Frankfurter Ring 227 – Informationen zur Auslegung

Frühzeitige Unterrichtung

Änderung des Flächennutzungsplans mit integrierter Landschaftsplanung für den Bereich V/71
und
Aufstellung des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2166a –
Frankfurter Ring 227
DB-Nordring (südlich),
Freimanner Bahnhofsstraße (westlich),
Lilienthalallee (östlich),
Frankfurter Ring (nördlich)
 

Anlass der Planung

Im Stadtbezirk 12 Schwabing - Freimann befindet sich zwischen Lilienthalallee und Freimanner Bahnhofsstraße nördlich des Frankfurter Rings ein großes zusammenhängendes Areal, das aufgrund seiner Eignung einen Beitrag zur Schaffung von modernen Gewerbeflächen leisten kann. Neben Flächen für einfaches Gewerbe sollen hier insbesondere Büroflächen, Hotel-, Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen sowie Showrooms entstehen. Die Eigentümerin der Grundstücke ist an die Landeshauptstadt München herangetreten, um die privaten Flächen im Umgriff gemeinsam mit den städtischen Flächen zu entwickeln.

Flächennutzungsplan (FNP) mit integrierter Landschaftsplanung

Im geltenden Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung (FNP) ist das Planungsgebiet als „Industriegebiet“ (GI) dargestellt und mit der Schraffur „Vorrangige Maßnahmen zur Verbesserung der Grünausstattung“ überlagert. Östlich und westlich finden die gleichen Darstellungen Anwendung.
Im Norden schließen die Bahngleise als Bahnanlage (BAHN) an, entlang derer von Westen nach Osten eine übergeordnete Grünbeziehung verläuft. Ein Teilbereich der Bahnanlage ist als Fläche mit „Nutzungsbeschränkungen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ ausgewiesen. Im Süden grenzt der Frankfurter Ring an, der als überörtliche Hauptverkehrsstraße dargestellt ist. Im Westen des Planungsgebiets ist entlang der Lilienthalallee eine örtliche Grünverbindung dargestellt. Die künftige Art der Nutzung des Planungsgebiets soll sich aus der Rahmenplanung Gewerbeband Frankfurter Ring entwickeln. Der FNP wird in einem Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert        

Lage und Umgriff

Das Planungsgebiet liegt nördlich des Frankfurter Rings im Münchner Stadtbezirk 12 Schwabing - Freimann. Die Größe des Planungsgebietes beträgt knapp 5,65 Hektar. Die Fläche wird ausschließlich gewerblich genutzt. Das Areal wird im Westen durch die Lilienthalallee, im Norden durch den DB-Nordring, im Osten durch die Freimanner Bahnhofstraße und im Süden durch den Frankfurter Ring begrenzt.

Bisherige Planungssschritte

Rahmenplanung Frankfurter Ring

Das Planungsgebiet liegt im Osten des Gewerbebandes Frankfurter Ring. Das Gewerbeband wird im Norden von dem DB-Nordring (Bahntrasse Allach - Milbertshofen - Freimann - Johanneskirchen) und im Süden vom Frankfurter Ring begrenzt und erstreckt sich zwischen der Bundesautobahn (BAB) A9 im Osten und dem Knorr-Bremse-Areal im Westen auf einer Fläche von etwa 150 Hektar. Es ist eines der großen und intakten Gewerbegebiete der Landeshautstadt München. Aufgrund des hohen Entwicklungsdrucks im Stadtgebiet München vollzieht sich auch hier ein immer schnellerer Wandel der Flächen. Um diesen Entwicklungsprozess zu begleiten, wurde ein Rahmenplan verabschiedet, der Leitbilder für die Entwicklung des Gewerbebandes formuliert, die Potenzialflächen für höhere bauliche Dichten definiert und somit einen wichtigen Beitrag zur Gestaltung der nördlichen Stadtsilhouette liefert. Ziel der Rahmenplanung ist, die Fläche als Gewerbestandorte zu erhalten und als „Produktive Stadtquartiere“ (Mischung aus produzierendem, klassischem und höherwertigem Gewerbe mit Handel, Gastro, Kultur- und Freizeitnutzung) qualitativ weiterzuentwickeln. Dieser Prozess soll gleichzeitig für eine ökologische und klimatische Aufwertung, insbesondere durch Sicherung und Entwicklung von Grün- und Freiflächen, genutzt werden. Zu den empfohlenen Maßnahmen zählen:

• Öffnung des DB-Nordrings für den Personennahverkehr mit Etablierung von S-Bahn-Haltestellen
• Schrittweise Umsetzung einer innenliegenden Grün- und Wegeverbindung: „Gartenfuge“
• Ausbildung neuer Grün- und Freiraumflächen zur Stärkung der Aufenthaltsqualität und als aktiver Beitrag zum Stadtklima
• Rhythmisierung des Gewerbebandes mit unterschiedlichen verträglichen Gebäudehöhen
• Umsetzung des Leitbilds des Produktiven Stadtquartiers

Aufstellungsbeschluss Nr. 2166a

Um eine einheitliche städtebaulich abgestimmte Umstrukturierung für den östlichen Abschnitt des Frankfurter Rings zwischen der geplanten Verlängerung der Tramlinie 23 im Westen und der BAB A9 im Osten sicherzustellen, wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2166a am 1. März 2023 gemeinsam mit dem Beschluss der Rahmenplanung in einer öffentlichen Sitzung der Vollversammlung des Stadtrates gefasst.
Aus diesem oben beschriebenen Planungsgebiet soll nunmehr ein erster Teilbebauungsplan Nr. 2166a aufgestellt werden, um die Zielsetzungen der Rahmenplanung Frankfurter Ring in einem ersten Teilbereich umzusetzen und planungsrechtlich zu sichern.

Ideen- und Realisierungswettbewerb

Am 9. Mai 2023 wurde für das Planungsgebiet ein Ideen- und Realisierungswettbewerb für die städtebauliche Gestaltung des Quartiers sowie eines Hochhauses ausgelobt. Von zehn Planungsteams bestehend aus Architekten und Landschaftsarchitekten gingen auf der Preisgerichtssitzung am 23. und 24. November 2023 für den Ideenteil (städtebaulicher und landschaftsplanerischer Entwurf) UTA Architekten & Stadtplaner, Stuttgart, mit bauchplan, München, und für den Realisierungsteil (Hochhaus und Platzgestaltung) robertneun Architekten mit Lohrengel Landschaft, beide Berlin, als Sieger hervor.

Nun soll der Baurechtschaffungsprozess zum Einleitungsbeschluss auf Basis des ersten Preises des Ideenteils mit der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs.1 BauGB und mit der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB sowie der städtischen Fachdienststellen fortgeführt werden.

Ziele der Planung

• Im Planungsgebiet soll ein neues Gewerbequartier mit eigenständigem Charakter, abwechslungsreicher Gestaltung sowie vielfältigen und differenzierten Freiräumen mit hoher Aufenthaltsqualität geschaffen werden.
• Es sollen zirka 160.000 Quadratmeter Geschossfläche für überwiegend gewerbliche Nutzungen entstehen. Durch verdichtete Gebäudetypologien und flächensparende Bauweise soll ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden gewährleistet werden.
• In Anlehnung an den Rahmenplan Frankfurter Ring und die Hochhausstudie der Stadt München soll mit verträglich ausgestalteten Übergängen zum Bestand und einer angemessenen Höhenentwicklung des Stadtzeichens reagiert werden.
• Es soll ein zusammenhängendes System von privaten und öffentlichen Frei- und Grünflächen mit Anknüpfung an bestehende freiraumplanerische Strukturen und Verbundachsen in der Umgebung hergestellt werden.
• Eine gute Durchgrünung, insbesondere mit Gehölzen, soll stadtklimatische Anforderungen erfüllen. Die Eingriffe in den Grundwasserkörper sollen minimiert werden.
• Die Einzelhandelsversorgung soll auch innerhalb des Quartiers erfolgen, ohne das Nahbereichszentrum Domagkpark (Bauhausplatz / Max-Bill-Straße) zu schwächen.
• Öffentlichkeitswirksame Nutzungen sollen im Planungsgebiet so situiert werden, dass attraktive und belebte öffentliche Räume sowie ein zentraler Bereich entstehen. Darüber hinaus sollen die öffentlichen Freiflächen gut erreichbar sein und als identitätsstiftende Orte mit unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten gestaltet werden.
• Eine gute Durchwegung des Planungsgebiets für Fuß- und Radverkehr zwischen Haltestellen des ÖPNV-Netzes ist sicherzustellen. Die günstige Lage in räumlicher Nähe zum zukünftigen Bahnhof am Euroindustriepark auf dem DB-Nordring sowie zur Station Studentenstadt und ihren umfangreichen ÖPNV-Angeboten soll im Sinne der Nahmobilität gestärkt werden
• Es soll ein Mobilitätskonzept erstellt werden, das Maßnahmen zur Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs (wie zum Beispiel Car- und Bikesharingkonzepte, fußgänger- und fahrradfreundliche Infrastruktur) verfolgt. Die Einbindung des Mobilitätskonzepts in übergeordnete Ziele und Strategien ist zu gewährleisten.
• Die durch das Vorhaben ausgelösten Neuverkehre sind nach Möglichkeit so zu lenken, dass die umliegenden Gebiete (insbesondere Lilienthalallee, Ingolstädter Straße und der westliche Frankfurter Ring) nicht zusätzlich belastet werden.

Entwurfskonzept

Städtebauliche Idee

Der Entwurf bildet sowohl zum Frankfurter Ring im Süden als auch zur Bahntrasse nördlich des Areals eine klare städtebauliche Kante aus. Rücksprünge und Öffnungen, die gezielte Einblicke und Durchwegungen ermöglichen, öffnen das Quartier nach außen, das durch zahlreiche Höfe und Binnenräume gekennzeichnet ist. Wesentliches Entwurfselement ist die Gartenfuge des Rahmenplans, die das Quartier von Nordwesten nach Südosten durchzieht und eine Ost-West Verbindung zu den benachbarten Arealen ermöglicht. Zwischen der Gartenfuge und dem denkmalgeschützten Bauwerk im Südwesten des Areals liegt der Quartiersplatz, der im Osten vom Hochpunkt flankiert wird. Der Hochpunkt ist direkt am Frankfurter Ring positioniert. Er bildet den Quartiersauftakt und markiert zudem den östlichen Auftakt des Frankfurter Rings.

Quartierskonzept

Die städtebauliche Struktur bildet Werkshöfe aus, die durch die „produktive“ Gasse miteinander verbunden sind. Die Adressbildung erfolgt zur Gartenfuge, zum Frankfurter Ring und zur neuen Erschließungsstraße, sodass keine Rückseiten ausgebildet werden. Die Anlieferung erfolgt vom Hofraum aus.

Transformation des Quartiers

Der notwendige Rückbau des bestehenden Gewerbegebiets und der damit einhergehende Erdaushub wird genutzt, um Tiefgaragen innerhalb der neuen Bauvolumina zu organisieren. Diese gebündelte und verdichtete Parkierung erlaubt zeitgleich, bisher versiegelte Flächen zu entsiegeln und unterbauungsfrei zu gestalten. So entstehen große zusammenhängende Flächen in der Gartenfuge und auf dem Quartiersplatz, die dem Prinzip der Schwammstadt folgen und Platz für Großbaumstandorte bieten.

Mischnutzung - Das Stapeln von Gewerbe, Kultur und Büro

Die Neubauten sollen robust, in einer nachhaltigen Bauweise und im Sinne des kreislaufgerechten Bauens erstellt werden. Flexible Nutzungsszenarien sollen ein belebtes und durchmischtes Quartier der „kurzen Wege” schaffen. In den Erdgeschossen sind vorrangig öffentliche Nutzungen vorgesehen, die den Freiraum beleben. Außerdem gibt es zahlreiche öffentlich und privat zugängliche Dachflächen.

Die „produktive“ Gasse – Sichtbarmachen von Gewerbe im Straßenraum

Aus der bisherigen Leerstelle im Stadtraum – dem eingezäunten, verschlossenen und hochversiegelten Gewerbegebiet – wird ein urbanes, produktives Stadtquartier. Während die Gartenfuge eine übergeordnete durchgrünte Verbindung für Fußgänger*innen und Radfahrer*innen mit Aufenthaltsmöglichkeiten darstellt, verknüpft die produktive Gasse die einzelnen Werkhöfe, Showrooms und Gewerbe miteinander. Die Durchlässigkeit der Erdgeschosszonen mit ihrer vielfältigen Nutzungsmischung belebt das Werksareal, sorgt für Synergien und lässt Einblicke in die Produktion zu.

Die Aktivierung der Dächer - das Werksareal von oben

Wo früher rauchende Schornsteine die Silhouette prägten, finden sich jetzt zwischen den Grün- und Photovoltaikdächern aktive Dachlandschaften. Das Quartier wird auch von oben erlebbar. Unter anderem soll es eine zentrale Quartiersterrasse auf dem Sockel des Hochhauses und zahlreiche Dachgärten als Orte der Auszeit, der Begegnung und des Austausches geben. Die Dächer tragen zudem aktiv zur Energiegewinnung (Photovoltaik) und zur Klimaregulierung (Gründächer) bei.

Klimagerechtes Quartier

Die Neugestaltung des Areals wird als Chance gesehen, die bioklimatischen Faktoren des Gebiets zu verbessern und es robuster gegen die aktuelle Klimakrise zu gestalten. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen der derzeitige Versiegelungsgrad verringert und größere Flächen für eine natürliche Wasserretention geschaffen werden. Der Entwurf sieht eine kompakte Gebäudestruktur vor und minimiert die unterbauten Bereiche. Von Unterbauung freie Flächen (entlang des Biotopbandes im Norden, die Gartenfuge und der Quartiersplatz) bieten zusammen mit teilversiegelten Flächen eine natürliche Wasserdurchlässigkeit. In den Innenhöfen sind Retentionsflächen angeordnet, die eine natürliche Wasserrückhaltung und zugleich eine funktionierende Anlieferung ermöglichen. Der zentrale multifunktionale Bereich des Quartiersplatzes dient als temporär überflutbares Rückhaltebecken, das an sonnigen, trockenen Tagen Raum für Veranstaltungen und Alltagsaktivitäten bietet. Das Schwammstadtkonzept für den Quartiersplatz sieht darüber hinaus zusätzliche Grünflächen, natürliche Wasserrückhalteflächen und angepasste Oberflächen vor.

Wiederverwertung

Das Wiederverwenden von Bauteilen und Materialien im Sinne des kreislaufgerechten Bauens ist ein zentraler Entwurfsgedanke. Bei allen Neubauten soll ein möglicher Einsatz geprüft werden. Die Neubauten sollen zukünftig selbst als Materiallager fungieren.
Durch die Weiterverwendung von Materialien wird auch die Geschichte des Ortes weitererzählt.

Hochhaus

Das Hochhaus soll als Landmarke eine quartierübergreifende und stadtmarkierende Funktion übernehmen und gleichzeitig im Quartier verankert sein. Der Turm ist in verschiedene Bereiche gegliedert. Der Sockel nimmt die Geschossigkeit der Umgebungsbauten auf und beherbergt öffentliche Funktionen wie Gebäudeeingang, Fitness, Gastronomie, Coworking und Konferenzbereich. Durch die Höhenstaffelung passt sich das Gebäude in die unmittelbare Nachbarschaft ein. Als Hochpunkt im Osten des Frankfurter Rings bildet es ein weithin sichtbares Zeichen für den Auftakt des Transformationsprozesses, den die Rahmenplanung in Gang gesetzt hat.

Beteiligung der Öffentlichkeit

Informationen zur Beteiligung der Öffentlichkeit finden Sie hier.

Eine öffentliche Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung findet während der Unterrichtungsfrist am 16. Mai 2024 um 19 Uhr im Gymnasium Neufreimann, Ungererstraße 191, Ecke Domagkstraße statt.
Die interessierte Öffentlichkeit wird hierzu eingeladen.