Erhaltungssatzungen – Genehmigung von Baumaßnahmen

Mit einem öffentlich rechtlichen Vertrag kann ein Rechtsverhältnis begründet, geändert oder aufgehoben werden (Artikel 54 Satz 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz [BayVwVfG]). Bezogen auf energetische Maßnahmen in einem Erhaltungssatzungsgebiet wird in einem solchen Vertrag der zulässige Rahmen und der Umfang der erlaubten Maßnahmen festgelegt. Zudem wird die Zulässigkeit von Umlagen geregelt. Wird gegen den Vertrag verstoßen, löst dies grundsätzlich eine Vertragsstrafe aus.

Energetische Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hinausgehen, sind im Erhaltungssatzungsgebiet nicht genehmigungsfähig (Umkehrschluss zu § 172 Absatz 4 Satz 3 Nrummer 1a BauGB).
Durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag können diese Maßnahmen überhaupt erst bewilligt werden. Der öffentlich-rechtliche Vertrag schützt die Wohnbevölkerung vor einer möglichen Verdrängung, da die Umlage gegenüber den Mieter*innen gedeckelt wird.

Der öffentlich-rechtliche Vertrag beinhaltet die Verpflichtung, dass Materialkosten, die über denen für die Mindestanforderungen nach dem GEG liegen, im Rahmen der Umlage der Modernisierungskosten (§ 559 BGB) nicht umgelegt werden dürfen.
Beispiel: Es sollen 3-fach verglaste Fenster eingebaut werden. Nach den GEG-Mindestanforderungen sind aber nur (Material-)Kosten für ein 2-fach verglastes Fenster zulässig.
Im Vertrag wird festgelegt, dass lediglich der Differenzbetrag (um den die 3-fach verglasten Fenster im Vergleich zu den 2-fach verglasten Fenstern teurer sind [Materialkosten]) nicht umgelegt werden darf. Die Höhe der Umlage wird somit gedeckelt.

Zuschüsse und Förderungen reduzieren die Kosten, die auf die Mieter*innen umgelegt werden dürfen. Die gegebenenfalls höheren Kosten für Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hinausgehen, können durch Förderungen und Zuschüsse ausgeglichen werden, wodurch die umlegbaren Kosten gesenkt werden.

Kosten, die dem Vermieter oder der Vermieterin nicht entstanden sind, weil sie durch Förderungen oder Zuschüsse abgedeckt sind, dürfen mietrechtlich nicht auf die Mieter*innen umgelegt werden. Dies kann dazu führen, dass die Umlage auf die Mieter*innen für Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen hinausgehen, günstiger ist, als wenn die Maßnahmen lediglich gemäß den GEG-Mindestanforderungen durchgeführt würden.

Es ist wichtig zu beachten, dass der öffentlich-rechtliche Vertrag keine Verpflichtung enthält, Förderungen oder Zuschüsse zu beantragen oder in Anspruch zu nehmen.

Das Risiko, dass Förderungen oder Zuschüsse nicht ausgezahlt werden, liegt allein bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer. Eine Verlagerung dieses Risikos auf die Mieterschaft ist ausgeschlossen.

​Anlage 7 zu § 48 GEG: Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteilen bei Änderung an bestehenden Gebäuden

Falls es sich bei den Verfügungsberechtigten nicht um eine natürliche Person, sondern um eine juristische Person (zum Beispiel GmbH, Genossenschaft) handelt, ist eine rechtsgeschäftliche Begründung der Vertretungsmacht notwendig, sofern nicht bereits eine organschaftliche Vertretung (das heißt, Gesellschafter*in oder Geschäftsführer*in handeln für die Gesellschaft) besteht.
Im Fall einer organschaftlichen Vertretung benötigen wir einen Nachweis der Vertretungsverhältnisse anhand des Handelsregisters.  
Die erteilte Vollmacht muss zum Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages mit der Landeshauptstadt München, Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration zur Erteilung einer erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung einschließlich der darin geregelten Verpflichtungen sowie der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung hinsichtlich der dort vereinbarten Vertragsstrafen berechtigen.