zahlung des Ausgleichsbetrags zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt ergeben. Der Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Entwicklungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks. Ob eine Ausnahme in Betracht kommt, entscheidet sich erst relativ spät im Planungsprozess. Vorher müssen die städtischen Planungen durch Stadtratsbeschluss so konkret sein, dass die künftige Nutzung des Grundstücks zuverlässig ablesbar ist.

Können Grundstücke noch nach Erlass einer Entwicklungssatzung privat weiterverkauft werden?

• Ja, das ist möglich. Beim Verkauf an einen Privaten ist allerdings meist eine Genehmigung durch die Stadt erforderlich. Kaufverträge, die ohne eine erforderliche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung insbesondere dann versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.
• Allerdings steht der Stadt im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Die Stadt prüft deshalb nach Abschluss jedes Kaufvertrags zwischen Privaten im Einzelfall die Ausübung des Vorkaufsrechts. Nähere Informationen finden Sie hier .

Was macht die Stadt mit den Grundstücken?

• Der Grundstückserwerb der Stadt darf nur erfolgen, um die angestrebte Entwicklung zu erreichen.
• Im Rahmen der Durchführung einer SEM muss die Stadt nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke, die nicht für öffentliche Zwecke oder als Austausch- bzw. Entschädigungsland benötigt werden, zum sog. Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Der Endwert ist der Verkehrswert, der sich durch die  rechtliche und tatsächliche Neuordnung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt.
• Die Veräußerung im Falle einer SEM hat nach dem Gesetz an sog. "weite Kreise der Bevölkerung" zu erfolgen. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen, die sich verpflichten und in der Lage sind, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele binnen angemessener Frist zu bebauen. Damit gemeint ist zum einen, dass der Erwerb durch Einzelpersonen ebenso wie durch Bauträger oder juristische Personen möglich ist und nicht einer von ihnen bevorzugt werden soll. Die Auswahl der/des Vertragspartner*in/Vertragspartners hat also insbesondere danach zu erfolgen, wer die Umsetzung der Entwicklungsziele sicherstellen kann. Gemeint ist zum anderen aber, dass die Entwicklung letztlich diesen "weiten Kreisen der Bevölkerung" zugutekommen soll, d.h. zum Beispiel, dass Bauträger und/oder städtische Wohnungsbaugesellschaften bezahlbaren Mietwohnungsbau umsetzen. Auch Lösungen, die von Einzelpersonen umgesetzt werden, sind nach dem Gesetz denkbar. Entscheidend werden also die städtischen Entwicklungsziele sein, die in den nächsten Jahren zu konkretisieren sind. Wichtig zu wissen ist, dass bei der Wiederveräußerung zunächst die vorherigen Eigentümer*innen zu berücksichtigen sind.

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