Paulaner am Nockherberg

Wo einst Bier gebraut und abgefüllt wurde, werden nun Wohnungen errichtet - oberhalb wie unterhalb der Isar-Hangkante.

Das Projekt

Luftbild Paulaner
Das Planungsgebiet mit der ursprünglichen Bebauung von oben

Die Paulaner-Brauerei hat ihre Produktion und Logistik von der Innenstadt an den Stadtrand nach Langwied verlagert. Damit eröffnete sich für die Stadt München die Chance, die industriell-gewerblich geprägten Gebiete in der Au in neue, nachhaltige Wohnquartiere umzuwandeln.

Zirka 1.500 neue Wohnungen für etwa 3.500 Menschen, mehrere Kindertagesstätten und ein 16.000 Quadratmeter großer Park – das und mehr ist auf dem Gelände geplant. In der Hochstraße 29 wurde in der näheren Umgebung eine Grundschule gebaut, die 2019 den Betrieb aufnahm.

Um eine ansprechende Gestaltung zu gewährleisten, hat die Investorin, die Bayerische Hausbau, 2012 in Abstimmung mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung für die drei Teilbereiche Regerstraße (5,1 Hektar), Welfenstraße (2,3 Hektar) und Ohlmüllerstraße (1,7 Hektar) einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb ausgelobt. Neben den Wohnungen (30 Prozent im geförderten Wohnungsbau) sollen Nachbarschaftstreffs, eine Tiefgarage, Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsflächen entstehen, die auch für die direkte Umgebung einen Mehrwert bieten. Der 16.000 Quadratmeter große Quartierspark im Teilgebiet Regerstraße soll attraktive Spiel- und Freizeitaktivitäten möglich machen, ein Fuß- und Radwegenetz erschließt das gesamte Gebiet. In der Regerstraße wird eine Tramhaltestelle geplant.

An der Ohlmüllerstraße befindet sich die neue zentrale Verwaltung der Brauerei, die mit 250 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern am innerstädtischen Traditionsstandort bestehen bleibt. Insgesamt sollen etwa 150.000 Quadratmeter Geschossfläche ermöglicht werden.

Wettbewerbe, Öffentlichkeitsbeteiligung und Verfahren

Beim Planungsprozess hat die Stadt zusammen mit der Vorhabenträgerin neue Wege der Bürgerbeteiligung beschritten. Im Juni 2013 ist der städtebauliche und landschaftsplanerische Wettbewerb entschieden worden. Das Preisgericht wählte drei Siegerentwürfe aus:

  • Für das Teilgebiet an der Regerstraße bildete der überarbeitete Entwurf des Büros Rapp+Rapp aus Amsterdam mit Atelier Quadrat Rotterdam die Grundlage für die weiteren Planungen.
  • Im Teilgebiet Ohlmüllerstraße setzte sich das Münchner Büro Steidle Architekten mit Atelier Auböck+Kárász (Wien) durch.
  • Im Bereich Welfenstraße wurde das Londoner Büro Caruso St John Architects mit Vogt Landschaftsarchitekten (Zürich) mit dem ersten Preis ausgezeichnet.

Bereits vor Wettbewerbsbeginn fand eine Podiumsdiskussion statt, bei der sich die Öffentlichkeit über die Grundlagen und Ziele der Planung informieren und Anliegen in die Auslobung einbringen konnte. Nach der ersten Phase wählte das Preisgericht Preisgruppen aus, die pro Teilgebiet aus vier bis fünf Arbeiten bestanden. Die 14 Entwürfe wurden öffentlich vorgestellt, diskutiert und der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung zugrunde gelegt. Hinzu kam eine Reihe von weiteren Veranstaltungen, die rege genutzt wurden, unter anderem eine ganztägige Bürgerwerkstatt. Alle Erkenntnisse aus der Bürgerwerkstatt und der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung flossen gesammelt in die zweite Bearbeitungsphase des Wettbewerbs ein, in der die acht Planungsbüros aus München, Zürich, Wien, Amsterdam und London ihre Entwürfe überarbeiteten. Die endgültige Entscheidung traf die Jury im Juni 2013 - sie wurde der Öffentlichkeit bei einer weiteren Podiumsdiskussion vorgestellt.

Die prämierten Entwürfe wurden konkretisiert, während der Bauleitplanung fanden mehrere Informationsveranstaltungen statt. Seit dem 29. Februar 2016 ist der Bebauungsplan rechtskräftig und das förmliche Beteiligungsverfahren abgeschlossen.

Der Gestaltungsbeirat

Ein Gestaltungsbeirat mit Vertreterinnen und Vertretern aus Verwaltung, Vorhabenträgerin, von Architekten und Landschaftsplanern sowie der Öffentlichkeit (Bezirksausschuss) wurde einberufen. Die im Wettbewerb prämierten Planungsteams entwickelten Qualitätsbausteine zur Gestaltung und fassten diese als Leitfäden zusammen. Anhand dieser und der Vorgaben des Bebauungsplans hat der Gestaltungsbeirat die künftigen Bauvorhaben bis zur Baugenehmigungsreife qualitativ bewertet.

Das Verwaltungsgebäude

Für das Paulaner-Verwaltungsgebäude an der Ohlmüllerstraße, das nicht Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens war, gab es einen gesonderten Realisierungswettbewerb. Unter Einbeziehung des denkmalgeschützten Zacherlbaus und der Linde-Eismaschine am Auer Mühlbach entsteht ein neues Gebäude - nach dem Preisträgerentwurf des Büros Hierl Architekten BDA DWB aus München mit Koeber Landschaftsarchitekten. Der Zacherlbau, der im Zweiten Weltkrieg teilweise zerstört wurde, wurde in enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Denkmalpflege saniert und durch das Verwaltungsgebäude erweitert. Die Eismaschine von Carl von Linde ist weltweit die älteste, die noch an ihrem  ursprünglichen Ort steht. Auch sie steht unter Denkmalschutz. Sie bleibt erhalten und wird in eine künftige Nutzung integriert werden.

Realisierung

Das Gebiet wird in unterschiedlichen Zeitabschnitten stufenweise entwickelt. Auf dem Areal an der Welfenstraße wurde im Frühjahr 2017 mit dem Bau der ersten Wohnungen begonnen. Im Bereich zwischen Falkenstraße und Ohlmüllerstraße wurde 2018 der Baubeginn durchgeführt. In beiden Quartieren sind zwischenzeitlich die Gebäude errichtet, die Freianlagen sind im Bau. Im größten Bauabschnitt zwischen Regerstraße und Hochstraße wurde ebenfalls 2018 mit der Freimachung des Geländes begonnen. Der Abschluss der Gesamtmaßnahme wird etwa 2023 erwartet.

Für weitere Fragen zur Umsetzung des Vorhabens, des Erwerbs oder der Anmietung von Wohnungen wenden Sie sich bitte direkt an die Bayerische Hausbau .

Bürgerbeteiligung

Beim städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb für das Paulaner-Areal, der zwei Stufen umfasste, hat die Bürgerbeteiligung eine wichtige Rolle gespielt. "Ein Verfahren in dieser Dauer, Breite und Beteiligungstiefe hat es bisher in München noch nie gegeben", sagte Oberbürgermeister Christian Ude bei der Präsentation der Siegerentwürfe im Juni 2013. "Wir haben damit einen Standard gesetzt, was Bürgerbeteiligung angeht." Der Oberbürgermeister lobte auch die sachliche Debatte bei den Preisgerichtssitzungen: Die Entscheidungen seien "mit größter Mehrheit am Rande der Einmütigkeit" getroffen worden. Das Preisgericht setzte sich aus Vertretern der Landeshauptstadt München, der Politik, der Bayerischen Hausbau, freien Architektinnen und Architekten sowie fachlichen Expertinnen und Experten zusammen.

Die Bayerische Hausbau, die hinter dem Projekt steht, will in keinem der drei Teilgebiete Hochhäuser errichten. Obergrenze für die künftige Bebauung an der Reger-, Welfen- und Ohlmüllerstraße soll die Höhe des bestehenden Paulaner-Verwaltungsgebäudes, nämlich 28 Meter, sein. Damit wird eine wesentliche Forderung der Bürgerinnen und Bürger aufgegriffen. Um Vielfalt zu gewährleisten, sollen auf Wunsch der Bayerischen Hausbau an der Gestaltung der Häuser und Fassaden in jedem Teilgebiet mehrere Architektinnen und Architekten unter der Federführung der erstplatzierten Büros mitwirken. Die 30 Prozent sozial geförderter und sozial orientierter Wohnraum sollen auf alle drei Gebiete verteilt werden.

Mit den drei Preisträgerentwürfen wird das Bebauungsplanverfahren weitergeführt.

Details zum Wettbewerb/Regerstraße

In dem mit 5,1 Hektar größten Teilgebiet in der Oberen Au kommt das Amsterdamer Büro Rapp + Rapp mit den Landschaftsarchitekten Atelier Quadrat aus Rotterdam zum Zug. Kernstück sind vier Wohnblöcke mit Innenhöfen und unterschiedlich hohen Häusern inmitten einer parkähnlichen Landschaft.

Mit den individuell gestalteten Häusern wollen die Planerinnen und Planer ein neues Stück Stadt schaffen. Die polygonalen Blöcke reagieren auf die umgebende Bebauung und binden auch die historischen Herbergshäuser an der Hochstraße gut ein. Durch ihre besondere Ausformung entsteht zwischen den Häuserblöcken eine kontinuierliche, sich unterschiedlich weitende Parkfläche, die für die Öffentlichkeit zugänglich ist. Im Inneren der Wohnblöcke werden private und halböffentliche Freiflächen angeboten. Insgesamt ist die Bebauung eher kleinteilig strukturiert. In der Überarbeitungsphase haben die Architektinnen und Architekten die Gebäudehöhen gegenüber den Herbergshäusern reduziert, den Abstand zur nördlichen Bebauung vergrößert und punktuell Satteldächer integriert. Die Gaststätte Paulaner am Nockherberg wird gut in das Gesamtkonzept eingebunden. Eine neue Erschließungsstraße ist nicht nötig. Die neun- und zehngeschossigen Häuser im letzten Entwurf werden in der Höhe noch einmal reduziert.

Drei dritte Preise

Weil das Preisgericht den Entwurf von Rapp+Rapp mit großem Abstand am besten bewertet hat, verständigte sich die Jury auf keinen zweiten Platz und vergab stattdessen drei dritte Preise: Sie gingen an Caruso St John Architects (London) mit Vogt Landschaftsarchitekten (Zürich), Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner mit realgrün Landschaftsarchitekten (beide München) sowie Marcel Meili und Markus Peter (München) mit Landschaftsarchitekt Jürgen Huber (Freising).

Details zum Wettbewerb/Welfenstraße

Auf dieser 2,3 Hektar großen Fläche in der Oberen Au wird der Entwurf des Londoner Büros Caruso St John Architects mit Vogt Landschaftsarchitekten aus Zürich die Grundlage für die weiteren Planungen bilden. Kernstück ist ein keilförmiger Block, der die Straßenführung aufgreift.

Die geschlossene Blockrandbebauung sieht fünf Geschosse und zurückgesetzte Terrassengeschosse vor. Die sanfte Kurve an der Welfenstraße wird durch eine gebogene Fassadenführung aufgefangen - eine Reminiszenz an den malerischen Städtebau Theodor Fischers. Der Kopfbau am Ende der Welfenstraße soll Akzente setzen, er wird in seiner Höhe aber noch reduziert. Positiv wurde der ruhige, gut belichtete, großzügige Innenhof bewertet. An der Südseite verläuft ein Fuß- und Radweg im Grünen.
In der Überarbeitungsphase hatten die Architektinnen und Architekten die Höhe des Baukörpers auf Wunsch der Bürgerinnen und Bürger um ein bis zwei Geschosse verringert und die entfallenen Flächen auf mehrere Hochpunkte verteilt. Der Hochpunkt an der Senftlstraße wird nicht mehr Bestandteil der weitergehenden Planung sein.

Die weiteren Preisträger

Auf Platz zwei schafften es die Entwürfe von Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner mit realgrün Landschaftsarchitekten aus München, auf Platz drei Peter Ebner and friends aus Wien mit dem Münchner Büro mahl-gebhardt-konzepte.

Details zum Wettbewerb/Ohlmüllerstraße

Für diese 1,7 Hektar große Fläche in der Unteren Au setzte sich der Entwurf von Steidle Architekten aus München mit dem Wiener Landschaftsarchitekturbüro Atelier Auböck+Kárász durch. Kernidee ist ein offener Wohnring zum Auer Mühlbach hin.

Das Planungsteam schlägt eine Blockbebauung mit einem bis zu sechs Geschossen gestaffelten Gebäudeteil an der Falkenstraße und differenzierten Seiten zur Umgebung hin vor. Im Süden öffnet sich der Wohnblock zum Auer Mühlbach hin. Ein achtgeschossiger Gebäudeteil bietet attraktive, zum Bach hin orientierte Wohnungen. Entlang des Auer Mühlbachs wird eine großzügige Grünfläche geschaffen, die durch Wege mit der Umgebung vernetzt ist.
Südlich des Auer Mühlbachs soll ein Kindergarten mit Spielflächen entstehen. Dazu wird die alte Braumeistervilla fortgebaut. In der Überarbeitungsphase wurde das Wohngebäude eingerückt, um die Abstandsflächen einzuhalten. Außerdem passten die Architektinnen und Architekten die Dachflächen an.

Die weiteren Preisträger

Der zweite Platz ging an Fink+Jocher Architekten und Stadtplaner mit realgrün Landschaftsarchitekten, München, der dritte Platz an Caruso St John Architects (London) mit Vogt Landschaftsarchitekten, Zürich.

Chronologie

12/2015: Satzungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 2076
07/2015: Billigungsbeschluss
04/2014: Informationsveranstaltung der Bayerischen Hausbau
04/2014: Stadtratsbeschluss zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens
06/2013: Jurysitzung im städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb; 3. außerordentliche Bürgerversammlung; Informationsveranstaltung; Ausstellung der Wettbewerbsergebnisse
04/2013: Workshop für die Öffentlichkeit; Erörterungsveranstaltung
03/2013: Jurysitzung im Wettbewerb für das Verwaltungsgebäude
03/2013: Preisgericht mit Preisgruppe; Ausstellung der Wettbewerbsbeiträge
10/2012: Auslobung des Wettbewerbs; Preisrichtervorbesprechung; Podiumsdiskussion
10/2012: Aufstellungsbeschluss
09/2012: 2. außerordentliche Bürgerversammlung
05/2012: 1. außerordentliche Bürgerversammlung

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