Aplicación de la ley sobre apropiación indebida

No. Si, por ejemplo, menos del 50 % de la superficie habitable se utiliza como oficina y el resto de la vivienda se habita de forma habitual, no se considera un cambio de uso de la vivienda.
Esto también se aplica en el caso del uso como vivienda vacacional (véase más abajo).

Es posible que también sean necesarias autorizaciones de la comisión local de urbanismo, del arrendador o de carácter mercantil.
Asimismo, puede existir la obligación de informar a la Agencia Tributaria.

Sí, el cambio de uso no autorizado de una vivienda constituye una infracción administrativa.
De conformidad con el artículo 5 de la Ley sobre la prohibición del cambio de uso de viviendas, en relación con el artículo 14 de los Estatutos de la capital del estado federado de Múnich sobre la prohibición del cambio de uso de viviendas, comete una infracción administrativa quien, sin la autorización necesaria, utilice o ceda una vivienda para fines distintos a los residenciales. Estas infracciones administrativas pueden sancionarse con una multa de hasta 500 000 euros por cada infracción.

Existen varias posibilidades:

• Una vez presentada la solicitud, se comprueba si se cumplen los requisitos para la concesión de una autorización (en su caso, a posteriori) del cambio de uso. Tras la comprobación, se concede la autorización o, en su defecto, se deniega.
• Contra la denegación de la solicitud cabe interponer un recurso judicial.
• Si no se ha presentado ninguna solicitud, se comprueba si, en el caso concreto, existe un uso no conforme de la vivienda. Si es así, la autoridad se pone en contacto con la persona implicada y, en primer lugar, le informa sobre la situación jurídica.
• En última instancia, la autoridad está facultada para poner fin al uso indebido mediante una orden administrativa. También se puede interponer un recurso contra dicha orden.

La capital del estado federado de Múnich no tiene influencia alguna sobre la duración de un procedimiento judicial.

Esto puede deberse a varias razones:

• Es posible que, tras una inspección, se haya constatado que no existe un uso no conforme o que este haya sido autorizado.
• Otra posibilidad es que los locales no sean en absoluto viviendas según la legislación sobre uso indebido.
• Otra posibilidad sería que el procedimiento administrativo o judicial aún no haya concluido.

Le rogamos que comprenda que, por motivos de protección de datos, no se puede facilitar información sobre casos concretos.

La información anterior es de carácter general.

Si tiene más preguntas, puede obtener información más detallada en los números de teléfono que figuran aquí (véase «Contacto»).

Allí también podrá concertar una cita para un asesoramiento personal.

Según la normativa sobre uso no conforme, se considera que existe un apartamento vacacional cuando un piso o una casa no se habita de forma habitual y permanente, sino que se alquila con el fin de alojar a huéspedes, siempre por un periodo de corta duración.
Esto incluye también el alquiler de viviendas a personas que se encuentran en Múnich para recibir tratamiento médico.

En el futuro, cualquier vivienda que se alquile como apartamento turístico en un portal en línea deberá registrarse previamente en línea en la Concejalía de Asuntos Sociales. A continuación, la Concejalía de Asuntos Sociales asignará un número de registro específico para la vivienda, que deberá indicarse en el anuncio correspondiente en línea.

Sin embargo, hasta la fecha no existe en Múnich ningún procedimiento de registro ni, por lo tanto, ninguna obligación de registrar los apartamentos turísticos. Para que esta normativa pueda entrar en vigor, es necesaria una modificación correspondiente de la Ordenanza municipal sobre el uso indebido de inmuebles (ZeS).

Actualmente se están preparando la modificación de la normativa y la puesta en marcha del portal informático para el registro de apartamentos turísticos.

La Concejalía de Asuntos Sociales informará con la debida antelación sobre la fecha exacta de la entrada en vigor de la obligación de registro y sobre los trámites correspondientes.

Encontrará más información sobre este tema en la revista «Rathaus Umschau» del 20 de marzo de 2026.

El alquiler de una vivienda como alojamiento vacacional no constituye automáticamente un cambio de uso sujeto a autorización.
La siguiente lista —no exhaustiva— de ejemplos de ofertas de alojamientos vacacionales en el término municipal de Múnich no es objetable desde el punto de vista de la normativa sobre uso no conforme:

1. Ofertas de alojamientos vacacionales en habitaciones concretas de la propia vivienda
   En un piso familiar de 90 metros cuadrados en el que se reside de forma permanente, se alquila temporalmente a huéspedes, con fines vacacionales, únicamente la antigua habitación infantil, de 10 metros cuadrados, que ha quedado libre. Los huéspedes utilizan el cuarto de baño y la cocina durante su estancia.
2. Oferta de toda la vivienda como alojamiento vacacional durante las propias vacaciones u otras ausencias
   Durante las propias vacaciones u otras ausencias, la «propia» vivienda o la «propia» casa puede ofrecerse como alojamiento vacacional durante un máximo de 8 semanas en total ( = 56 días naturales, que pueden repartirse en varios periodos más cortos) al año. Por lo demás, la vivienda o la casa se habita por cuenta propia en el sentido habitual.

Está prohibido alquilar de forma permanente y exclusiva una vivienda o una casa en el término municipal de Múnich como alojamiento vacacional.
Esto priva al mercado inmobiliario de un valioso espacio habitable.

Es posible que también sean necesarias autorizaciones de la Comisión Local de Urbanismo del arrendador o autorizaciones de carácter mercantil. Asimismo, puede existir la obligación de informar a la Agencia Tributaria.

Para aclarar su caso concreto, le recomendamos que se ponga en contacto con el equipo de viviendas vacacionales a través de la dirección de correo electrónico ferienwohnungen.soz@muenchen.de. Allí recibirá información sobre la situación jurídica en su caso concreto.

Cuando una vivienda está desocupada, aunque en realidad podría estar habitada, se retira (se priva) al mercado inmobiliario de espacio habitable del mismo modo que si, por ejemplo, se utilizara como oficina.

En principio, se considera que existe un uso indebido cuando una vivienda permanece desocupada durante más de tres meses sin motivo justificado.

No todo desocupación de una vivienda que dure más de tres meses constituye automáticamente un uso indebido de la vivienda.

Existen motivos legítimos para que una vivienda permanezca desocupada durante más de tres meses, por ejemplo,

• cuando se vaya a vender la vivienda.
• cuando la vivienda vaya a ser modernizada o rehabilitada y, por ello, permanezca desocupada.
• cuando, a efectos de la normativa sobre uso indebido, las habitaciones ya no se consideren vivienda. Esto puede darse cuando la rehabilitación de las habitaciones resulte económicamente irrazonable.
• cuando la situación de la propiedad no esté aclarada de forma inequívoca, por ejemplo, en caso de litigios sucesorios.