Mietspiegel für München

Ein qualifizierter Mietspiegel ist gemäß Paragraf 558 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter*innen und der Mieter*innen anerkannt worden ist. In München erfolgt die Anerkennung durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München.
Dieser hat in seiner Sozialausschusssitzung am 20. März 2025 den neuen Mietspiegel behandelt und veröffentlicht. Die Vollversammlung des Stadtrates hat diesen Beschluss am 26. März 2025 bestätigt und den Mietspiegel für München 2025 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt.
Ein qualifizierter Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete wieder. Existiert in einer Kommune ein qualifizierter Mietspiegel, der nicht älter als zwei Jahre ist, so müssen Vermieter*innen  bei Mieterhöhungen auf diesen Mietspiegel Bezug nehmen. Mieter*innen können eine Mieterhöhung ablehnen, wenn sie über der im Mietspiegel bestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sofern Ausnahmen von der sogenannten „Mietpreisbremse" gegeben sind, darf bei Neuvermietungen die Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Mietspiegel hilft in den meisten Fällen, gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu vermeiden.
Der Mietspiegel bildet ab, was auf dem Markt geschieht. Die Hauptaufgabe des Mietspiegels besteht darin Markttransparenz herzustellen. Mietspiegel haben das Ziel, den Vertragsparteien im Mietverhältnis ein Instrument zur Verfügung zu stellen, das Streitigkeiten bereits im Vorfeld von gerichtlichen Auseinandersetzungen zu vermeiden hilft. Er gilt für rund 500.000 frei finanzierte Wohnungen in München.

Das Sozialreferat veröffentlicht den Mietspiegel für München 2025 in Form einer Broschüre mit Wohnlagenkarte. Sie ist seit dem Stadtratsbeschluss am 20. März 2025 in der Stadtinformation (Rathaus) und im Amt für Wohnen und Migration, Franziskanerstraße 8, kostenlos erhältlich.
Zusätzlich ist der Mietspiegel mit einem Berechnungsprogramm und Zugriff auf die Wohnlagenkarte im Internet abrufbar, unter www.mietspiegel-muenchen.de. Der Internetauftritt ist ein großer Erfolg. Die Seiten des Mietspiegels gehören regelmäßig zu den am meisten genutzten Inhalten der Landeshauptstadt München. Der Online-Mietspiegel gilt unverändert als stark frequentiertes Alternativangebot zur Mietspiegel-Broschüre. Der Mietspiegel für München ist auch für mobile Endgeräte nutzbar.

Der Mietspiegel für München 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 15,38 Euro auf. Das bedeutet ein Plus um 5,5 Prozent gegenüber dem letzten neu erstellten Mietspiegel für München 2023, der eine durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter von 14,58 Euro aufweist

Qualifizierte Mietspiegel müssen nach Paragraf 558 d BGB im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, das bedeutet fortgeschrieben werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat sich darüber hinaus mit Beschluss der Vollversammlung vom 27.07.2011 (Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 06529) dazu entschieden, den Mietspiegel für München alle zwei Jahre neu zu erstellen, also grundsätzlich von einer Fortschreibung abzusehen. Der Mietspiegel für München 2025 ist daher wieder eine Neuerstellung.“

Die Daten basieren auf einer repräsentativen Zufallsstichprobe, die aus dem Einwohnermelderegister der Landeshauptstadt München gezogen wurden.

Relevant für die Berechnung des Mietspiegels für München 2025 waren gemäß Paragraf 558 Absatz 2 BGB alle frei finanzierten Wohnungen, für die im Zeitraum Februar 2018 bis Januar 2024 entweder ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde oder sich der Mietpreis eines bestehenden Mietverhältnisses geändert hat.

Überblick über die Durchschnittsmieten der letzten Mietspiegel

Der energetische Gebäudezustand ist im Detail vorwiegend den Vermieter*innen bekannt. Deshalb wurden auch in der aktuellen Datenerhebung, wie bereits für alle neu erstellten Mietspiegel seit dem Mietspiegel für München 2011, neben den Mieter*innen auch die Vermieter*innen befragt. Neben dem Vorliegen eines Energieausweises mit den darin enthaltenen Kennwerten wurden hier Fragen zum Modernisierungsstatus des Gebäudes gestellt (zum Beispiel vorhandene Wärmedämmung, Art der Heizungsanlage).

Im Rahmen der Datenanalyse konnte kein signifikanter Einfluss des energetischem Gebäudezustand auf den Mietpreis festgestellt werden, der die Aufnahme eines energetischen Merkmals in Tabelle 3 des Mietspiegels für München 2025 gerechtfertigt hätte. Aus den Daten zur energetischen Beschaffenheit aus der Vermieter*innenbefragung konnte jedoch das Merkmal „Wärmedämmung der Außenwände“ als eine begründete Abweichung in Tabelle 5 abgeleitet werden. Somit wurde auch für den aktuellen Mietspiegel die bisherige Annahme bestätigt, dass in München zunächst bezahlbarer Wohnraum gesucht wird und der energetische Zustand nicht im Vordergrund steht.

Jährlich drängen mehr Menschen auf den Münchner Wohnungsmarkt. Das spannt die Mietpreise an, die für sozial schwächere nur schwer zu bezahlen sind. Schaffung und Erhalt von kostengünstigem Wohnraum kommt daher in der Münchner Stadtpolitik höchste Priorität zu.