Exécution du règlement sur le changement d'affectation des logements

Questions et réponses

Pourquoi le changement d'affectation d'un logement est-il interdit à Munich ?

Les logements bon marché sont rares à Munich.
L'interdiction du changement d'affectation des logements vise à empêcher toutes les mesures qui privent le marché du logement munichois de logements. La tâche du département de préservation du logement est donc de préserver le parc de logements dans toute la ville. L'interdiction de changement d'affectation est en vigueur à Munich depuis 1972.

Toute utilisation non conforme est-elle automatiquement interdite ?

Non, si moins de 50 % de la surface habitable est utilisée, par exemple, comme bureau et que le reste de l'habitation est habité régulièrement, il n'y a pas de changement d'affectation du logement.
Cela s'applique également en cas d'utilisation comme logement de vacances (voir ci-dessous).

Ai-je besoin d'autres autorisations en plus de l'autorisation de changement d'affectation ?

Il est possible que des autorisations de la commission locale de la construction, du bailleur ou de nature commerciale soient également nécessaires.
Il peut également y avoir une obligation d'informer l'administration fiscale.

Un changement d'affectation non autorisé entraîne-t-il le paiement d'une amende ?

Oui, un changement d'affectation d'un logement non autorisé constitue une infraction administrative.
Conformément à l'article 5 de la loi sur l'interdiction de l'utilisation de logements à d'autres fins, en liaison avec l'article 14 des statuts de la ville de Munich sur l'interdiction de l'utilisation de logements à d'autres fins, toute personne qui utilise ou cède un logement à des fins autres que l'habitation sans l'autorisation requise commet une infraction. Ces infractions peuvent être sanctionnées par une amende allant jusqu'à 500.000 euros par infraction.

Comment se déroule la procédure administrative ?

Il existe plusieurs possibilités :

• Après avoir déposé une demande, on vérifie si les conditions pour une autorisation (éventuellement ultérieure) de changement d'affectation sont remplies. Suite à cet examen, l'autorisation est accordée - ou non.
• En cas de rejet de la demande, il est possible d'introduire un recours.
• S'il n'y a pas de demande, on vérifie s'il y a un changement d'affectation du logement dans les faits concrets. Si c'est le cas, l'autorité s'adresse à l'intéressé(e) et l'informe d'abord de la situation juridique.
• En dernier lieu, l'autorité est habilitée à empêcher le changement d'affectation par le biais d'une ordonnance. Cette décision peut également faire l'objet d'un recours.

La capitale du Land de Munich n'a aucune influence sur la durée de la procédure judiciaire.

J'ai signalé un changement d'affectation, mais apparemment rien ne se passe. Pourquoi ?

Il peut y avoir plusieurs raisons :

• Il est possible qu'un contrôle ait révélé qu'il n'y avait pas de changement d'affectation ou que celui-ci avait été autorisé.
• Une autre possibilité est que les locaux ne sont pas du tout des logements au sens de la législation sur le changement d'affectation.
• Une autre possibilité serait que la procédure administrative ou judiciaire ne soit pas encore terminée.

Nous vous prions de comprendre que, pour des raisons de protection des données, aucune information ne peut être donnée sur des cas individuels concrets.

Les informations ci-dessus sont de nature générale.

Si vous avez d'autres questions, vous pouvez obtenir de plus amples informations en appelant les numéros indiqués ici (voir Contact).

Vous pouvez également y prendre rendez-vous pour un conseil personnalisé.

Informations sur les appartements de vacances

Qu'est-ce qu'un logement de vacances ?

Selon la loi sur le changement d'affectation, on parle de logement de vacances lorsqu'un appartement ou une maison n'est pas habité(e) de manière régulière et permanente, mais qu'il/elle est loué(e) à des fins d'hébergement touristique pour une courte durée.
La location d'un logement à des personnes séjournant à Munich dans le cadre d'un traitement médical entre également dans cette catégorie.

Qu'est-ce qui est autorisé sans autorisation ?

La location d'un logement en tant que logement de vacances ne constitue pas automatiquement un changement d'affectation soumis à autorisation.
L'énumération suivante - non exhaustive - d'exemples de cas d'offres d'appartements de vacances dans la zone urbaine de Munich n'est pas contestable du point de vue de la législation sur le détournement d'usage :

1. Offres d'appartements de vacances dans des pièces individuelles du propre appartement
   Dans un appartement familial de 90 m² habité en permanence par la famille, seule l'ancienne chambre d'enfant de 10 m², devenue libre, est louée temporairement à des hôtes à des fins de vacances. Les hôtes utilisent la salle de bain et la cuisine pendant leur séjour.
2. Offre de l'appartement entier comme logement de vacances pendant les propres vacances ou autres absences
   Pendant ses propres vacances ou autres absences, le "propre" appartement ou la "propre" maison peut être proposé(e) comme logement de vacances pendant un maximum de 8 semaines TOTALES (= 56 jours calendaires, même répartis sur plusieurs périodes plus courtes) par année civile. L'appartement ou la maison est par ailleurs habité(e) au sens habituel du terme.

Qu'est-ce qui est interdit et nécessite une autorisation ?

Il est interdit de louer durablement un appartement ou une maison dans la zone urbaine de Munich exclusivement comme logement de vacances.
Cela prive le marché du logement d'un espace précieux.

Que faut-il encore prendre en compte ?

Il est possible que des autorisations de la commission locale de construction du* bailleur* ou des autorisations de type commercial soient également nécessaires. Il peut également y avoir une obligation d'informer l'administration fiscale.

Pour clarifier votre cas particulier, nous vous recommandons de prendre contact avec les collègues de l'équipe "Locations de vacances" à l'adresse e-mail ferienwohnungen.soz@muenchen.de. Ils vous renseigneront sur la situation juridique de votre cas particulier.

Informations sur le thème des logements vacants

Pourquoi un logement inoccupé peut-il aussi être un changement d'affectation ?

Si un logement est vide alors qu'il pourrait être habité, il est retiré du marché du logement (privé) de la même manière que si le logement était utilisé comme bureau, par exemple.

Quand un logement vacant constitue-t-il un changement d'affectation ?

En principe, on peut considérer qu'il y a changement d'affectation lorsque le logement reste inoccupé pendant plus de trois mois sans raison valable.

Tout logement vacant depuis plus de trois mois est-il considéré comme un changement d'affectation ?

Toute vacance de logement de plus de trois mois ne constitue pas automatiquement un changement d'affectation illicite.

Il existe par exemple des raisons valables pour une vacance de plus de trois mois,

• lorsque le logement doit être vendu.
• lorsque le logement doit être modernisé/rénové et qu'il est donc vide.
• lorsque les locaux ne sont plus du tout des locaux d'habitation au sens de la législation sur le changement d'affectation. Cela peut être le cas lorsqu'une remise en état des locaux n'est pas raisonnable sur le plan économique.
• lorsque les conditions de propriété ne sont pas clairement établies, par exemple dans le cas d'un partage successoral.