Exécution du règlement sur le changement d'affectation des logements

Non. Si, par exemple, moins de 50 % de la surface habitable est utilisée comme bureau et que le reste est occupé de manière régulière, il n’y a pas de détournement de l’usage résidentiel.
Cela vaut également en cas d’utilisation comme logement de vacances (voir ci-dessous).

Il se peut que des autorisations de la commission locale d’urbanisme, du bailleur ou relevant du droit commercial soient également nécessaires.
Il peut également exister une obligation d’information auprès de l’administration fiscale.

Oui, un changement d’affectation non autorisé d’un logement constitue une infraction administrative.
Conformément à l’article 5 de la loi sur l’interdiction du changement d’affectation des logements, en liaison avec l’article 14 des statuts de la ville de Munich relatifs à l’interdiction du changement d’affectation des logements, commet une infraction administrative quiconque utilise ou cède un logement à des fins autres que résidentielles sans l’autorisation requise. Ces infractions peuvent être sanctionnées par une amende pouvant aller jusqu’à 500 000 euros par infraction.

Plusieurs possibilités existent :

• Une fois la demande déposée, il est vérifié si les conditions requises pour l’octroi d’une autorisation (éventuellement a posteriori) du changement d’affectation sont remplies. À l’issue de cet examen, l’autorisation est accordée – ou refusée.
• Le rejet de la demande peut faire l’objet d’un recours en justice.
• En l’absence de demande, il est vérifié s’il y a, dans le cas concret, détournement de l’usage d’un logement. Si tel est le cas, l’autorité contacte la ou les personnes concernées et les informe dans un premier temps de la situation juridique.
• En dernier recours, l’autorité est habilitée à mettre fin au détournement d’usage par voie d’ordonnance. Cette ordonnance peut également faire l’objet d’un recours.

La ville de Munich n’a aucune influence sur la durée d’une procédure judiciaire.

Cela peut s’expliquer par plusieurs raisons :

• Il se peut qu’un contrôle ait révélé qu’il n’y avait pas de détournement d’usage ou que celui-ci ait été autorisé.
• Une autre possibilité est que les locaux ne constituent pas du tout des logements au sens de la législation sur l'utilisation non conforme.
• Une autre possibilité serait que la procédure administrative ou judiciaire ne soit pas encore terminée.

Nous vous prions de bien vouloir comprendre que, pour des raisons de protection des données, nous ne sommes pas autorisés à fournir des informations sur des cas individuels concrets.

Les informations ci-dessus sont de nature générale.

Si vous avez d’autres questions, vous pouvez obtenir des renseignements plus détaillés en appelant les numéros indiqués ici (voir « Contact »).

Vous pouvez également y prendre rendez-vous pour un entretien individuel.

Selon la législation relative à l’utilisation non conforme, on parle de « logement de vacances » lorsqu’un appartement ou une maison n’est pas habité de manière régulière et permanente, mais est loué à des fins d’hébergement de touristes uniquement pour de courtes périodes.
Cela inclut également la location de logements à des personnes séjournant à Munich dans le cadre d’un traitement médical.

Tout logement loué en tant que logement de vacances sur un portail en ligne devra désormais être préalablement enregistré en ligne auprès du service des affaires sociales. Ce dernier attribuera alors un numéro d’enregistrement spécifique au logement, qui devra être indiqué dans l’annonce en ligne correspondante.

À ce jour, il n’existe toutefois pas encore de procédure d’enregistrement à Munich, et donc pas d’obligation d’enregistrement pour les logements de vacances. Pour qu’une telle réglementation puisse s’appliquer, une modification correspondante du règlement municipal sur le détournement d’usage (ZeS) est nécessaire.

La modification du règlement et la mise en place du portail informatique dédié à l’enregistrement des locations de vacances sont actuellement en cours de préparation.

Le service des affaires sociales communiquera en temps utile la date exacte de l’entrée en vigueur de l’obligation d’enregistrement ainsi que les modalités de mise en œuvre.

Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans la fiche d’information sur la procédure d’enregistrement des locations de courte durée à Munich (PDF).

La location d’un logement en tant que logement de vacances ne constitue pas automatiquement un changement d’affectation soumis à autorisation.
La liste suivante – non exhaustive – d’exemples d’offres de locations de vacances sur le territoire de la ville de Munich ne soulève aucune objection au regard de la législation sur le changement d’affectation :

1. Offres de locations de vacances dans des pièces individuelles de son propre logement
   Dans un appartement familial de 90 mètres carrés occupé en permanence par son propriétaire, seule l’ancienne chambre d’enfant, désormais inoccupée, d’une superficie de 10 mètres carrés, est louée temporairement à des hôtes à des fins de vacances. Les hôtes utilisent la salle de bains et la cuisine pendant leur séjour.
2. Mise à disposition de l’ensemble de l’appartement comme logement de vacances pendant ses propres vacances ou toute autre absence
   Pendant vos propres vacances ou toute autre absence, votre « propre » appartement ou votre « propre » maison peut être proposé comme location de vacances pendant un total de 8 semaines ( = 56 jours calendaires, même répartis sur plusieurs périodes plus courtes) par année civile. Le logement ou la maison est par ailleurs occupé(e) par vous-même de manière habituelle.

Il est interdit de louer de manière permanente un appartement ou une maison situé(e) sur le territoire de la ville de Munich exclusivement en tant que logement de vacances.
Cela prive le marché du logement d’espaces d’habitation précieux.

Il se peut que des autorisations de la commission locale d’urbanisme du/de la bailleur·euse ou des autorisations relevant du droit commercial soient également nécessaires. De même, une obligation d’information auprès du service des impôts peut s’appliquer.

Pour clarifier votre cas particulier, nous vous recommandons de contacter les membres de l’équipe chargée des logements de vacances à l’adresse e-mail ferienwohnungen.soz@muenchen.de. Vous y obtiendrez des informations sur la situation juridique applicable à votre cas spécifique.

Lorsqu’un logement est inoccupé alors qu’il pourrait en réalité être habité, cela revient à priver le marché du logement de cet espace (le lui soustraire), tout comme si ce logement était utilisé, par exemple, comme bureau.

En principe, on considère qu’il y a détournement d’usage lorsque un logement reste inoccupé pendant plus de trois mois sans motif valable.

Tout logement inoccupé pendant plus de trois mois ne constitue pas automatiquement un détournement de destination illicite.

Il existe par exemple des motifs valables justifiant une inoccupation de plus de trois mois,

• lorsque le logement est destiné à être vendu ;
• lorsque le logement doit être modernisé ou rénové et qu’il est donc inoccupé ;
• lorsque, au regard de la législation sur l’utilisation abusive, les locaux ne sont plus du tout considérés comme un logement. Cela peut être le cas lorsque la remise en état des locaux n’est pas économiquement raisonnable.
• lorsque la situation en matière de propriété n’est pas clairement établie, par exemple en cas de litiges successoraux.