Consignes de conservation - autorisation de travaux de construction
Pour les modifications de construction, les changements d'utilisation ou la démolition de logements dans une zone de conservation, vous avez besoin d'une autorisation.
Description
Les statuts de conservation protègent la composition de la structure de la population dans leur domaine d'application. C'est pourquoi l'habitat existant ne doit pas être modifié de telle sorte qu'il ne soit plus adapté à la population résidente. Les effets sur le bâti existant, la taille et l'équipement des logements existants sont décisifs.
Dans les zones de conservation, les mesures suivantes doivent donc être approuvées par la ville de Munich :
- Modification de la construction : mesures de construction telles que la modernisation des salles de bain, la modification des plans ou l'installation d'ascenseurs.
- Mesures énergétiques selon la loi sur l'énergie des bâtiments (GEG), comme par exemple le remplacement des fenêtres et des portes, l'installation d'une isolation du bâtiment ou l'installation d'un chauffage.
- Changement d'usage : transformation d'un espace d'habitation en espace commercial, par exemple en bureau, cabinet ou étude
- Démolition : démolition ou démolition partielle d'un logement existant
L'obligation d'autorisation concerne aussi bien les logements occupés par leur propriétaire que les logements loués ou vacants. Ne sont en principe pas soumis à autorisation les simples mesures de remise en état, l'aménagement d'un grenier (dans la mesure où il ne touche pas à un espace d'habitation existant) ou les modifications de pièces qui ne sont pas utilisées à des fins d'habitation. En principe, aucune réglementation particulière ne s'applique aux zones de conservation en ce qui concerne les loyers autorisés pour les logements. Une exception à cette règle peut s'appliquer aux propriétés dans lesquelles le logement est soumis aux obligations d'une déclaration visant à éviter le droit de préemption légal.
Démolition de logements : pas de possibilité d'autorisation Afin d'obtenir une protection plus efficace contre l'éviction, la démolition ou la déconstruction de logements dans les zones de maintien de l'ordre n'est désormais plus autorisée. Une exception à cette règle n'existe en principe que si, selon les circonstances, le maintien du logement n'est plus économiquement acceptable et que cette circonstance est prouvée de manière concluante au Sozialreferat lors de la procédure de demande.
Les modernisations complètes de logements au sens du § 556f du Code civil ne peuvent pas non plus être approuvées.
Remarque importante
Les mesures non autorisées constituent une infraction et peuvent être sanctionnées par une amende pouvant aller jusqu'à 30.000 euros par logement.
Conditions préalables
Pour obtenir une autorisation pour les mesures prévues, vous devez notamment
- Respecter les standards de l'habitat dans la capitale du Land de Munich,
- Tenir compte des exigences minimales en matière d'habitat selon la réglementation bavaroise sur la construction (BayBO),
- en cas de mesures énergétiques, respecter les exigences minimales en matière de construction ou d'installation de la loi sur l'énergie des bâtiments. Celles-ci ne doivent pas être dépassées.
- le cas échéant, mettre à disposition des logements de remplacement dans la même zone de conservation.
Documents requis
Pour la procédure d'approbation, veuillez joindre les documents suivants à la demande d'attestation de conservation dûment remplie :
- Procuration, si le demandeur* n'est pas propriétaire
- Extrait du registre foncier
En cas de modification des plans d'étage :
- Plan de masse de l'existant
- Plan de masse des mesures prévues
- Calcul de la surface habitable de l'existant
- Calcul de la surface habitable des mesures prévues
en cas de mesures énergétiques :
- Aperçu détaillé des éléments de construction avec indication de la valeur U respective par élément de construction et du choix des matériaux
- Description des mesures avec indication de la position de l'élément de construction dans le bâtiment
- Documents de planification indiquant l'emplacement des différentes mesures dans le bâtiment
Vous devez indiquer et faire approuver les mesures même si une autorisation de construction n'est pas nécessaire selon la Bayerische Bauordnung (BayBO). Si votre projet est également soumis à une autorisation en vertu du droit de la construction, déposez la demande de statut de conservation en même temps que votre demande de permis de construire.
Questions & réponses
Dans les zones soumises à un règlement de préservation, les mesures d'efficacité énergétique concernant les logements (telles que l’isolation du toit ou de la façade, ou la pose de nouvelles fenêtres) ne peuvent en principe être autorisées que si elles visent à mettre le bâtiment en conformité avec les exigences minimales en matière de construction ou d’installations techniques prévues par la loi sur l’énergie des bâtiments (GEG).
Si le projet dépasse ces exigences minimales, l'autorisation ne peut en principe être obtenue qu'en concluant un contrat de droit public.
Ce contrat prévoit essentiellement une limitation de la répercussion des coûts sur les locataires. Cela garantit que l’objectif du règlement de préservation (protection de la composition de la population) est atteint malgré des mesures qui, en soi, ne sont pas admissibles.
Vous trouverez ci-dessous les principales informations générales à ce sujet.
Les renseignements relatifs à un cas particulier ne peuvent en principe être fournis que dans le cadre d’une procédure de demande.
Un contrat de droit public permet d’établir, de modifier ou de résilier un rapport juridique (article 54, première phrase, de la loi bavaroise sur la procédure administrative [BayVwVfG]). En ce qui concerne les mesures énergétiques dans une zone soumise à un règlement de préservation, un tel contrat définit le cadre autorisé et l’étendue des mesures autorisées. Il régit également l’admissibilité des contributions. Toute violation du contrat entraîne en principe une pénalité contractuelle.
Les mesures énergétiques allant au-delà des exigences minimales de la loi sur l’énergie des bâtiments (GEG) ne peuvent pas être autorisées dans la zone soumise au règlement de préservation (déduction inverse de l’article 172, paragraphe 4, phrase 3, point 1a du Code de la construction [BauGB]).
Ce n’est que par le biais d’un contrat de droit public que ces mesures peuvent être autorisées. Le contrat de droit public protège la population résidente contre un éventuel effet d’éviction, car la répercussion des coûts sur les locataires est plafonnée.
Le contrat de droit public prévoit l’obligation de ne pas répercuter, dans le cadre de la répartition des frais de modernisation (article 559 du BGB), les coûts de matériaux supérieurs à ceux correspondant aux exigences minimales prévues par la GEG.
Exemple : il est prévu d’installer des fenêtres à triple vitrage. Or, selon les exigences minimales de la GEG, seuls les coûts (de matériaux) correspondant à des fenêtres à double vitrage sont admissibles.
Le contrat stipule que seule la différence de coût (correspondant au surcoût des fenêtres à triple vitrage par rapport à celles à double vitrage [coûts des matériaux]) ne doit pas être répercutée. Le montant de la répartition est ainsi plafonné.
Les subventions et aides réduisent les coûts pouvant être répercutés sur les locataires. Les coûts éventuellement plus élevés liés aux mesures allant au-delà des exigences minimales de la loi sur l’énergie des bâtiments (GEG) peuvent être compensés par des subventions et des aides, ce qui réduit les coûts répercutables.
Les coûts que le bailleur n’a pas supportés, car ils sont couverts par des aides ou des subventions, ne peuvent pas être répercutés sur les locataires en vertu du droit locatif. Cela peut avoir pour conséquence que la répercussion sur les locataires des mesures allant au-delà des exigences minimales soit moins onéreuse que si les mesures étaient simplement mises en œuvre conformément aux exigences minimales de la GEG.
Il est important de noter que le contrat de droit public ne prévoit aucune obligation de demander ou de percevoir des aides ou des subventions.
Le risque que les aides ou subventions ne soient pas versées incombe exclusivement au propriétaire. Tout transfert de ce risque aux locataires est exclu.
Annexe 7 de l’article 48 de la GEG: valeurs maximales des coefficients de transmission thermique des éléments extérieurs en cas de modification de bâtiments existants
Si les ayants droit ne sont pas des personnes physiques, mais des personnes morales (par exemple une SARL, une coopérative), une justification juridique du pouvoir de représentation est nécessaire, sauf s’il existe déjà une représentation au sein de l’organe (c’est-à-dire que l’associé·e ou le gérant·e agit au nom de la société).
En cas de représentation par les organes de la société, nous avons besoin d’un justificatif des rapports de représentation issu du registre du commerce.
La procuration accordée doit permettre la conclusion d’un contrat de droit public avec la ville de Munich, le service des affaires sociales, Service du logement et de la migration, en vue de l’octroi d’une autorisation au titre du règlement sur l’aide sociale, y compris les obligations qui y sont prévues, ainsi que la soumission à l’exécution forcée immédiate en ce qui concerne les pénalités contractuelles qui y sont convenues.
Base juridique
- Constitutions de conservation conformément au paragraphe 172 du code de la construction (BauGB)
- Exigences en matière d'habitat selon le code de la construction bavarois (BayBO)
Contact
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Landeshauptstadt München
Mesures de construction dans les zones de conservation, interdiction de transformation
Internet
Téléphone
Adresse postale
Landeshauptstadt München
Sozialreferat
Fachbereich Bestandssicherung
Franziskanerstraße 8
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Welfenstraße 22
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