Wohnungsmarktbeobachtung

Die Beobachtung des Wohnungsmarkts ist eine wichtige Grundlage für die Aufgaben des Referats für Stadtplanung und Bauordnung. Dafür gibt es mehrere Instrumente.

Bezahlbaren Wohnraum schaffen

Schlüsselbrett
Michael Nagy / LHM

Die Erkenntnisse zur Entwicklung des Münchner Wohnungsmarkts ermöglichen es, Handlungsempfehlungen für die Kommunalpolitik abzuleiten. Sie sind schon immer in die Argumentation Münchens und des Deutschen Städtetags eingeflossen, wenn es darum ging, Bund und Freistaat zu gesetzlichen Regelungen und Fördermöglichkeiten zu bewegen, mit denen bezahlbarer Wohnraum geschaffen oder gesichert werden kann. Dieses Ziel verfolgt die Landeshauptstadt München bereits seit Jahrzehnten mit höchstem Engagement: Sie hat die finanziellen Mittel für den geförderten Wohnungsbau immer wieder erhöht, zuletzt mit dem wohnungspolitischen Handlungsprogramm "Wohnen in München VI". Außerdem wurden Instrumente für bezahlbaren Wohnraum eingeführt, wie die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) oder der Konzeptionelle Mietwohnungsbau (KMB). Mit der SoBoN wurde von 1994 bis 2019 Baurecht für 15.170 geförderte Wohnungen geschaffen, der KMB verhindert preistreibende Bieterwettbewerbe bei der Vergabe städtischer Grundstücke.

Expertenbefragung zum Wohnungsmarkt

Alle zwei Jahre befragt die Landeshauptstadt München (seit 2003 das Referat für Stadtplanung und Bauordnung) Expertinnen und Experten, wie sie die Situation und die Entwicklungstendenzen auf dem Wohnungsmarkt in München und dem Umland einschätzen.

Zu den Befragten gehören Wohnungsunternehmen, Bauträger, Banken, Genossenschaften, Verbände sowie Marktforschungsunternehmen und der Gutachterausschuss. Der Bericht enthält die Befragungsergebnisse und Diskussionsbeiträge aus einem Round-Table-Gespräch mit der Stadtbaurätin.

Die Broschüre 2019 zum Download

Bericht zur Wohnungssituation

Der Bericht zur Wohnungssituation in München erscheint alle zwei Jahre. Er ist eine Zusammenfassung der wichtigsten Entwicklungen am Wohnungs- und Immobilienmarkt in München.

Dabei werden die Themen Wohnungs­angebot und -nachfrage, Immobilienpreise und Mieten, sozialer Wohnungsbau und Förderprogramme vertieft behandelt.

Die Broschüre 2018 - 2019 zum Download

Kleinräumige Strukturdaten für die Stadtbezirke

Die Broschüre enthält kleinräumige Kennzahlen der Angebots- und Nachfrageseite, wie zum Beispiel Informationen über den Gebäude- und Wohnungsbestand sowie Haushaltsstrukturen und durchschnittliche Angebotsmieten.

Die Ergebnisdarstellung erfolgt für jeden Stadtbezirk steckbriefartig in Form von Tabellen, Grafiken und Karten. Auf diese Weise lässt sich relativ mühelos und schnell erfassen, wie ein bestimmter Stadtbezirk im Vergleich zur Landeshauptstadt München und den übrigen Stadtbezirken strukturiert ist.

Die Broschüre 2018 zum Download

Wohnungsmarktbarometer

Seit 1995 wertet das Referat für Stadtplanung und Bauordnung die Mietannoncen der Süddeutschen Zeitung und seit 2017 die Miet- und Kaufanzeigen des Online-Portals Immobilienscout24 aus.

Obwohl Mietangebote tendenziell eher den oberen Rand des Mietengeschehens wiedergeben, können sie in der Zeitreihe doch als aussagekräftige Frühindikatoren für die Wohnungsmarktentwicklung in München gelten. In die Analyse einbezogen werden Wohnungen ab 20 Quadratmeter Größe in sämtlichen Lagen.

Die Broschüre 2020 zum Download

Wohnungsmarktdaten

Seit 2011 gibt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung jährlich alle wohnungsmarktrelevanten Daten komprimiert in einem Faltblatt heraus.

Darin erscheinen unter anderem aktuelle Zahlen zum Wohnungsbestand, zum geförderten Wohnungsbau, zur Baurechtsschaffung, -genehmigung und -fertigstellung sowie die Immobilien- und Mietpreise und eine kurze Einschätzung zur Entwicklung des Wohnungsmarktes.

Der Flyer 2020 zum Download

Wohnungsbauatlas

Im „Wohnungsbauatlas für München und die Region“ werden die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt für die Jahre 2012 bis 2016 auf drei räumlichen Ebenen dargestellt: für die Landeshauptstadt München, die Region München und die Metropolregion München.

Anhand von Karten und erklärenden Texten wird ein Überblick über die Bestands- und Fertigstellungszahlen innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums gegeben.

Die Broschüre zum Download

Fallstudie zu Verdrängungsprozessen auf dem Wohnungsmarkt

Die Landeshauptstadt München hat eine Fallstudie zu Verdrängungsprozessen auf dem Münchner Wohnungsmarkt erstellen lassen. Von Februar 2020 bis März 2021 führte das Geographische Institut der Humboldt-Universität zu Berlin Experteninterviews und rund 50 leitfadengestützte, qualitative Interviews mit Betroffenen; hinzu kam eine umfangreiche Presseanalyse.

Der räumliche Schwerpunkt lag auf den Stadtteilen Milbertshofen, Altschwabing, Schwabing-West, Giesing Ost / Ramersdorf und der Großwohnsiedlung Neuperlach. Ergänzend wurde ein Workshop mit Vertreter*innen der Landeshauptstadt München zur weiteren Ausarbeitung der Handlungsempfehlungen durchgeführt.

Der Abschlussbericht zum Download

Das sind die Ergebnisse

Insbesondere die Interviews mit Betroffenen zeigen, dass Verdrängung in der Regel ein vielschichtiges Phänomen ist, das sich zeitlich über einen längeren Zeitraum erstreckt und die Betroffenen mit meist mehreren potenziellen Verdrängungsauslösern konfrontiert.

Jede Verdrängungsgeschichte verläuft etwas anders, sodass auch die von Verdrängung betroffenen Personen verschieden auf die Auslöser reagieren. Grundsätzlich kann zwischen den Handlungsmöglichkeiten „Widerstand“, „Passivität“ und „Abwanderung“ unterschieden werden.

Zudem hat die Studie eine Vielzahl von Verdrängungsauslösern identifiziert und die für München besonders häufigen Auslöser herausgestellt, wie beispielsweise Mieterhöhungen, Immobilienverkäufe, bauliche Aufwertungen und dergleichen.

Die Studie verdeutlicht, dass die Landeshauptstadt München diese Probleme sehr ernst nimmt und mit allen auf kommunaler Ebene zur Verfügung stehenden Mitteln versucht, etwa mit dem Neubau von geförderten Wohnungen, der kommunalen Mietpreisbremse oder auch Zweckentfremdungs- und Erhaltungssatzungen.

In der Studie werden mögliche Handlungsansätze aufgezeigt, um Verdrängung weiter zu verhindern, ihre Folgen zu mildern und sie frühzeitig zu erkennen. Beispiele sind der Ausbau der bestehenden Mietberatung in eine zentrale Anlaufstelle und ein indikatorenbasiertes Frühwarnsystem.

Allerdings müssten vor allem Änderungen in der Gesetzgebung auf Bundes- oder Landesebene auf den Weg gebracht werden, so beispielsweise in Form einer verbesserten Mietpreis- und Kappungsgrenze.

Um- und Wegzüge sind ganz normale Phänomene, die in München jährlich etwa 15 Prozent der Bevölkerung betreffen. Problematisch werden sie aber dann, wenn sie unfreiwillig auf Grund von Verdrängung erfolgen – sei es zum Beispiel durch eine Mieterhöhung, Modernisierungen, einen Eigentümerwechsel oder eine Eigenbedarfskündigung. Denn eine neue Wohnung zu finden, ist schwer. Längst sind nicht mehr nur einkommensschwache, sondern auch Haushalte mit mittleren Einkommen von Verdrängung betroffen.

Welche Ausprägungen hat Verdrängung in München und wo findet sie statt? Welche Folgen zieht Verdrängung nach sich und welche Einflussmöglichkeiten haben die Stadtverwaltung und andere Akteure, um sie abzumildern oder gar zu verhindern? Um solche Fragen geht es in der Studie.

Projektdokumentation

Infos der Humboldt-Universität zu Berlin