Interessenbekundungsverfahren - Nachverdichtung Domagateliers

Teilfläche mit ca. 310 m² aus Flst. 880/117 Gemarkung Schwabing, an der Margarete-Schütte-Lihotzky-Straße (siehe Anlage 1, Lageplan).

Bebauungsplan Nr. 1943 b mit Festsetzung „Sondergebiet Kunsthof“ mit einer Geschossfläche von 10.000 m². Die nach Bebauungsplanänderung, zusätzlich zu den Bestandsgebäuden, mögliche zu realisierende Geschossfläche auf der o. g. Teilfläche beträgt voraussichtlich 4.800 m².

Das Grundstück liegt im nördlichen Stadtgebiet zwischen Domagkstraße und Frankfurter Ring an der Bundesautobahn 9. Über die Domagkstraße und den Frankfurter Ring ist die A9 und damit die Anbindung an das überörtliche Straßennetz schnell und komfortabel zu erreichen.

Das Areal des Kunsthofes liegt ca. sechs Kilometer vom Stadtzentrum entfernt.

Mit den Buslinien 50 und 150 von der Domagkstraße aus, sowie mit der U6-Haltestelle „Alte Heide“ ist das Grundstück auch mit dem öffentlichen Personennahverkehr gut erschlossen. So erreicht man das Kunsthofareal vom Marienplatz aus in ca. 25 Minuten.

Das Grundstück liegt im Umgriff des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 1943 b - Frankfurter Ring (südlich), A9 Berlin-München (westlich) und Domagkstraße (nördlich) - ehemalige Funkkaserne - der auf Flst. 880/117 Gemarkung Schwabing eine GF von 10.000 m² als „Sondergebiet Kunsthof“ festsetzt (siehe Anlage 2, Bebauungsplan - Planteil).

Im Übrigen wird auf den vollständigen Satzungstext des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1943 b (siehe Anlage 3, Bebauungsplan - Satzungstext) verwiesen.

Aufgrund der vorhandenen Bebauung ist das festgesetzte Baurecht noch nicht ausgeschöpft und es existiert eine Baurechtsreserve von rund 1.360 m². Für die Errichtung des gewünschten Kunstturms ist allerdings eine GF von insgesamt ca. 4.800 m² erforderlich.

Zur Realisierung des „Kunstturms“ ist daher eine Bebauungsplanänderung erforderlich. Diese ist von der/dem Erbbauberechtigten zu beantragen und die Kosten der Bauleitplanung sind von dieser/diesem in vollem Umfang zu tragen. Für die Baurechtsschaffung ist ein Zeitrahmen von ca. 3 – 4 Jahren einzuplanen. Die Kosten für die Bebauungsplanänderung belaufen sich nach Schätzung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung auf ca. 1,5 Millionen Euro.

Bei der aufgezeigten Größenordnung des Gebäudes mit einer Höhe von ca. 60 m sind die Anforderungen der Hochhausstudie 2023 zu berücksichtigen. Diese definieren sich aus den Qualitätskriterien für das geplante Gebäude, wie auch besondere Vorgaben für den Planungsprozess. So ist in diesem Fall ein Realisierungswettbewerb als qualitäts­sicherndes Verfahren durchzuführen und eine Stadtbildverträglichkeitsuntersuchung erforderlich.

Ein Anspruch auf Schaffung des o.g. Baurechts kann aus der Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht allerdings nicht abgeleitet werden.

Voraussetzung für die Erbbaurechtsvergabe ist die Bereitschaft des/der Investor*in als Erbbauberechtigter/n insbesondere ca. 51 % der Gesamtnutzfläche zu günstigen Konditionen für Künstler*innen und Kulturschaffenden als Ateliers und/oder Proberäume zur Verfügung zu stellen. Hinsichtlich der Mietpreisgestaltung wird auf Ziffer 10 verwiesen.

Gegenstand des Raumprogramms ist der Neubau des Kunstturms im Kunsthof

Domagkpark. Der Bedarf für Ateliers und Nutzungen durch die Künstler*innen beträgt nach Feststellung des Kulturreferats mindestens 51% der Gesamtnutzfläche des Kunstturms.

Dabei sollen mindestens folgende Flächen den Künstler*innen zu vergünstigten Konditionen (siehe Ziffer 10) zur Verfügung stehen:

• Ateliers mit Größen bis max. 40 m² (flexible Grundrissgestaltung)
• 4 Musik-/Bandproberäumen (Raum-in-Raum) mit ca. 40 m²
• 2 Musik-/Bandproberäumen (Raum-in-Raum) mit ca. 20 m²

Die Grunderfordernisse der Ateliers müssen folgendes erfüllen: Strom- und Wasseranschluss (mit Waschbecken), Internetanschluss, lichte Raumhöhen von 3,50 m.

Die sechs Musikproberäume, die als „Probenräume für Musik, Performance und Tanz“ ausgewiesen werden sollen, müssen von den sonstigen Räumen und auch untereinander akustisch getrennt geplant werden (120 dB). Die Raumhöhe soll mind. 2,75 m betragen.

Außerdem werden mindestens 1 Lasten- und 1 Personenaufzug sowie in jedem Stockwerk Toiletten benötigt.

Die zusätzlich zu schaffenden Räumlichkeiten sollen grundsätzlich ebenfalls für Kunst-, Kultur- und Kreativschaffende zur Verfügung stehen.

Wünschenswert wären eine gemeinsam nutzbare Dachterrasse, die auch für die Öffentlichkeit nutzbar ist, sowie Aufenthaltsflächen mit Cafeteria und gemeinsam nutzbare Werkstätten.

Zur Orientierung verweisen wir auf das beiliegende Nutzerbedarfsprogramm (Anlage 7, Nutzerbedarfsprogramm)

Der durch die Neubebauung ausgelöste Stellplatzbedarf ist in einer Tiefgarage nachzuweisen.

Für die dazu erforderliche Unterbauung der Grünfläche auf Flst. 880/117 Gemarkung Schwabing außerhalb des künftigen Erbbaurechtsgrundstück wird die Bestellung eines Unterbaurechts in Aussicht gestellt.

Der Stellplatzbedarf ist durch ein Mobilitätskonzept weitestgehend zu reduzieren.

Je nach Planung können Abstandsflächen zum Teil auf städt. Grund, zum Teil auf Privatgrund fallen. Eine diesbezügliche Abstimmung mit den Nachbar*innen ist im Rahmen der Baurechtsschaffung erforderlich. Auf den städt. Flächen wird eine etwaige Übernahme der Abstandsflächen in Aussicht gestellt.

Vor Beginn der Bauarbeiten ist zwingend die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens erforderlich. Baustelleneinrichtungsflächen auf städt. Grund können nur in beschränktem Umfang in Aussicht gestellt werden. Lösungsvorschläge mit möglichst geringer Beeinträchtigung der Bestandsobjektnutzer sind von der/dem Erbbauberechtigten zu liefern.

Für den Neubau ist eine eigenständige Zufahrt erforderlich. Die diesbezüglichen Möglichkeiten klärt der/die Erbbauberechtigten in eigener Zuständigkeit mit der Genehmigungsbehörde. Die Zugänglichkeit /Zuwegung für den Bestand muss dauerhaft auch während der Bauzeit gewährleistet sein.

Abstandsflächen und Feuerwehrzufahrt muss der/die Erbbauberechtigte direkt mit der Lokalbaukommission bzw. der Branddirektion abklären.

Die Nutzung der Ateliers im Bestandsgebäude muss auch während der Bauphase möglich sein. Eventuelle durch die Bautätigkeit verursachte Mietausfälle muss der/die Erbbauberechtigte erstatten.

Nördlich des Bauvorhabens ist eine Stromtrasse inkl. Trafostation vorhanden. Beides muss bei der Bebauung entsprechend berücksichtigt werden. (Anlagen 4, Lageplan Stromtrasse / Trafostation, und 5, Trafostation)

Die Atelierflächen (51 % der Nutzfläche gemäß Ziff. 5) sollen zu möglichst günstigen Konditionen an von der Landeshauptstadt München ausgewählte Bewerber*innen vermietet werden.

Für die Mietpreisgestaltung wird darauf abgestellt, ob ein Investitionskostenzuschuss von der Landeshauptstadt geleistet wird oder nicht. Folgende Szenarien sind einer entsprechenden Kalkulation zugrunde zu legen:

• Szenario 1 (mit Investitionskostenzuschuss)
  Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt im Atelierhaus aktuell (Stand Juni 2025) rund 7,00 Euro pro Quadratmeter monatlich. Dieser Mietpreis wird als obere Grenze für 51 % der Gesamtnutzflächen im Neubau „Kunstturm“ festgelegt. Eine Erhöhung obliegt der Entscheidung durch die Landeshauptstadt München. Der benötigte Investitionskostenzuschuss ist von der/dem künftigen Erbbauberechtigten zu kalkulieren (siehe auch Ziff. 12).
• Szenario 2 (ohne Investitionskostenzuschuss)
  Die durchschnittliche Nettokaltmiete für 51 % der Gesamtnutzflächen im Neubau „Kunstturm“ muss deutlich unter der ortsüblichen Büroraummiete liegen und ist von der/dem künftigen Erbbauberechtigten zu kalkulieren und anzubieten (siehe auch Ziff. 12).

Für die mietreduzierten Ateliers im Kunstturm wird durch das Kulturreferat der Landeshauptstadt München ein Belegungsrecht wahrgenommen. Die Belegung erfolgt für jeweils 5 Jahre auf Bewerbung bei der Landeshauptstadt München. Eine erneute Bewerbung nach Ablauf dieser Belegungszeit ist möglich. Sollte keine Belegung durch die Landeshauptstadt München bis 12 Monate vor Beginn eines neuen Belegungszeitraumes erfolgt sein, können die nicht belegten Ateliers von der/dem Erbbaurechtsnehmer/in für die Dauer des nächsten Belegungszeitraumes frei vermietet werden.

Die/Der Erbbauberechtigte übernimmt die Verpflichtung, entsprechend einer generellen Vorgabe des Stadtrats der Landeshauptstadt München, bei der Planung, beim Bau und der Sanierung der Gebäude, im haustechnischen Bereich, auch bei der Nutzung der Gebäude, sowie bei der Freiflächengestaltung und bei der Abfallbeseitigung in höchstmöglichem Umfang ökologische und baubiologische Gesichtspunkte zu berücksichtigen und zu verwirklichen.

Vor diesem Hintergrund verpflichtet sich die/der Erbbauberechtigte, die im „Ökologischen Kriterienkatalog“ der Landeshauptstadt München (Anlage 6, Ökologischer Kriterienkatalog) aufgeführten Bestimmungen – soweit im Einzelnen nichts anderes festgelegt ist – bis zum Ablauf von zehn Jahren ab jeweiliger Bezugsfertigkeit des Gebäudes zu beachten.

Ausnahmen können nur gewährt werden, wenn und soweit sie dort ausdrücklich benannt sind. Der Nachweis ist vor Einreichung des Antrags auf Baugenehmigung bzw. vor dem Freistellungsverfahren dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, PLAN HA III/2, zur Prüfung vorzulegen.

• Grundstücksgröße: Teilfläche von ca. 310 m² aus Flst. 880/117 Gemarkung Schwabing
• Laufzeit des Erbbaurechts: wahlweise 40 Jahre bis 60 Jahre.
• Verpflichtung zur Errichtung eines Atelierhauses mit ca. 4.800 m² GF zur Nutzung als Ateliers für Künstler*innen sowie Kreativ- und Kunstschaffende als Hochpunkt mit ca. 60 m Höhe, 16 Geschossen und Tiefgarage nach Durchführung eines Bauleitplanverfahrens zur Baurechtsschaffung.
• Verpflichtung zur Durchführung eines Bebauungsplanänderungsverfahrens mit Realisierungswettbewerb auf eigene Kosten (ca. 1,5 Mio. €).
• Für die Gebäude wird bei Zeitablauf eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des angemessenen Verkehrswertes vereinbart, der durch ein Gutachten des Bewertungsamtes der Landeshauptstadt München ermittelt wird.
• Durch entsprechende Regelungen im Erbbaurechtsvertrag wird sichergestellt, dass bei einer Weiterveräußerung die Verpflichtungen auf den/die Rechtsnachfolger*in übergehen bzw. die Erbbauberechtigten sich nur durch eine Weitergabe entlasten können. Eine Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung der Landeshauptstadt München.
• Einhaltung des ökologischen Kriterienkatalogs (Anlage 6, Ökologischer Kriterienkatalog).
• Vertragsstrafen/Heimfall bei Verstoß gegen die o. g. Vorgaben.
• Sollte die Bebauungsplanänderung mit Schaffung des Baurechts für den o. g. Kunstturm aus von der/dem Erbbauberechtigten nicht zu vertretenden Gründen scheitern, haben sowohl die Landeshauptstadt München als auch der/die Erbbauberechtigte ein Rücktrittsrecht vom Erbbaurechtsvertrag. Die Kosten des Rücktritts vom Vertrag sowie die Planungskosten trägt der/die Erbbauberechtigte.
• Die Zahlung des Erbbauzinses beginnt zum auf die Beurkundung folgenden Monatsersten.
• Für unbekannte künstliche Bodenmängel übernimmt die Landeshauptstadt München unter bestimmten Voraussetzungen die Haftung in Form eines Kostenerstattungsanspruchs.
• Mietreduzierung für 51 % der Gesamtnutzfläche im Neubau „Kunstturm“ je nach Entscheidung der Landeshauptstadt München:
  
  Szenario 1
  Mietpreisbindung für 51 % der entstehenden Künstlerateliers auf eine Miethöhe von höchstens 7,00 Euro Nettokaltmiete/qm Nutzfläche.
  Von der Landeshauptstadt München kann ggf. ein Investitionskostenzuschuss geleistet werden. Der benötigte Investitionskostenzuschuss ist von der/dem Bewerber*in zu kalkulieren und anzugeben.
  
  Szenario 2
  Von der Landeshauptstadt München wird kein Investitionskostenzuschuss geleistet. Eine möglichst günstige Miete für 51 % der entstehenden Künstlerateliers ist von der/dem Bewerber*in zu kalkulieren und anzubieten.
• Dingliches Belegungsrecht für 51 % der Gesamtnutzfläche für die Landeshauptstadt München.

Die Landeshauptstadt München erwartet die Vorlage eines Nutzungskonzepts des/der Bewerber*in mit einem Angebot für einen jährlichen Erbbauzins sowie der bezifferten Angabe eines etwa erforderlichen Investitionskostenzuschusses nach Szenario 1 und eine Mindestmietkalkulation für 51 % der Künstlerateliers ohne Investitionskostenzuschuss durch die Landeshauptstadt München nach Szenario 2. Dabei ist auch zu benennen, welche Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages gewünscht ist (40 Jahre bis 60 Jahre). Die Angemessenheit des Erbbauzinses wird anschließend durch das städtische Bewertungsamt überprüft.

Eine Verbindung zum Bestandsgebäude ist grundsätzlich denkbar und kann im Rahmen der Konzepterstellung vorgestellt werden.

Verbindliche Zustimmung zu den vorgenannten Bedingungen und den Regelungen im Erbbaurechtsvertrag. Sollten diese Bedingungen und Regelungen nicht akzeptabel sein, können die Bewerber*innen Änderungsvorschläge im Rahmen der Konzeptabgabe (siehe Ziff. 13) vorlegen.

Die Ausgestaltung dieser Bindungen als Verpflichtung des/der Erbbauberechtigten und die Sicherung durch geeignete Instrumente (z.B. Vertragsstrafen, Heimfall) bleiben dem Erbbaurechtsvertrag vorbehalten. Soweit erforderlich und rechtlich zulässig, erfolgt eine dingliche Sicherung.

Durch entsprechende Regelungen im Erbbaurechtsvertrag wird sichergestellt, dass bei einer Weiterveräußerung die Verpflichtungen auf den/die Rechtsnachfolger*in übergehen bzw. der/die Erbbauberechtigte sich nur durch eine Weitergabe entlasten kann.

Eine Weiterveräußerung bedarf der Zustimmung der Landeshauptstadt München.

Referenzprojekte
Der/die Bewerber*in muss nachweisen können, dass er/sie bereits mit ähnlichen Projekten Erfahrungen gesammelt hat. Es sollten daher vergleichbare Referenzprojekte vorgelegt werden. Der Nachweis kann durch Broschüren, Exposés oder ggf. Referenzschreiben erbracht werden.

Das Angebot mit Nutzungskonzept muss fristgerecht bis zum 18.05.2026 (3 Monate nach Veröffentlichung) bei folgender Adresse eingegangen sein:

Landeshauptstadt München
Kommunalreferat
Immobilienservice
Kaufmännische Dienstleistungen
Grundstücksverkehr Nord

Denisstr. 2, 80335 München

Für Rückfragen zur Ausschreibung steht Ihnen

• Frau Brandstetter
  Mail: claudia.brandstetter@muenchen.de
  Tel. 089 233725278 oder
• Frau Stebich
  Mail: sabine.stebich@muenchen.de
  Tel. 089 233722653 zur Verfügung.

Dieses Interessensbekundungsverfahren beinhaltet keinerlei Verpflichtung der Landeshauptstadt München zum Abschluss eines entsprechenden Erbbaurechtsvertrages.

Dieses Interessensbekundungsverfahren dient in erster Linie der Marktsondierung für die Realisierung des beschriebenen Projekts mit den aufgeführten Vorgaben. Ob aus diesen Ergebnissen im weiteren Verfahren eine konkrete Ausschreibung für die Vergabe einer Teilfläche aus dem genannten Grundstück resultiert, steht zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht fest.

Die Entscheidung über das weitere Vorgehen und eine etwaige Ausschreibung für ein Erbbaurecht bleibt dem Stadtrat der Landeshauptstadt München vorbehalten.

Im Rahmen eines etwaigen Ausschreibungsverfahrens ist die finanzielle und personelle Leistungsfähigkeit nachzuweisen.

Die konkreten Auswahlkriterien für die Erbbauberechtigen werden ggf. in einer Ausschreibung veröffentlicht.

Ein Anspruch auf Ersatz verauslagter Kosten oder ein Anspruch auf ein konkretes Ausschreibungsverfahren wird ausgeschlossen.

Bei Bedarf kann das Bestandsgebäude an folgenden Terminen besichtigt werden:

• Dienstag, 03.03.2026 vormittags
• Dienstag, 05.05.2026 vormittags

Ansprechpartner für die Besichtigungen ist
Herr Christian Brambring
Kommunalreferat – Immobilienmanagement,
Kultur und Soziales,
E-Mail: im-kult.kom@muenchen.de