Sonderplanungen und Projektentwicklungen

Um bezahlbaren Wohnraum, attraktive Freiräume und leistungsfähige Infrastruktur zu schaffen, sind Projektentwicklungen und Sonderplanungen notwendig.

Ehemalige Militärflächen und mehr

Baustelle im Prinz-Eugen-Park
Massimo Fiorito / agmm Architekten

München ist ein begehrter Wohn- und Arbeitsort für Menschen aus dem In- und Ausland. Um bezahlbaren Wohnraum inklusive attraktiver Freiräume und einer leistungsfähigen Infrastruktur zu schaffen, sind Projektentwicklungen und gebietsübergreifende Sonderplanungen notwendig.

Ihr Ziel ist es, wertvolle Natur- und Landschaftsräume soweit als möglich zu schützen und den Flächengebrauch innerhalb der Stadtgrenzen zu optimieren.

Wohnen auf ehemaligen Militärflächen

Eine besondere Bedeutung haben ehemalige Militärflächen - seit rund 30 Jahren sind sie ein Motor für die Stadtentwicklung. Ausgedehnte Kasernen und Exerzierplätze, wie zum Beispiel das Marsfeld, wurden zu neuen Stadtquartieren. Das Oberwiesenfeld wandelte sich zum Olympiapark, auf dem Gelände der Türkenkaserne entstand die Pinakothek der Moderne. Mit dem Ende des Kalten Kriegs und den Reformen der Bundeswehr wurden nach und nach zahlreiche Kasernenstandorte aufgegeben. Bereits 1992 hat der Stadtrat für die frei werdenden Kasernen- und Truppenübungsplätze die Einleitung städtebaulicher Planungen beschlossen und vorbereitende Untersuchungen veranlasst.

Entwicklungen am Stadtrand

Ein weiterer wichtiger Baustein könnten Stadterweiterungsgebiete am Münchner Stadtrand sein. Neben funktionalen Vorgaben stehen bei den laufenden Untersuchungen vor allem auch der Erhalt der Qualitäten des heutigen Stadtgefüges und des Landschaftsraums im Fokus. Durch die Idee des Weiterbauens der Stadt am Stadtrand in enger Verbindung mit der Landschaft und den Freiräumen könnten ganz eigene Qualitäten entstehen. Die Entwicklungen am Stadtrand könnten durch das Ausbilden neuer Nachbarschaften zwischen den Bestandssiedlungen und den neuen Stadtbausteinen sowie einem vernetzen Grün- und Freiflächensystem eine zukunftsgerechte Stadtentwicklung darstellen.

Rahmenplanungen

Auch in bestehenden Stadtquartieren werden gestalterische Aufwertungs- und Nachverdichtungspotenziale zur Schaffung neuer Nutzungen ausgelotet. Die entstehenden Rahmenplanungen sind ebenso vielfältig wie die einzelnen Stadtquartiere mit ihren individuellen Ausgangslagen. Im Mittelpunkt steht das Herausarbeiten von geeigneten Potenzialflächen bei gleichzeitigem Erhalt des markanten Charakters der jeweiligen Stadtquartiere. Vorhandene Strukturen werden geschützt, soweit erforderlich neu geordnet, und ermöglichen so eine sinnvolle Steuerung der baulichen Nutzung. Neben dem Aspekt der Nutzung spielt aber auch die Verknüpfung der Räume eine bedeutende Rolle für die Aufwertung vorhandener Strukturen, Frei- und Grünflächen.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme: Häufige Fragen und Antworten

Der rechtliche Hintergrund

Die nachfolgenden Fragen und Antworten sollen die rechtlichen Rahmenbedingungen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme möglichst leicht erläutern. Sie stellen die Rechtslage jedoch nicht in jedem Detail und in Teilen sehr vereinfacht dar. Es handelt sich um keine rechtsverbindliche amtliche Auskunft, sondern um eine erste Orientierungshilfe.

Die Fragen und Antworten können im Rahmen des weiteren Verfahrens ergänzt werden. Insbesondere können auch neu gestellte Fragen einfließen, wenn diese für eine Vielzahl von Eigentümer*in­nen oder für die Stadtgesellschaft interessant erscheinen (Stand: Juli 2020).

Die Antworten 1 bis 8 geben allgemeine Hinweise über das Recht und den Ablauf der städte­baulichen Entwicklungsmaßnahme. Die Antworten 9 bis 20 geben darüber hinaus vor allem er­ste Hinweise für betroffene Eigentümer*innen.

Allgemeine Fragen

Eine "städtebauliche Entwicklungsmaßnahme", abgekürzt auch SEM, ist ein in §§ 165 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung. Im Wesentlichen geht es darum, große Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Be­darfs an Wohn- und Arbeitsstätten, für die Kommunen zu erleichtern. Ziel ist es, planmäßig und aufeinander abgestimmt im Sinne einer städtebaulichen Gesamtmaßnahme vorzugehen und so eine am Allgemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur (zum Bei­spiel Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Schulen, Grünflächen) zügig durchführen und umsetzen zu können.
Bevor die Stadt jedoch eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Satzung beschließen kann, müssen vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden. Diese beginnen mit dem sogenannten Einleitungsbeschluss (siehe Frage 2).

Der Einleitungsbeschluss leitet nicht bereits die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst ein, sondern nur die vorbereitenden Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungs­maßnahme.

Vorbereitende Untersuchungen, umgangssprachlich auch "Voruntersuchungen", nennt man die Tätigkeit der Stadt und ihrer beauftragten Büros, in deren Rahmen die gesetzlichen Vor­aussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung geprüft beziehungsweise geschaffen werden. Zu den Untersuchungen zählen zum Beispiel solche zu Bevölkerung, Sozialstruktur, derzeitigen Nutzungen, Ökologie, Natur- und Landschaftsschutz, Artenschutz und Klima, Ver­kehr und Erschließungsmöglichkeiten zur Lärmsituation und Schallminderungsmöglichkeiten sowie agrarstrukturelle Untersuchungen. Darüber hinaus können auch erste konzeptionelle städtebauliche Planungen erstellt werden, zum Beispiel über einen Ideenwettbewerb.

Besondere Bedeutung kommt während der vorbereitenden Untersuchungen den förmlichen Erörterungen und Beratungen mit den Eigentümer*innen, Mieter*innen , Pächter*innen sowie sonstigen zum Grundstücks-, Gebäude- oder Gebäudeteilbesitz oder -nutzung Berechtigten sowie mit den öffentlichen Aufgabenträgern zu. Die Stadt wird darüber hinaus untersuchen, in welchem Umfang eine Zusammenarbeit mit mitwirkungsbereiten betroffenen Eigentümer*innen möglich ist. Das Gebiet, für das vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise "Untersuchungsbereich" genannt. Der Untersuchungsbereich kann im Laufe der vorbereiten­den Untersuchungen durch erneuten Stadtratsbeschluss noch verändert werden. So etwa, wenn sich im Laufe der vorbereitenden Untersuchungen herausstellt, dass Teile des Untersuchungsbereichs für eine Entwicklung nicht in Betracht kommen oder dass umgekehrt, für eine zweckmäßige Entwicklung ein größeres Gebiet oder ein anderer Gebietszuschnitt erforderlich sind.

Neben der Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen (siehe Frage 2) hat der Einleitungs­beschluss nur begrenzte Rechtsfolgen:

  • Die Stadt soll den genannten Personenkreis (siehe Frage 2) möglichst früh über ihre Absichten informieren, zur Mitwirkung anregen und im Rahmen des Möglichen beraten.
  • Die Stadt kann die Entscheidung über Bauanträge im Untersuchungsbereich unter bestimmten Umständen für bis zu zwölf Monate zurückstellen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Bauvorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Nach Ablauf der zwölf Monate muss die Stadt dann aber über den Bauantrag entscheiden.
  • Der genannte Personenkreis im Untersuchungsbereich (siehe Frage 2) ist der Stadt zur Auskunft über Daten verpflichtet, die die Stadt für die vorbereitenden Untersuchungen benötigt.

Hinzu kommt noch, dass für die Bestimmung der für einen eventuellen Erwerb von Grund­stücken durch die Stadt maßgeblichen Grundstückswerte spätestens der Zeitpunkt des Einlei­tungsbeschlusses zugrunde gelegt wird (sogenannter entwicklungsunbeeinflusster Wert oder Anfangswert, siehe Fragen 9 bis 11). An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen eine Enteignung weder ermöglicht noch erleichtert beziehungsweise die Eigentümerinnen und Eigentümer auch nicht auf sonstige Weise zur Veräußerung ihres Eigentums verpflichtet. Auch vorhandenes Baurecht bleibt bestehen.

Vorbereitende Untersuchungen können unterschiedlich lange dauern; das Gesetz sieht keine Höchstdauer vor. Die konkrete Dauer hängt unter anderem ab von der Größe des Gebiets, der Anzahl der betroffenen Eigentümer*innen und den unterschiedlichen Themenbereichen, die zu untersuchen sind (siehe auch Frage 2).

"Städtebaulicher Entwicklungsbereich" (umgangssprachlich einfach nur "Entwicklungsbe­reich") wird das Gebiet genannt, für das der Stadtrat eine Entwicklungssatzung erlassen hat. Die Entwicklungssatzung legt - so formuliert es das Gesetz - den städtebaulichen Entwick­lungsbereich nach Größe und Entwicklungsziel förmlich fest. Der städtebauliche Entwicklungsbereich ist höchstens so groß wie der vorbereitend untersuchte Bereich ("Untersuchungsbe­reich", siehe Frage 2). Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen können auch Ent­wicklungsteilbereiche gebildet werden.

Hat die Stadt die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und ergeben diese, dass die Festlegungsvoraussetzungen vorliegen, so kann sie die  Entwicklungsmaß­nahme förmlich be­schließen. Im Wesentlichen müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, um eine Entwick­lungssatzung erlassen zu dürfen:

  • Die Stadt muss besondere städtebauliche Ziele verfolgen. Diese besonderen Ziele kön­nen sich aus der Größe des Gebiets, dessen besonderer Lage oder der Bedeutung der anstehenden Maßnahme für die Stadt ergeben.
  • Das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungs­maßnahme erfordern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Nachfrage das Angebot auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig deutlich übersteigt.
  • Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden oder nicht genügend Eigentümer*innen sind bereit, ihre Grundstücke an die Stadt zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ zu veräußern.
  • Die Stadt muss in der Lage sein, das Projekt zügig innerhalb eines absehbaren Zeit­raums durchzuführen.

Zudem muss sich die Stadt auch konkrete Vorstellungen davon gebildet haben, wie der Ent­wicklungsbereich künftig aussehen kann, etwa mittels Entwicklung eines Strukturkonzepts oder eines Ideenwettbewerbs.

Im festgelegten Entwicklungsbereich soll die Stadt grundsätzlich alle Grundstücke zum ent­wicklungsunbeeinflussten Wert erwerben (siehe Fragen 9 bis 11). Hierdurch soll eine einheitliche und zügige Entwicklung des Gebiets erleichtert werden, welche aufgrund der bestehenden Grundstückszuschnitte und Eigentumsstruktur gegebenenfalls nicht oder nur zum Teil möglich wäre.

Vom Erwerb soll vor allem dann abgesehen werden, wenn Grundstücke baulich bereits gemäß den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme genutzt werden oder wenn Eigentümer*innen sich zu einer den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme entsprechenden Bebauung bzw. Nutzung ihrer Grundstücke verpflichten (sogenannte Abwendungsvereinbarung, siehe Frage 16). Auch noch nach Erlass der Entwicklungssatzung besteht also für betroffene Eigentümer*innen die Möglichkeit, an der Gesamtgebietsentwicklung mitzuwirken (siehe Frage 16).

Nach Neuordnung und Erschließung der erworbenen Grundstücke muss die Stadt diese zum Endwert wieder veräußern (Reprivatisierung). Dabei sind zunächst die früheren Eigentümer*innen zu berücksichtigen. Eine Veräußerung darf nur an Bauwillige erfolgen, die sich verpflichten, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele zu bebauen.Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen der Grundstücke sollen in erster Linie dem Entwicklungsgebiet in Form von Infrastrukturmaßnahmen zugute kommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen und den damit verbundenen Ein­nahmen durch die Reprivatisierung werden die Kosten der Planung und der benötigten Infra­struktur bezahlt. Was übrig bleibt (der „Überschuss“), wird fair auf die ursprünglichen Eigentü­mer*innen verteilt, die zum Zeitpunkt des Beschlusses einer Entwicklungssatzung im Besitz der Flächen sind bzw. Grundstücke nach diesem Zeitpunkt erworben und Abwendungsverein­barungen abgeschlossen haben (vertiefend hierzu Frage 20).

Entscheidet sich die Stadt dafür, einen Entwicklungsbereich förmlich festzulegen (siehe Fra­gen 5 bis 7), muss nach dem Gesetz die zügige Durchführung der städtebaulichen Entwick­lungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet sein. Was unter einem absehbaren Zeitraum zu verstehen ist, kann nicht pauschal beantwortet werden und hängt auch vom Umfang der konkreten Entwicklungsmaßnahme ab. In der Rechtsprechung wurde zum Beispiel eine Dauer von bis zu 23 Jahren nicht beanstandet. Ob die zügige Durchführbar­keit gewährleistet ist, muss zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs (siehe Frage 6) beurteilt werden.

Hinweise für betroffene Grundstückseigentümer*innen

Im städtebaulichen Entwicklungsbereich soll die Gemeinde die Grundstücke erwerben (siehe auch Frage 7). Nach dem Gesetz darf sie beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren als den sogenannten entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert. Zur Bildung dieses Werts wird ermittelt, welchen Verkehrswert ein Grundstück spätestens am Tag des Einleitungsbeschlusses hatte. Es kann aber auch ein früherer Stichtag herangezogen werden.

Der Kaufpreisbindung liegen die folgenden Erwägungen zugrunde:

Sobald auf dem Immobilienmarkt bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherwei­se erstmals oder intensiver als bisher baulich genutzt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert (umgangs­sprachlich auch "Marktwert" genannt). Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird.

Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf beruhen, dass der Stadtrat die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließt. Je wahrscheinlicher mit fortschreitender Konkretisierung der städtischen Planungs­absichten eine Baulandausweisung wird, desto stärker ist in der Regel die Wertentwicklung berührt. Mit den betroffenen Grundstücken könnte spekuliert werden. Vor diesem Hintergrund hat es der Gesetzgeber für gerecht gehalten, für städtebauliche Ent­wicklungsmaßnahmen festzulegen: Die verantwortliche Gemeinde soll, sofern eine Entwick­lung über städtebauliche Verträge nicht möglich ist (siehe Frage 6) und daher eine Entwick­lungssatzung förmlich beschlossen wird, die benötigten Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erwerben, um sie in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum dann marktüblichen Baulandpreis (auch „Endwert“ genannt) wieder zu veräußern (siehe auch Frage 7). Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümer*innen auszuschütten (siehe Fragen 7 und 20).

Der bereits unabhängig von der geplanten Entwicklung bestehende Verkehrswert Ihres Grund­stücks fließt selbstverständlich in die Ermittlung des Anfangswertes ein. Einen Wertverlust auf­grund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müssen Sie daher nicht befürchten.

Maßgeblich ist der tatsächliche Grundstückszustand, das heißt, insbesondere die Art der Nutz­barkeit des Grundstücks zum Ermittlungszeitpunkt (siehe Fragen 3 und 9). Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt für Grundstücke vergleichbaren Zu­stands werden jedoch berücksichtigt. Gleiches gilt für Werterhöhungen des Grundstücks durch eigene Aufwendungen der Eigentümer*innen, die zulässigerweise bewirkt wurden. Dagegen sollen nach dem Gesetz gerade diejenigen Werterhöhungen, die durch die Aussicht auf die Entwicklung, durch ihre Vorbereitung oder Durchführung eingetreten sind, nicht berücksichtigt werden.

Auch bei landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen kann eine gewisse Ent­wicklungserwartung bereits vor dem Stichtag (siehe Fragen 3 und 9) eingetreten sein, die dann eine höhere Bewertung rechtfertigt. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn landwirt­schaftlich genutzte Flächen auch für anderweitige Nutzungen und Funktionen, etwa aufgrund ihrer Lagegunst, in Betracht kommen. Man spricht dann von „begünstigtem Agrarland“. Aber auch wenn sich kein höherer Verkehrswert gebildet hat, bestimmt das Gesetz, dass zu­mindest der Wert für begünstigtes Agrarland maßgeblich ist.

Mit Einfrieren der Bodenpreise wird umgangssprachlich bezeichnet, dass für die Bestimmung des entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerts spätestens der Tag des Einleitungsbeschlus­ses maßgeblich ist (siehe Fragen 3 und 9) und die Stadt im Falle des Erlasses einer Entwick­lungssatzung die betroffenen Grundstücke nur zu diesem Wert erwerben kann (siehe Frage 7).

Allerdings bleibt ein Steigen oder Sinken des entwicklungsunbeeinflussten Wertes durch Ver­änderungen der allgemeinen Marktlage (etwa aufgrund der konjunkturellen Entwicklung) mög­lich (siehe Frage 10).

Im Rahmen von privaten Grundstücksgeschäften besteht jedenfalls bis zum Erlass einer Ent­wicklungssatzung keine Bindung an den entwicklungsunbeeinflussten Wert (zum Grundstücks­verkehr im Untersuchungsbereich siehe Fragen 13 bis 15), das heißt Verkäufer und Käufer können den Preis unabhängig vom entwicklungsunbeeinflussten Wert bestimmen.

Hat die Stadt jedoch mittels einer Satzung ein Vorkaufsrecht an Grundstücken im Untersu­chungsbereich begründet und dieses für das zu verkaufende Grundstück ausgeübt, kann sie den dann von ihr zu zahlenden Kaufpreis, vom ursprünglich vereinbarten Preis abweichend, nach dem Verkehrswert bestimmen. Voraussetzung hierfür ist, dass der ursprünglich verein­barte Kaufpreis den Verkehrswert deutlich überschreitet. Dies ist eine Frage des Einzelfalls (zum Grundstücksverkehr im Untersuchungsbereich siehe Fragen 13 bis 15).Ist eine Entwicklungssatzung in Kraft getreten, bedürfen private Grundstücksverkäufe der Ge­nehmigung durch die Stadt. Diese darf insbesondere dann versagt werden, wenn der Kauf­preis über dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert liegt (siehe auch Fragen 16 und 17). Auch insoweit werden die Bodenpreise also eingefroren.

Solange es keine Ihr Grundstück betreffende Entwicklungssatzung gibt, es also nicht in einem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, können Sie im Rahmen der üblicherweise gel­tenden Regeln damit machen, was Sie wollen, zum Beispiel es veräußern, verpachten oder beleihen. Beachten Sie jedoch, dass auch bereits im Untersuchungsbereich eine Vorkaufsatzung gelten kann (siehe Frage 14).

Eine Vorkaufssatzung begründet ein Vorkaufsrecht bei Grundstücksverkäufen zu Gunsten der Landeshauptstadt München. Immer vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahmetatbestände.

Gesetzlicher Zweck des Vorkaufsrechts ist es, der Gemeinde das Erreichen der angestrebten städtebaulichen Entwicklung in dem Gebiet, in dem das Grundstück liegt, zu erleichtern, indem sie bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen Grundstücke bevorzugt erwerben kann. Das Vorkaufsrecht greift nur, wenn die Stadt davon Gebrauch macht und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt.

Sollte die städtebauliche Planung zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits er­kennen lassen, wie das Grundstück konkret verwendet werden soll und verpflichtet sich der Erwerbende zur entsprechenden Verwendung, kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abgewendet werden. Übt die Stadt das Vorkaufsrecht aus, tritt sie in den geschlossenen Kaufver­trag und grundsätzlich zu den vereinbarten Bestimmungen als „Ersatzkäuferin“ ein.

Hinweise zu einer möglicherweise geltenden Vorkaufsatzung finden Sie unter https://www.mu­enchen.de/rathaus/Stadtrecht/alphabetisch.html

Die Stadt ist gerne bereit, schon jetzt Ihr Grundstück zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert wird sich im Untersuchungsbereich an den vorstehend beschriebenen Vorgaben (siehe Fragen 9 bis 11) orientieren. Wenden Sie sich an die Akquisestelle des Kommunalreferats, falls Sie mit uns über einen Verkauf Ihres Grundstücks sprechen wollen. Die Ansprechpartner*innen für eventuelle Verkaufsgespräche finden Sie am Ende der FAQs. Zur Rechtslage nach dem Erlass einer Entwicklungssatzung durch den Stadtrat, siehe Fragen 16 und 17.

Was muss ich beachten?

Es gibt keine besonderen rechtlichen Beschränkungen des Erwerbs von Grundstücken, die in einem Untersuchungsbereich liegen. Beachten Sie aber, dass im Falle des Erlasses einer Ent­wicklungssatzung für Ihr Grundstück die Gemeinde dieses für keinen höheren als den entwick­lungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten “Anfangswert“) erwerben darf (siehe Fragen 7, 9 bis 11 und 16).

Wenn Sie also ein Grundstück im Untersuchungsbereich zu einem höheren als dem entwick­lungsunbeeinflussten Wert kaufen, droht ein Verlustgeschäft. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die vorbereitenden Untersuchungen ergeben, dass das Grundstück für die vor­gesehene städtebauliche Entwicklung nicht benötigt wird. Ein Verlustgeschäft kann aber auch dann der Fall sein, wenn die Differenz Ihres Kaufpreises zum entwicklungsunbeeinflussten Wert höher ist als ein etwaiger Überschussanteil (siehe Frage 20).

Beachten Sie jedoch bitte, dass für den Untersuchungsbereich eine Vorkaufsatzung gelten kann. Siehe hierzu Frage 14.Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass weder das Referat für Stadtplanung und Bauordnung noch das Kommunalreferat Sie dazu beraten kann, ob ein Grundstückskauf für Sie wirtschaft­lich sinnvoll ist und welcher konkrete Preis angemessen wäre.

Der Entwicklungsbereich ist vom Untersuchungsbereich streng zu unterscheiden. Vom Entwicklungsbereich spricht man nämlich erst ab Erlass einer Entwicklungssatzung (siehe Frage 5). Hierzu kommt es aber nur, wenn andere Lösungen zur Gesamtgebietsentwicklung nicht möglich waren. Dazu gehört zum Beispiel der Abschluss von städtebaulichen Verträgen mit einer für die Gesamtgebietsentwicklung ausreichenden Anzahl von mitwirkungsbereiten Eigentümer*innen (siehe Frage 6).

Kommt es zum Erlass einer Entwicklungssatzung, sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Sie als Eigentümer*innen Ihre Grundstücksflächen zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (siehe Frage 7) an die Stadt veräußern. Die Stadt soll grundsätzlich sämtliche Grundstücke im Entwicklungsbereich erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erfolgen darf (siehe Fragen 7 und 9 bis 11).

Das Gesetz sieht jedoch vor allem zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:

  • Ihr Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorgesehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann kann ein Zwischenerwerb durch die Stadt nicht nötig sein.
  • Sie möchten selbst an der Gebietsentwicklung mitwirken und sind in der Lage, Ihr Grundstück binnen angemessener Frist genau so nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte Abwendungsvereinbarung abzuschließen, in der Sie sich zur entsprechenden Nutzung und zur Zahlung des gesetzlich vorgesehenen Ausgleichsbetrages zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme an die Stadt verpflichten. Für diese Mitwirkung an der Gebietsentwicklung können Sie sich auch mit anderen betroffenen Eigentümer*innen zusammenschließen. Entsprechende Modelle hierfür müssen erarbeitet werden.

Insbesondere auf der Grundlage des zuletzt genannten Punktes besteht für betroffene Eigentümer*innen also die Möglichkeit, auch noch nach Erlass einer Entwicklungssatzung (siehe Fragen 5 bis 7) an der Gebietsentwicklung mitzuwirken.Ob eine dieser beiden Ausnahmen für Ihr Grundstück in Betracht kommt, kann erst relativ spät im Planungsprozess gesagt werden. Vorher müssen die städtischen Planungen durch verbind­lichen Stadtratsbeschluss so weit konkretisiert sein, dass für Ihr Grundstück zuverlässig ables­bar ist, ob und ggf. wie sich seine Nutzung in Zukunft verändern soll.

Wollen Sie Ihr Grundstück im Entwicklungsbereich, also nach Erlass einer Entwicklungssat­zung, an einen Privaten verkaufen, können Sie das grundsätzlich tun, benötigen aber eine Ge­nehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Ge­nehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung; siehe auch Frage 12) oder der Verkauf des Grund­stücks der Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf andere Art und Wei­se zuwiderlaufen würde.
Darüber hinaus besteht im Entwicklungsbereich ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu Gunsten der Stadt, auch ohne gesonderte Vorkaufsatzung – vorbehaltlich der gesetzlichen Ausnahme­tatbestände (zur Ausübung und Folge siehe Frage 14).

Vorrangiges Ziel der Stadt ist es, mit den betroffenen Eigentümer*innen eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Dies gilt sowohl vor als auch nach der förmlichen Festlegung eines Ent­wicklungsbereichs. Dazu ist die Stadt gesetzlich verpflichtet.

Eine solche Zusammenarbeit kann zum einen darin liegen, dass ein betroffenes Grundstück durch die Stadt erworben wird (siehe auch Fragen 6, 7 und 16). Zum anderen können die Ei­gentümer*innen ihre Flächen gegebenenfalls auch selbst nach den Zielen der Stadt entwi­ckeln. Auch unter Einschaltung eines Investors und/oder Bauträgers (siehe auch Frage 16). Die konkreten Lösungen hierfür können in Zusammenarbeit mit der Stadt entwickelt werden. Allerdings können konkrete Aussagen zu den Zielen der Stadt für bestimmte Flächen frühes­tens ab Vorliegen des integrierten Strukturkonzepts getroffen werden. Gerne sprechen wir aber schon vorher mit Ihnen über ihre Vorstellungen für Ihr Grundstück. Die Ansprechpartner*innen finden Sie am Ende der FAQs.

Wird tatsächlich eine städtebauliche Entwicklungssatzung erlassen und hat sich die Stadt ernsthaft um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen be­müht, sind aber alle Verhandlungen gescheitert, ist eine Enteignung zugunsten der Stadt als letztes Mittel grundsätzlich möglich. Ihnen steht jedoch auch dann eine Entschädigung zu. Die Höhe der Entschädigung ist nach den gesetzlichen Regelungen der entwicklungsunbeeinfluss­te Wert. Eine Enteignung ist aber immer das letzte Mittel und auch für die Stadt mit erheblichem Auf­wand verbunden.

Falls Sie aufgrund einer Abwendungsvereinbarung (zum Begriff siehe Frage 16) mit der Stadt im Besitz Ihres Grundstückes bleiben, um es entsprechend der städtebaulichen Planung zu nutzen, erhalten Sie ein entwickeltes Grundstück. Mit diesem können Sie langfristig eine hö­heren Rendite als bisher erzielen, wenn für Ihr Grundstück Baurecht geschaffen oder geltend­es Baurecht im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme aufgewertet wird. Von dieser Ren­dite abzuziehen ist jedoch die gesetzlich vorgesehene Zahlung des sogenannten Ausgleichsbe­trags. Dies ist derjenige Betrag, der durch die aufgrund der Baurechtsschaffung eintretende Werterhöhung entsteht.
Dasselbe gilt auch im Falle der Reprivatisierung (siehe Frage 7). Statt des Ausgleichsbetrags ist in diesem Fall aber der Kaufpreis für das entwickelte Grundstück zu zahlen.

Alle Wertsteigerungen von Grundstücken im Entwicklungsbereich, die sich durch die städte­bauliche Entwicklungsmaßnahme ergeben haben (sogenannte Bodenwertsteigerung), werden in einen Geldtopf geworfen. Aus diesem Geldtopf wird die für die künftigen Nutzungen benötigte Infrastruktur bezahlt. Das können zum Beispiel Straßenanlagen, Kindertagesstätten, Schulen, öffentliche Parks oder Spielplätze sein. Bleibt nach Abschluss der Entwicklungsmaß­nahme Geld im Topf übrig, wird dieses unter den Grundstückseigentümer*innen anteilig ver­teilt. Was sie dann bekommen, ist deren "Überschussanteil". Maßgebend sind die Eigen­tumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses der Entwicklungssat­zung. Alteigentümer*innen , die ihr Eigentum danach an die Stadt veräußert haben, sind bei ei­nem etwaigen Überschuss genauso zu berücksichtigen wie diejenigen Eigentümer*innen die ihr Eigentum behalten haben.

Die Verteilung erfolgt entsprechend dem Verhältnis der entwicklungsunbeeinflussten Werte der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zueinander. Das heißt: Wären zum Beispiel. zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ohne die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einschließlich der vorbereitenden Untersuchungen alle betroffenen Grundstücke gemeinsam 100 Millionen Euro und Ihr Grundstück 5 Millionen Euro wert, erhielten Sie fünf Prozent eines Überschusses.

Kostet die Entwicklung des neuen Ortsteils mehr Geld als im Topf ist, geht dies nicht zu Lasten der Eigentümer*innen. Vielmehr fallen die weitergehenden Kosten dem städtischen Haushalt zur Last. Ein Verlustrisiko hat also nur die Stadt zu tragen.

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