Zimmete geçirme yasasının uygulanması

Hayır. Örneğin, konut alanının yüzde 50'sinden azı ofis olarak kullanılıyorsa ve geri kalan kısım normal şekilde ikamet ediliyorsa, konutun amacına aykırı kullanım söz konusu değildir.
Bu durum, tatil evi olarak kullanımda da geçerlidir (aşağıya bakınız).

Yerel İmar Komisyonu’ndan, ev sahibinden veya ticaret hukuku kapsamında başka izinler de gerekebilir.
Aynı şekilde, vergi dairesine bilgi verme yükümlülüğü de olabilir.

Evet, konutun izinsiz olarak başka bir amaçla kullanılması bir idari suç teşkil eder.
Konutun Amaç Dışı Kullanımının Yasaklanmasına İlişkin Kanunun 5. maddesi ile Münih Eyalet Başkenti Yönetmeliğinin konutun amaç dışı kullanımının yasaklanmasına ilişkin 14. maddesi uyarınca, Gerekli izin olmadan konut alanını konut amaçları dışında kullanan veya başkalarına devreden kişi idari suç işlemiş sayılır. Bu idari suçlar, her ihlal için 500.000 Euro'ya kadar para cezası ile cezalandırılabilir.

Birkaç seçenek bulunmaktadır:

• Başvurunun yapılmasının ardından, kullanım amacının değiştirilmesine ilişkin (gerekirse geriye dönük) izin için gerekli şartların sağlanıp sağlanmadığı incelenir. İncelemenin ardından izin verilir – ya da verilmez.
• Başvurunun reddedilmesine karşı dava açma hakkı mevcuttur.
• Başvuru yapılmamışsa, somut olayda konutun kullanım amacının değiştirilip değiştirilmediği incelenir. Eğer durum böyleyse, yetkili makam ilgili kişiye başvurur ve öncelikle hukuki durumu açıklar.
• Son çare olarak, yetkili makam bir karar yoluyla kullanım amacının değiştirilmesini durdurma yetkisine sahiptir. Bu karara da dava açılabilir.

Münih Eyalet Başkenti, mahkeme sürecinin süresi üzerinde herhangi bir etkiye sahip değildir.

Bunun birkaç nedeni olabilir:

• Muhtemelen yapılan inceleme sonucunda amaç dışı kullanımın olmadığı veya bunun onaylandığı tespit edilmiştir.
• Bir başka olasılık ise, söz konusu mekanların amaç dışı kullanım mevzuatı kapsamında konut olarak değerlendirilmemesidir.
• Bir başka olasılık da, idari veya adli sürecin henüz sonuçlanmamış olmasıdır.

Veri koruma mevzuatı gereği, somut vakalar hakkında bilgi verilememesini anlayışla karşılamanızı rica ederiz.

Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir.

Başka sorularınız varsa, burada belirtilen telefon numaralarından (bkz. İletişim) daha ayrıntılı bilgi alabilirsiniz.

Ayrıca buradan yüz yüze danışmanlık için randevu da alabilirsiniz.

Kullanım Amacı Değişikliği Yasası'na göre, bir daire veya evin düzenli ve kalıcı olarak ikamet edilmediği, bunun yerine misafir ağırlama amacıyla her seferinde sadece kısa süreli olarak kiralandığı durumlarda tatil evi söz konusudur.
Bu kapsamda, tıbbi tedavi amacıyla Münih’te bulunan kişilere konut kiralanması da yer alır.

Bir çevrimiçi portalda tatil evi olarak kiralanan her daire, bundan böyle önceden Sosyal Hizmetler Dairesi'ne çevrimiçi olarak kaydedilmelidir. Sosyal Hizmetler Dairesi daha sonra, ilgili çevrimiçi ilanda belirtilmesi gereken, konuta özgü bir kayıt numarası verir.

Ancak şu ana kadar Münih’te tatil amaçlı kiralık daireler için herhangi bir kayıt prosedürü ve dolayısıyla kayıt zorunluluğu bulunmamaktadır. Böyle bir düzenlemenin yürürlüğe girebilmesi için, belediyeye ait “Kullanım Amacı Dışı Kullanım Yönetmeliği”nde (ZeS) ilgili değişikliklerin yapılması gerekmektedir.

Yönetmelik değişikliği ve tatil amaçlı kiralık dairelerin tescili için gerekli IT portalının kurulması çalışmaları şu anda devam etmektedir.

Sosyal Hizmetler Dairesi, kayıt zorunluluğunun yürürlüğe gireceği kesin tarih ve ilgili prosedürler hakkında zamanında bilgi verecektir.

Bu konuyla ilgili daha fazla bilgiyi 20 Mart 2026 tarihli Rathaus Umschau dergisinde bulabilirsiniz.

Bir konutun tatil evi olarak kiralanması, otomatik olarak izin gerektiren bir kullanım amacı değişikliği anlamına gelmez.
Aşağıda, Münih şehir sınırları içindeki tatil evi tekliflerine ilişkin örneklerin yer aldığı (kapsamlı olmayan) liste, kullanım amacının değiştirilmesi açısından hukuki bir sorun teşkil etmemektedir:

1. Kendi dairesinin tek bir odasında sunulan tatil evi teklifleri
   Kalıcı olarak kendisinin yaşadığı 90 metrekare büyüklüğündeki bir aile dairesinde, sadece boşalan 10 metrekare büyüklüğündeki eski çocuk odası tatil amaçlı olarak zaman zaman misafirlere kiralanmaktadır. Misafirler, konaklamaları süresince banyo ve mutfağı da kullanmaktadır.
2. Kendi tatili veya diğer yokluklar sırasında dairenin tamamının tatil dairesi olarak sunulması
   Kendi tatiliniz veya başka bir nedenle evden uzak kaldığınız süre boyunca, “kendi” daireniz veya “kendi” eviniz, takvim yılı içinde TOPLAM 8 haftaya kadar ( = 56 takvim günü; bu süre birkaç kısa döneme bölünebilir) tatil evi olarak sunulabilir. Daire veya ev, bunun dışında olağan şekilde kendiniz tarafından kullanılır.

Münih şehir sınırları içinde bir daireyi veya evi kalıcı olarak yalnızca tatil evi olarak kiraya vermek yasaktır.
Bu durum, konut piyasasından değerli yaşam alanlarının çekilmesine neden olur.

Muhtemelen kiraya verenin Yerel İmar Komisyonu’ndan izin alması veya ticari hukuk kapsamındaki izinlerin alınması da gerekebilir. Aynı şekilde, vergi dairesine bilgi verme yükümlülüğü de söz konusu olabilir.

Özel durumunuzu netleştirmek için, ferienwohnungen.soz@muenchen.de e-posta adresinden Tatil Dairesi Ekibi'ndeki meslektaşlarımızla iletişime geçmenizi öneririz. Orada, özel durumunuzla ilgili yasal durum hakkında bilgi alabilirsiniz.

Bir konut, aslında yaşanabilir olmasına rağmen boş duruyorsa, bu durum, konutun örneğin ofis olarak kullanılması durumunda olduğu gibi, konut piyasasından konutun çekilmesi (geri çekilmesi) anlamına gelir.

Temel olarak, konutun geçerli bir neden olmaksızın üç aydan uzun süre boş kalması durumunda amaç dışı kullanım olduğu varsayılır.

Üç aydan uzun süren her konut boş kalma durumu, otomatik olarak konutun izinsiz amaç dışı kullanımı anlamına gelmez.

Üç aydan uzun süren bir boş kalma durumu için geçerli nedenler arasında, örneğin,

• konutun satılması planlanıyorsa,
• konutun modernize edilmesi/yenilenmesi planlanıyorsa ve bu nedenle boş kalıyorsa,
• eğer odalar, amaç dışı kullanım hukuku açısından artık konut olarak kabul edilmiyorsa. Bu durum, odaların onarımının ekonomik olarak makul olmadığı hallerde söz konusu olabilir.
• mülkiyet ilişkileri kesin olarak netleştirilememişse, örneğin miras paylaşımı anlaşmazlıklarında.