Consignes de conservation - autorisation de travaux de construction

Un contrat de droit public permet de créer, de modifier ou d'annuler un rapport juridique (article 54 phrase 1 de la loi bavaroise sur la procédure administrative [BayVwVfG]). En ce qui concerne les mesures énergétiques dans une zone de conservation, un tel contrat fixe le cadre autorisé et l'étendue des mesures autorisées. En outre, l'admissibilité des prélèvements est réglée. Si le contrat n'est pas respecté, cela déclenche en principe une pénalité contractuelle.

Les mesures énergétiques qui vont au-delà des exigences minimales de la loi sur l'énergie des bâtiments (GEG) ne peuvent pas être approuvées dans la zone de conservation (conclusion inverse de l'article 172, paragraphe 4, phrase 3, numéro 1a du code de la construction).
Ces mesures ne peuvent être autorisées que par un contrat de droit public. Le contrat de droit public protège la population résidente d'une éventuelle éviction, étant donné que les frais sont plafonnés pour les locataires.

Le contrat de droit public comporte l'obligation de ne pas répartir les coûts des matériaux qui dépassent ceux correspondant aux exigences minimales selon la GEG dans le cadre de la répartition des coûts de modernisation (§ 559 BGB).
Exemple : des fenêtres à triple vitrage doivent être installées. Or, selon les exigences minimales de la GEG, seuls les coûts (de matériaux) d'une fenêtre à double vitrage sont autorisés.
Le contrat stipule que seule la différence (dont les fenêtres à triple vitrage sont plus chères que les fenêtres à double vitrage [coûts des matériaux]) ne peut pas être répartie. Le montant de la répartition est donc plafonné.

Les subventions et les aides réduisent les coûts qui peuvent être répercutés sur les locataires*. Le cas échéant, les coûts plus élevés des mesures qui vont au-delà des exigences minimales de la loi sur l'énergie des bâtiments (GEG) peuvent être compensés par des aides et des subventions, ce qui réduit les coûts pouvant être répartis.

Les coûts qui n'ont pas été encourus par le bailleur ou la bailleuse parce qu'ils sont couverts par des aides ou des subventions ne peuvent pas être répercutés sur les locataires* en vertu du droit du bail. Cela peut avoir pour conséquence que la répartition sur les locataires des mesures qui vont au-delà des exigences minimales est plus avantageuse que si les mesures étaient simplement réalisées conformément aux exigences minimales de l'ECE.

Il est important de noter que le contrat de droit public ne contient aucune obligation de demander ou d'utiliser des aides ou des subventions.

Le risque que des aides ou des subventions ne soient pas versées incombe uniquement au propriétaire. Il est exclu de reporter ce risque sur les locataires.

annexe 7 au § 48 GEG: valeurs maximales des coefficients de transmission thermique des éléments de construction extérieurs en cas de modification sur des bâtiments existants

Si la personne habilitée à disposer du bien n'est pas une personne physique, mais une personne morale (par exemple une SARL ou une coopérative), il est nécessaire de justifier le pouvoir de représentation par un acte juridique, à moins qu'il n'existe déjà une représentation organique (c'est-à-dire que l'associé* ou le gérant* agit pour la société).
Dans le cas d'une représentation par un organe, nous avons besoin d'une preuve des relations de représentation à l'aide du registre du commerce.
La procuration accordée doit autoriser la conclusion d'un contrat de droit public avec la ville de Munich, service social, office du logement et de la migration, en vue de l'octroi d'une autorisation relevant du droit de la conservation, y compris les obligations qui y sont réglées, ainsi que la soumission à l'exécution forcée immédiate en ce qui concerne les pénalités contractuelles qui y sont convenues.