Estatutos de conservación - autorización de medidas de construcción
Necesita un permiso para realizar modificaciones estructurales, cambios de uso o demolición de espacios habitados en una zona protegida.
Descripción del curso
Los estatutos de conservación protegen la composición de la estructura de la población en su ámbito de aplicación. Por este motivo, los espacios habitables existentes no pueden modificarse de forma que dejen de ser adecuados para la población residente. Los factores decisivos son los efectos sobre el parque inmobiliario existente, el tamaño y el mobiliario del espacio vital existente.
Por consiguiente, las siguientes medidas deben ser autorizadas por la ciudad de Múnich en las zonas protegidas:
- Modificaciones estructurales: Medidas constructivas como la modernización de cuartos de baño, cambios en los planos de planta o la instalación de ascensores.
- Medidas relacionadas con la energía de acuerdo con la Ley de Energía de la Edificación (GEG), como la sustitución de ventanas y puertas, la instalación de aislamiento del edificio o la instalación de un sistema de calefacción.
- Cambio de uso: Conversión de un espacio residencial en un espacio comercial, por ejemplo como oficina, consultorio o bufete de abogados
- Demolición: Demolición o demolición parcial de un espacio habitable existente
El requisito de autorización se aplica a los pisos ocupados por el propietario, alquilados y desocupados. En principio, no están sujetas a autorización las meras medidas de reparación, la transformación de un ático (siempre que no se vea afectado ningún espacio habitable existente) o las modificaciones de habitaciones que no se utilicen con fines residenciales. En principio, en las zonas protegidas no se aplican normas especiales en relación con el alquiler residencial permitido. Una excepción a esto puede aplicarse a las propiedades en las que el espacio habitable está sujeto a las obligaciones de una declaración para evitar el derecho legal de tanteo.
Las medidas no autorizadas constituyen una infracción administrativa y pueden ser sancionadas con una multa de hasta 30.000 euros por vivienda.
Requisitos previos
Para obtener la autorización de las medidas previstas, deberá, en particular
- Cumplir las normas de vivienda de la capital del Estado federado de Múnich,
- Tener en cuenta los requisitos mínimos de superficie habitable de acuerdo con el Código de la Construcción de Baviera (BayBO),
- en el caso de medidas relacionadas con la energía, cumplir los requisitos estructurales o técnicos mínimos de la Ley de Energía de la Construcción. Estos requisitos no deben superarse.
- si es necesario, proporcione espacio habitable de sustitución en la misma zona del estatuto de conservación.
Documentos necesarios
Adjunte también los siguientes documentos a la solicitud de estatuto de conservación cumplimentada para el procedimiento de autorización:
- Poder notarial, si el solicitante no es el propietario
- Extracto del registro de la propiedad
Para cambios en los planos de planta
- Plano del edificio existente
- Plano de las medidas previstas
- Cálculo de la superficie habitable del inmueble existente
- Cálculo de la superficie habitable de las medidas previstas
para las medidas relacionadas con la energía
- Resumen detallado de los componentes con información sobre el valor U respectivo de cada componente y la elección de los materiales
- Descripción de las medidas con detalles de la ubicación del componente en el edificio
- Documentos de planificación que muestren la ubicación de cada una de las medidas en el edificio
Debe notificar y obtener la aprobación de las medidas incluso si no se requiere permiso de construcción de acuerdo con el Código de la Construcción de Baviera (BayBO). Si su proyecto también está sujeto a la aprobación en virtud de la ley de construcción, presente la solicitud de orden de conservación junto con su solicitud de construcción.
Preguntas y respuestas
En las zonas protegidas, las medidas relacionadas con la energía que afectan al espacio habitable (como el aislamiento del tejado o la fachada o la instalación de nuevas ventanas) sólo pueden aprobarse si sirven para cumplir los requisitos estructurales o técnicos mínimos de la Ley de Energía de los Edificios (GEG).
Si el proyecto supera estos requisitos mínimos, la autorización sólo puede obtenerse mediante la celebración de un contrato de derecho público.
Este contrato regula esencialmente una limitación del prorrateo a los inquilinos. De este modo se garantiza el cumplimiento de la finalidad de los estatutos de conservación (protección de la composición de la población) a pesar de las medidas que en realidad no son susceptibles de autorización.
A continuación figura la información general más importante al respecto.
La información relativa a una cuestión concreta sólo puede facilitarse en el marco de un procedimiento de solicitud.
Una relación jurídica puede establecerse, modificarse o anularse mediante un contrato de derecho público (artículo 54, frase 1, de la Ley de Procedimiento Administrativo de Baviera [BayVwVfG]). En relación con las medidas relacionadas con la energía en una zona del estatuto de conservación, un contrato de este tipo define el marco permisible y el alcance de las medidas permitidas. También se regula la admisibilidad de los gravámenes. Si se incumple el contrato, se suele imponer una sanción contractual.
Las medidas energéticas que van más allá de los requisitos mínimos de la Ley de Energía de la Edificación (GEG) no pueden autorizarse en el ámbito del estatuto de conservación (conclusión inversa del artículo 172 (4) frase 3 nº 1a BauGB).
Estas medidas sólo pueden autorizarse mediante un contrato de derecho público. El contrato de derecho público protege a la población residente de posibles desplazamientos, ya que la tasa se limita a los inquilinos.
El contrato de derecho público contiene la obligación de que los costes de material que superen los requisitos mínimos según la GEG no puedan repercutirse en el prorrateo de los costes de modernización (artículo 559 del BGB).
Ejemplo: se van a instalar ventanas de triple acristalamiento. Sin embargo, según los requisitos mínimos de la GEG, sólo se permiten los costes (de material) de una ventana de doble acristalamiento.
El contrato estipula que sólo la diferencia (por la que las ventanas de triple acristalamiento son más caras que las de doble acristalamiento [costes de material]) no puede prorratearse. Por lo tanto, el importe de la tasa está limitado.
Las ayudas y subvenciones reducen los costes que pueden repercutirse a los inquilinos. Los costes más elevados de las medidas que van más allá de los requisitos mínimos de la Ley Alemana de Energía en la Edificación (GEG) pueden compensarse con subvenciones y ayudas, reduciendo así los costes prorrateables.
Los costes en los que el propietario o arrendador no haya incurrido por estar cubiertos por subvenciones o ayudas no pueden repercutirse a los inquilinos en virtud del derecho de arrendamiento. Esto puede dar lugar a que el coste de las medidas que van más allá de los requisitos mínimos se repercuta a los inquilinos de forma más favorable que si las medidas sólo se llevaran a cabo de acuerdo con los requisitos mínimos de la GEG.
Es importante señalar que el contrato de derecho público no contiene ninguna obligación de solicitar o utilizar subvenciones o ayudas.
El riesgo de que no se paguen las subvenciones o ayudas recae exclusivamente en el propietario. No está permitido trasladar este riesgo a los inquilinos.
anexo 7 al artículo 48 de la GEG: Valores máximos de los coeficientes de transferencia de calor de los componentes exteriores de los edificios para las modificaciones de edificios existentes
Si la persona autorizada no es una persona física, sino una persona jurídica (por ejemplo, una sociedad de responsabilidad limitada o una cooperativa), se requiere una justificación legal del poder de representación, a menos que ya exista una representación orgánica (es decir, un accionista o un consejero delegado que actúe en nombre de la empresa).
En caso de representación orgánica, exigimos la prueba de las relaciones de representación basada en el registro mercantil.
El poder otorgado debe autorizar la celebración de un contrato de derecho público con la ciudad de Múnich, Departamento Social, Oficina de Vivienda y Migración para la concesión de una aprobación del estatuto de alimentos, incluidas las obligaciones reguladas en el mismo, así como el sometimiento a ejecución inmediata en lo que respecta a las sanciones contractuales acordadas en el mismo.
Bases jurídicas
- Estatutos de conservación conforme al artículo 172 del Código de la Edificación (BauGB)
- Requisitos para el espacio habitable de acuerdo con el Código de la Construcción de Baviera (BayBO)
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Fachbereich Bestandssicherung
Medidas de construcción en zonas protegidas, prohibición de reconversión
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