Konzeptioneller Mietwohnungsbau

So funktioniert der Konzeptionelle Mietwohnungsbau

Im Jahr 2014 wurden die ersten Grundstücke im Rahmen des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus (KMB) vergeben. Mittlerweile sind mehr als 3.000 Wohnungen in rund 70 Vorhaben an verschiedenen Standorten im Stadtgebiet in Planung, im Bau oder bereits bezogen.

• Mit dem KMB reagiert die Landeshauptstadt München auf den angespannten Münchner Wohnungsmarkt und unterstützt den Bau von preisgedämpften, freifinanzierten Mietwohnungen für Haushalte, deren Einkommen oberhalb der Grenzen der Wohnraumförderprogramme liegen.
• Bei der Vergabe von Grundstücken verzichtet die Landeshauptstadt München auf einen Preiswettbewerb und vergibt die Flächen zu einem lage-unabhängigen Festpreis in Höhe von 1.050 Euro je Quadratmeter Geschossfläche. Den Zuschlag erhalten Bewerber*innen, die im Ausschreibungsverfahren das überzeugendste Konzept liefern („Konzeptausschreibung").
• 2019 kamen soziale Aspekte hinzu: Mindestens 60 Prozent der KMB-Wohnungen sind an Zielgruppen zu vergeben, die besonders von der angespannten Wohnungssituation betroffen sind und zum Teil geringe Einkommen haben.

Die dauerhafte Einführung des KMB ist ein wichtiger Baustein des wohnungspolitischen Handlungsprogramms „Wohnen in München VII“, das der Stadtrat 2022 beschlossen hat.

Bindungen

• Im KMB sind verbindliche Vorgaben und Bindungen der Landeshauptstadt München für mindestens 80 Jahre einzuhalten. Diese betreffen sowohl den Ausstattungsstandard und die Wohnungsgrößen als auch konkrete Vorgaben zu einer angemessenen Belegung.
• Von besonderer Bedeutung ist die Begrenzung der Erstvermietungsmieten und der Mieterhöhungsmöglichkeiten. Die Erstvermietungsmieten (Nettokaltmieten) sind lage-unabhängig auf derzeit maximal 15,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Im Rahmen der Grundstücksausschreibung für neue KMB-Vorhaben können Bauherr*innen auch eine geringere verbindliche Erstvermietungsmiete anbieten.
• Die Erstvermietungsmiete darf erstmalig nach Ablauf der ersten fünf Jahre und nur auf Basis des Lebenshaltungskostenindex angepasst werden. Auch die Nettokaltmiete bei Wiedervermietungen ist infolge der Kopplung an den Lebenshaltungskostenindex begrenzt. In jedem Fall darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden, was einen zusätzlichen Schutz für die Mieter*innen darstellt.

Bewahrung der "Münchner Mischung"

Der Konzeptionelle Mietwohnungsbau ist kein Förderprogramm, sondern dient ausschließlich dem Neubau von preisgedämpften Mietwohnungen. Denn die „Münchner Mischung", also die breite Streuung verschiedener Einkommensgruppen in einem Wohngebiet, soll erhalten bleiben: In München sind deshalb 60 Prozent der städtischen Wohnbauflächen für den geförderten und 40 Prozent für den Konzeptionellen Mietwohnungsbau vorgesehen. Die dort entstehenden Wohnungen sind überwiegend für Bevölkerungsgruppen vorgesehen, die für eine nachhaltige Stadtentwicklung und eine gesunde, funktionierende Stadtgesellschaft eine wichtige Bedeutung haben, insbesondere für Beschäftigte in Mangelberufen in der öffentlichen Daseinsvorsorge sowie im Bereich Pflege und Erziehung. Darüber hinaus sind KMB-Wohnungen auch für Haushalte gedacht, die von Förderprogrammen wie dem „München Modell" knapp nicht mehr erfasst werden.

Wo wird gebaut?

Die Wohnungsbauvorhaben befinden sich im ganzen Stadtgebiet und werden von Bauträger*innen, Investor*innen, Baugenossenschaften und der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Münchner Wohnen umgesetzt.

2019 wurde ein umfangreiches Vorhaben an der Carl-Wery-Straße in Neuperlach mit über 300 Mietwohnungen, davon rund 200 im KMB, realisiert. Darüber hinaus sind im Prinz-Eugen-Park rund 530 Wohnungen im KMB entstanden. Im neuen Stadtteil Freiham wurden 2018 und 2019 diverse Grundstücke vergeben, unter anderem für den genossenschaftlichen Wohnungsbau. So entstehen dort im Laufe der kommenden Jahre im ersten Bauabschnitt rund 600 Mietwohnungen im KMB, davon mindestens 250 Genossenschaftswohnungen. Nach weiteren Grundstücksvergaben 2020 und 2021 werden in den kommenden Jahren zum Beispiel im Kreativfeld (Kreativquartier) rund 160 weitere Wohnungen im KMB gebaut.

Auch in den Jahren 2024 und 2025 sollen Flächen für zahlreiche KMB-Wohnungen für Bauträger*innen, Investor*innen, Baugenossenschaften und Wohnprojekte nach Art des Mietshäusersyndikats im Erbbaurecht ausgeschrieben werden. Auf diese Weise wird die Grundlage zur Schaffung von rund 840 KMB-Wohnungen in Freiham (zweiter Bauabschnitt) sowie Neufreimann (ehemaligen Bayernkaserne) gelegt.

Grundstücksausschreibungen

Grundstücksausschreibungen für Bauträger*innen, Investor*innen und Baugenossenschaften finden Sie unter diesem Link:

Wie finde ich eine Wohnung?

Die Vergabe der KMB-Wohnungen erfolgt direkt über die Vermieter*innen.

Vermieter*innen sind Münchner Wohnen sowie Bauträger*innen, Investor*innen und Baugenossenschaften.

Aktuelle Wohnungsangebote finden Sie zum Beispiel über Immobilienanzeigen in Zeitungen oder auf Immobilienportalen im Internet. Baugenossenschaften stellen ihre Projekte häufig in der Projektbörse der mitbauzentrale münchen vor, einer unabhängigen Beratungsstelle für gemeinschaftsorientiertes Wohnen.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Mietinteressent*innen für den KMB müssen grundsätzlich keine besonderen Voraussetzungen erfüllen.

Einen Teil der KMB-Wohnungen dürfen die Bauherr*innen aber nur an bestimmte Zielgruppen vermieten. Vorrangig sind dabei zu berücksichtigen:

• Beschäftigte in Mangelberufen insbesondere in der öffentlichen Daseinsvorsorge einschließlich öffentliche Sicherheit und Ordnung sowie in der freien Wohlfahrtspflege einschließlich Gesundheits-, Krankenpflege- und Erziehungsdienst (Übersicht) oder
• Menschen, die in besonderen inklusiven oder integrativen Wohnformen leben möchten (zum Beispiel Wohngemeinschaften zur gegenseitigen Unterstützung) oder
• Haushalte mit einem Einkommen, das maximal 50 Prozent über den Einkommensgrenzen des geförderten Wohnungsbaus liegt (KMB-Einkommensgrenzen). Auf Antrag erstellt das Sozialreferat eine Einkommensbestätigung für Mietinteressent*innen des KMB.

Nähere Auskünfte zu den Wohnungsangeboten für die Zielgruppen im jeweiligen Mietobjekt erteilen die Vermieter*innen.